房地產業的地方性和國家宏觀調控的統一性，在夏天的上海演繹了一場復雜的故事。6月的上海房地產業出現“無量空跌”的跡象，是國家宏觀調控起了效果，還是市場理解有誤？

    觀望是一種態度

    6月的上海與往年大不同，天氣陰晴不定，暴雨與熾熱無規律地變

    換著。而今年以來，一直引人關注的上海房地產業也在6月1日后，表現出“無量空跌”的跡象。

    浙江人楊登兆是上海地產圈中不大不小的名人。近兩個月他的生意從一個側面反映了上海地產市場的變化。2003年，楊登兆來到上海，靠代理樓盤挖了第一桶金。2004年，他一口氣在浦東的高檔居住區聯洋和花木開了7家房產代理店。但6月15日記者找到楊登兆時，他已經關閉了第5家店。

    “沒有辦法，一家店鋪每月花銷7萬多，而今年整整4、5兩個月，沒有成交一套房子。我只有關門。”楊對《商務周刊》說。

    上海聯洋社區楊登兆店鋪的附近，就是中原、泛城、臣信等“大哥級”的房屋中介機構。楊登兆說：“他們的情況與我差不多，兩個月白板。”

    在房產中介密集的上海普陀區長壽路，幾百米以內密密麻麻排列著36家房產中介的門臉，其中近10家掛出轉讓的牌子。

    一直關注溫州地產投資客的上海道邦投資有限公司董事林榮時告訴《商務周刊》，現在差不多一半的溫州投資客被此次調控“套牢”，他們大部分持有5—20套房子。

    日前，上海荒島房地產聯合機構以上海12個老城區的交易量作為指數，得出的結論是：多年來一向供不應求的二手房供求比例，從2005年4月份變成1∶0.5，最懸殊的虹口區供求比達到1∶0.26，這種供大于求在5月份有進一步拉大的趨勢。

    “現在這種‘無量’的觀望狀態很可怕。在投資者已經沒有了投資空間、剛性需求沒有能力接盤的情況下，房價下跌是一個早晚的事情。”申銀萬國證券研究所房地產行業研究員劉浩感覺上海樓市的現狀與1997年的香港樓市有很多類似的地方，一個比較樂觀的預期是，樓市在“放量”的時候能夠有買家接盤從而平穩度過這個敏感時刻。而事實上，已經有開發商繃不住了。滬上知名開發商大華集團投資開發的浦東新區大華錦繡華城4期自4月14日開盤，截至6月21日下午，兩個多月只賣出了一套。大華錦繡華城4期比早一個月開盤的3期，定價已經低了2000元/平方米左右。

    如果說怎么認識上海地產市場還存在諸多爭議的話，那么上海房地產市場成交量大幅萎縮這一事實，進入6月以來已為各方共同承認。中國房地產協會副會長顧云昌給本刊提供的數據顯示，上海今年二季度房地產的成交量比一季度下降了80%。

    “套用股市的一個名詞，‘無量空跌’是最揪心的，誰能料到將來是平穩盤整還是放量下跌？”林榮時說。

    “這一切是上海市出臺的一系列房地產政策和國家七部委的《意見》在上海產生的疊加效用。”上海荒島房地產聯合機構研究發展部主任馮偉向《商務周刊》分析到。將觀望和無量現象歸結為是宏觀調控的直接結果，這種說法在上海很流行。

    然而，顧云昌卻不是這樣看的。“目前上海房地產市場的反應是客觀的。從中央政府掌握的情況來看，從去年下半年到今年一季度，上海市的房地產確實有些問題。特別是房價的上漲速度令人擔憂。”顧云昌認為，現在的觀望，“一方面是泡沫被擠掉后的一種反應，另一方面是由于市場片面地理解了國家政策導致的”。

    無論哪種原因，觀望的情緒顯然正在全國蔓延。

    6月22日，建設部住宅與房地產業司已將國務院4個督導組的檢查情況匯總完畢，并上報國務院。據有關內部人士透露，督導組的檢查情況表明，七部委《意見》出臺一個月后，全國房地產市場銷售降溫，各地普遍出現了持幣待購的觀望態勢。

    據本刊了解，督導組成立于6月初，由國務院七個部委抽調有關人員組成，共分4個組。財政部部長助理王軍帶隊檢查河北、北京；國土資源部副部長小蘇帶隊檢查山東、湖北；建設部副部長劉志峰帶隊檢查重慶、湖南；國家稅務總局領導帶隊檢查安徽、江蘇。其主要任務就是檢查各地對4月28日國務院出臺的“加強房地產市場引導和調控的八條措施”（業內簡稱“國八條”）和5月13日國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》（業內簡稱“新八條”）的執行和實施情況。

