近幾年來(lái)，在各方面因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。到2004年，全國(guó)商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格分別上漲14.4%和15.2%，是1998年以來(lái)的最高水平。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，既影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也波及到社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施。那么，這一輪房?jī)r(jià)快速上漲的內(nèi)在原因何在？各項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)后，房?jī)r(jià)又將向何處發(fā)展？本文試就這些問(wèn)題做一簡(jiǎn)要的分析。

    一、近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因

    導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。

    （一）房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛上。

    城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場(chǎng)有效需求的快速增加。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，尤其是銀行推出個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放，使住房銷售市場(chǎng)的合理需求增加；另一方面，從1999年下半年起，住房二級(jí)市場(chǎng)開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。2003年，全國(guó)城市房屋拆遷量約為1.4億平方米。在國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國(guó)城市房屋拆遷量有所下降，但也達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。

    生活需求和改善需求是剛性的，其變化是有規(guī)律可循的。但投資性需求和投機(jī)性需求的變化是迅速的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。而實(shí)際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。如在長(zhǎng)三角部分城市，投機(jī)性購(gòu)房占20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤甚至占60%以上。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2003年底上海投資購(gòu)房占16.6%，已經(jīng)超出了10%的國(guó)際警戒線。

    從更深的層次講，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由78345億元，增長(zhǎng)到2004年的136876億元，扣除物價(jià)因素，年均增長(zhǎng)8.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增長(zhǎng)到2004年的9422元，年均增長(zhǎng)8.6%。2004年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)12萬(wàn)億元，客觀上也具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。而從實(shí)際結(jié)果看，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅居住建筑面積，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城鎮(zhèn)住宅成套率超過(guò)80%。

    （二）房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過(guò)買房解決居住問(wèn)題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。

    房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)和有效補(bǔ)充。完善二級(jí)市場(chǎng)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)存量和增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，也能夠促進(jìn)住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購(gòu)房需求。但由于住宅產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響，我國(guó)的住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展存在著嚴(yán)重的不足。二手房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，需求都被擠壓到了住房一級(jí)市場(chǎng)，造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。

    住宅租賃市場(chǎng)也是住宅市場(chǎng)體系重要的組成部分。流動(dòng)人口的大量存在，決定了住宅租賃市場(chǎng)的需求旺盛。而我國(guó)當(dāng)前的住宅租賃市場(chǎng)管理極不規(guī)范，租金也不合理。租賃市場(chǎng)的低效導(dǎo)致多數(shù)居民只能通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)住房需求，無(wú)疑導(dǎo)致了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛。

    房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，面向中低消費(fèi)階層的中低檔住房比重偏低。導(dǎo)致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位，有效供給不足繼續(xù)擴(kuò)大。2004年全國(guó)商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)18.2%和2.3%，其中經(jīng)濟(jì)適用房卻分別下降11%和26.3%。這造成了真正有居住需要的、占社會(huì)人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決，而房地產(chǎn)投資投機(jī)市場(chǎng)卻大行其道。

    （三）信貸資金激增、土地交易價(jià)格上漲是促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來(lái)，也正是這兩個(gè)因素直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。

    從資金的角度看，一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購(gòu)買力成為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，巨大的市場(chǎng)需求快速形成。二是利率過(guò)低和投資渠道單一，國(guó)內(nèi)大量?jī)?chǔ)蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國(guó)際游資。自2003年起，由于中國(guó)外貿(mào)大量順差，國(guó)際上要求人民幣升值的壓力很大。在人民幣升值預(yù)期的影響下，大量海外資金進(jìn)入中國(guó)，并大多選擇進(jìn)入國(guó)內(nèi)的樓市。中國(guó)人民銀行公布的2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告表明，2004年1月―11月，境外資金通過(guò)各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總額超過(guò)220億元，比2003年增長(zhǎng)13.5%。

    資金的問(wèn)題同樣表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行資金的易獲得性。資金的背后是銀行等金融機(jī)構(gòu)。如果銀行資金管理比較嚴(yán)格，不僅可以控制銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)，也約束了貸款人的行為。但是，大多國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的審查。信貸資金的易獲得性不僅導(dǎo)致大量購(gòu)房條件不足的消費(fèi)者輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)，而且導(dǎo)致了個(gè)人住房消費(fèi)快速膨脹、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作盛行、房?jī)r(jià)快速上漲等。根據(jù)央行《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。在上海，2004年全部新增貸款中，有76%的資金投入了房地產(chǎn)；2005年一季度，又有87.7%的新增貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    從土地的角度看，主要來(lái)源于地方政府利益驅(qū)動(dòng)。自從銀行管轄權(quán)上劃以后，來(lái)自土地的收入成為地方政府財(cái)政的支柱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時(shí)，地方政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，使地方政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。尤其是在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格大幅上漲，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年土地交易價(jià)格比上年上漲10.1%，漲幅比2003年高1.7個(gè)百分點(diǎn)；2005年一季度，又上漲了7.8%。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。