    有關部委人士向本刊透露，除了觀望市場反應外，督導組檢查中還發現，一些地方政府、開發商和消費者從各自的利益出發，對宏觀調控的理解和認識很不一致。雖然各地政府都表示高度重視中央的宏觀調控政策，但有些地方認為其所在地區房地產市場并沒有出現大的問題，因而未提出貫徹落實國家宏觀調控的具體措施。督導組在檢查中還發現，有些地區匯報的房地產市場運行數據與國家有關部門了解的情況和掌握的數據有相當差距。

    從這個角度看，觀望的情緒不僅是一種態度，還包括對宏觀調控政策的不同認識。

    上海不再“倔強”

    對于各地為何認識不同，中國房地產協會副會長顧云昌解釋說，這次國家調控所采用的行政手段、金融政策、稅收政策是同一個原則，這樣難免會有一些地方政府不理解，認為中央在搞一刀切。

    “如何既按照中央統一部署，同時又依照各地實際情況，因地制宜地發展房地產，這是一門藝術，是對各級地方政府的一種考驗。”顧說。

    顧介紹說，中國的房地產市場地域性很強，地區差異很大。近兩年上海、杭州房價上漲快，但長春和廣州等一些地方卻出現了下降的情況。2004年，東部、中部、西部房價上漲也不同，分別為16%、9%、6%，這是認識不一致的市場因素。

    但顧云昌強調，即使這樣，從今年上半年的數據看，全國房地產價格上漲普遍都很快。“可以說全國房地產都有產生泡沫的潛在壓力，因此各地要對‘國八條’有一個全面的了解。”他認為，“有泡沫的地方‘打吊針’，沒泡沫的地方‘喝板藍根’，提高免疫力，把隱患消滅在萌芽狀態。”

    根據這個原則來看，上海顯然屬于要‘打吊針’的行列。但在房價增長過快的早期，上海顯然并不這么認為。上海市政府雖然在2004年年初就意識到上海房地產確實存在房價上漲過快、局部結構不合理的現象，但其去年出臺的具體措施被認為過于溫和。

    2004年上半年，上海市首先出臺了“商品房銷售網上登記”和“期房限轉”兩項政策。其中被認為政府決心打擊炒房的“期房限轉”出臺之前，上海市政府多次打“預防針”，強調上海總體是健康的，隨后又給政策的實施預留了過渡期限，并回避政策出臺和實施的具體時間。而在4月底政策終于實施時，又在文件中授權政府可根據市場反映決定政策的執行與否。這種“前后打埋伏”的做法被泡沫論者視為其矛盾心理暴露無遺。而從政策本身的力度看，比較1年后出臺的限轉按揭、第一套房子沒還完貸款不許出售等措施，當時的政策力度可謂小巫見大巫。該政策正式實施不到2個月，上海樓市開始了聞名全國的第二次飛漲。

    “上海市政府有自己的憂慮，畢竟牽扯面太大。”上海市政府參事、上海社科院房地產研究所一位不愿透露姓名的官員對《商務周刊》說。他介紹說，2004年初，時任香港特首董建華的上海之行加重了政府對房地產業調控的舉棋不定。董建華當時以香港的教訓提醒上海政府，“房價不能跌，不然就一發不可收拾，調控政策不能太嚴厲。”一些上海地產人士認為，當時董顯然說到了上海市政府的心坎上，2004年上海的動作也確實以溫和為主，并把房價上漲的最高限確定為12%。

    然而，2004年下半年，上海出現了一次更大規模的房價飛漲。內環線以內的核心地區樓盤出現了瘋狂搶購局面，不少樓盤半年內數次調價，黃浦江沿岸的高檔樓盤漲幅超過50%的樓盤比比皆是。年終盤點，上海市官方統計數字表明，2004全年上海樓市價格上漲15.2%。這種瘋狂的井噴一直延續到2005年的第一季度。

    2005年大年初六，春節假期還沒有過完，國家建設部劉志峰副部長就率調查組來滬，同行的正是后來發布“新八條”的七部委高級官員。此次調查后，中央政府第一次明確給上海定調：房價上漲過快，結構不合理，要抑制。

    據一位接近上海市政府核心層面的人士透露，在與中央多次交流后，上海市政府終于趕在全國人大召開前夕，出臺《關于當前加強房地產市場調控、促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，也就是業內所稱的6號文件。該文件試圖以行政、法律、財稅、金融等綜合手段，抑制投機、打擊炒作、規范高端市場。此后，上海市房地資源局以電子郵件告知媒體的方式，宣布禁止轉按揭。上海還宣布，今年將拿出兩個1000萬平方米土地供給，用來定向建造配套商品房和中低檔商品房。

    這是上海第一次系統地進行房價調控。

    但一位接近上海市政府決策的人士向《商務周刊》指出，盡管上海自己主動進行了調控，但還是保持了謹慎態度。上海的意圖是“用針扎泡沫”，而不是后來中央的大力度“擠泡沫”。

    在隨后的落實性政策上，上海出臺的最重要政策——“未滿1年轉讓按差額繳5%的營業稅”，被認為力度還是過小，無法對炒房者的收益產生影響。

    “隨后中央的政策顯然嚴厲的多，未滿2年房產全額的5%再加上3%的契稅，對炒房的利潤打擊很大。”劉浩分析說，配合此次宏觀調控的整體基調，這項政策直接阻斷了炒房者進入樓市的路。

    而實際上落實6號文件除了上述財稅政策外，上海更多的是從加大配套商品房，調節土地供應入手，直接的行政、法律、金融手段沒有充分體現。

    但中央此時沒有給上海更多的時間，1個多月后，“國八條”出臺，中央政府也多次派調查組來滬溝通具體的措施。在“6號文件”中，上海規定購房未滿1年轉讓按差額繳納5%營業稅，而此后的“新八條”在此項規定上明顯嚴于“6號文件”。

    顧云昌認為這并不代表中央和地方在政策上出現了大的分歧。“盡管上海市政府自己采取了一些措施，但有些措施是地方政府無能為力的。如利率問題只能由中央定，因此中央應該采取更有力的措施才行。”他說，“‘新八條’很多措施與上海的做法是一致或相似的，比如營業稅的措施就是上海先提出來的，中央充分借鑒了這一舉措。”

    這一說法得到了上海專家的認同。“七部委的很多政策確實直接來源于上海的實踐和建議。”曾多次被邀請參加中央調查組研討會的華東師范大學東方房地產學院陳伯庚教授告訴《商務周刊》。

    在七部委“新八條”出臺之前，5月初，由國家建設部牽頭的調查組再次赴滬進行調研，調研內容就是落實“國八條”。上海市相關部門以及幾位在當地有影響力的專家參加了此次會議。陳伯庚在會議上提出，要在肯定上海房產基本面的前提下，進行綜合調控，以保持房地產的持續健康發展。陳伯庚還提出了具體的5個措施：鑒于上海連續5年銷售面積大于竣工面積，可適度擴大供給；通過信貸、稅收等各種手段抑制投資性需求；優化住房供給結構，加大普通商品房建設；鑒于上海土地價格近年來每年保持20%的增長速度，要控制土地價格漲幅，制止土地價格上漲過快；引導消費，提倡梯級改善。

    同時，另一名上海房產研究權威，曾做過兩屆上海市政府決策顧問專家的上海財經大學印華教授也提出了自己總結的調控四項方針：提高有效供給，疏導過渡需求，降低（企業）生產成本，壓縮（政府）利潤空間。他建議多從調控市場供求關系入手，不要輕易動用行政手段。

    一位參與當時調研的業內人士分析，從后來出來的文件看，七部委的確充分聽取了上海的意見，但其中關于普通商品房標準和官員問責制屬于行政手段，打擊力度非常直接，且力度上要超出上海方面的想像。

    如此嚴厲政策出臺，上海房價增長過快的趨勢馬上得到遏止。

    但印華堅持認為，放手讓上海市政府自我調節，見效也許沒有這么快，但無疑會更穩健。上海房地資源局副局長龐元提供的一個數字也從側面支持了印華的觀點，龐元在接受《中國房地產報》采訪時指出：“其實在4月份已經就出現了投資客撤離、房價略降的局面。”

    地方的地產方向由誰來主導？

    上海房價暴漲勢頭被有效遏止，但政府的出手卻依然在房地產業界存在多種爭論，其中之一就是如果要調控的話，那么某個地方的調控應該由誰來主導？

    “房地產市場地方差異如此之大，這個特征決定了誰離市場越近，誰越了解這個市場的信息。”中國社會科學院經濟所研究員汪利娜向本刊指出，“從這個角度上來說，中央怎么可能知道或判斷某一地區的房價是高了還是低了呢？”