    （四）信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。目前，我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各政府部門相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。這種虛假信息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，大量居民盲目跟進(jìn)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，刺激了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步抬升。

    另外，向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀也非常重要。如前幾年，由于政府住房信貸政策誤導(dǎo)，銀行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國(guó)內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒(méi)有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)外發(fā)展幾百年的市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己的住房，而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家個(gè)人住房擁有率，法國(guó)與德國(guó)僅30%～40%，美國(guó)僅68%。

    二、今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析

    在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。然而，在全國(guó)多個(gè)城市居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)，北京和廣州反而上升了2.2和0.7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2005年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.3%，比1-4月份回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房和住宅平均銷售價(jià)格分別同比增長(zhǎng)8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度比1-4月份升高的省份仍有12個(gè)。

    從以上信息可以看出：盡管扣除政策時(shí)滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降的情況，部分地區(qū)甚至逆市上揚(yáng)。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將向何處發(fā)展呢？我們可以從以下三個(gè)角度加以分析：

    （一）從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)看，短期內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響；長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，部分消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，可能會(huì)等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落而持幣待購(gòu)，但從長(zhǎng)期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大，也是必然要釋放出來(lái)的。而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。但是，從長(zhǎng)期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍然是一個(gè)問(wèn)題。如果沒(méi)有更好的投資渠道，這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來(lái)，在下一波行情中繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

    供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。長(zhǎng)期看，隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響，我國(guó)住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然過(guò)大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。

    因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)綜合來(lái)看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落，但回落幅度不會(huì)太大；從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)。

    （二）從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤(rùn)。從這幾部分分析，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩，但房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。

    1、土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣�府進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。

    2、建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來(lái)，由于投資的過(guò)度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%，建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元，比上年增長(zhǎng)10%。

    從整體上看，盡管近期建材價(jià)格有所回落，但從長(zhǎng)期來(lái)看，原材料供應(yīng)緊張趨勢(shì)仍將延續(xù)。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價(jià)格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

    3、人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。所以從長(zhǎng)期看，這部分成本也不會(huì)有太多的下降空間。

    （三）從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)主體主要有三個(gè)：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者，主要是居民。從這三個(gè)方面的行為動(dòng)機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的動(dòng)力明顯不足。

    1、政府的行為和動(dòng)機(jī)。政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任；在我國(guó)，政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們都不希望也不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。

    對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)土地收益的高度依賴決定了他們不會(huì)希望房?jī)r(jià)的大幅度下跌。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭號(hào)受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。這首先表現(xiàn)在土地收入中。根據(jù)人大副委員長(zhǎng)盛華仁報(bào)告的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過(guò)67億元。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。大多數(shù)的交易收費(fèi)都直接或者間接成為了地方政府的資金。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。而與此同時(shí)，地方政府卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，使地方政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。

    與地方政府相比，中央政府的處境比較尷尬。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。而房?jī)r(jià)下跌，不僅會(huì)影響剛剛培育起來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定；而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也沒(méi)有好處，特別對(duì)金融安全帶來(lái)嚴(yán)重威脅。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲幅度，而不是房?jī)r(jià)的下落。

    2、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格影響基本上是中性的，因?yàn)殂y行對(duì)開發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，而對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。從銀行的利益出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。

    開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好期盼，但沒(méi)有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。但不管怎樣，作為商品房市場(chǎng)中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房?jī)r(jià)的下跌，而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對(duì)策保證自己的利益最大化。從另一個(gè)方面看，在宏觀調(diào)控的大背景下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價(jià)格的房子依然造不出來(lái)。

    3、居民的兩難選擇。住房的最終消費(fèi)者居民，對(duì)于房?jī)r(jià)的漲落處于兩難選擇之中。對(duì)于還沒(méi)有購(gòu)房的居民來(lái)說(shuō)，他們肯定希望房?jī)r(jià)下跌，以實(shí)現(xiàn)他們的住房需求；但是對(duì)于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的大落對(duì)他們肯定沒(méi)有好處，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大落，他們的資產(chǎn)會(huì)縮水。

    從以上的分析可以看出，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房?jī)r(jià)的下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)。相應(yīng)地方政府出臺(tái)的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將會(huì)有所回落，并保持相對(duì)穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。