    一些上海本地的房地產商也認為，上海當地的官員和學者對上海地產的判斷應該更為科學。“他們（當地一些官員和學者）就從來也沒說過上海地產有泡沫。”一個開發商說。但這一觀點被顧云昌反駁了：“上海市的官員確實沒有說過上海房地產有泡沫，可是建設部官員、中央政府也沒有說過。”

    “我們只是說上海房地產價格增長過快了。‘泡沫’一詞含義太模糊，它是學者、媒體和民間的一種說法。如果官員們都說有‘泡沫’，市場引起的負面反應會更大。”顧說。

    有很多社會和制度經濟學者指出，來自地產的巨大利益往往左右地方政府的判斷能力和執行能力。比如我國的城鎮土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴格限制。農村土地屬于集體所有，但對集體怎么所有并未明確規定，而且集體用地要進入市場必須通過一級政府。在實行招拍掛以后，政府利用其特殊地位更加名正言順的從農民手中獲取高額“壟斷”利潤。專家認為，這是地方房地產投資沖動原始動力，往往讓地方政府沉醉其中，不覺風險逼近。

    除了這種因為制度產生的全國通病外，上海還因為其特殊的地理經濟定位，政府成了上海房地產發展的直接設計者和參與者。這一特點可以在現實中找到證據。上海市政府“中國的上海、世界的上海”的口號，便給上海地產指明了發展方向，也日益成為上海政府衡量地產業發展的基礎。林榮時的親身經歷，見證了這個基礎的真正含義。

    去年下半年，林打算在陸家嘴(資訊 行情 論壇)附近或者黃浦江沿岸找一個能“顯示實力”的高檔寫字樓。但前前后后幾個月竟然沒有找到一處可以租住的甲級寫字樓。“中銀國際大廈只有2套可以出租，招商大廈只有3套，中保大廈沒有，匯豐大廈沒有，金茂大廈沒有。這都是30層上下的大樓啊。”陸家嘴地區甲級寫字樓每天的租金基本上都在0.8美金/平方米以上，像金茂和匯豐都達到了1.1—1.5美金。林好不容易通過朋友介紹在附近找到了一個高檔寫字樓，還被告知只能以物業公司的身份進駐。后來才知道，在陸家嘴的高檔寫字樓有一條不成文的規矩：沒有全國知名度的免進。林后來調查發現，上述幾個租金令人咋舌的高檔寫字樓，進駐的除了國內著名的金融機構外，大部分是清一色的世界五百強企業，“有一家日本公司竟然包了半層樓給員工掛衣服”。

    “吸引世界500強大公司進駐上海，是上海成功申辦世博會后定位國際性大都市的一個重要組成部分。”上海浦東一位負責招商引資的官員展望道。

    打造國際化大都市戰略，讓上海地產人總是用美金而不是人民幣來衡量上海核心市區的樓價。基于這一點，中央可能會比上海更能保持一個旁觀者的理性。

    但印華并不認為這有什么不對，相反，他認為上海正在走著市場配置土地要素的市場化道路，而且這種道路的成果顯而易見：上海樓市5年來的高速發展帶來大量的級差地租回報，“有些同志當年認為50年也解決不了的舊城區改造，上海5年完成了3/4”，同時，上海浦東開發區和上海基礎交通網絡也得益于這些資金和它們的“黑洞”效應。

    印華進一步指出，上海房地產市場經歷了國內房地產所有的大起大落，在市場化方面走在了前列。這其中，政府從中汲取的市場判斷力和調控技能更是無與倫比。

    “盡管在此過程中，上海確實出現了房價上漲過快和結構局部失衡，但上海一直在摸索自己的解決方案。”印華舉例說，1999年上海放棄經濟適用房，轉攻具有更低保護門檻的廉租房制度；從2004年開始，上海這一制度逐步在全國推廣，相比問題不斷的經濟適用房制度，廉租房的前景被業內人士普遍看好。而就在今年調控前夕，上海又推出“租屋”試點，致力解決比廉租屋更高層次的社會保障住房。加上今年上海推出的兩個1000萬政策，他指出，上海正在建立起自己的一套市場與社會保障相融合的體系。而中央各部門始于2003年的對房地產的調控，在印華看來，卻似乎還沒有摸準房地產市場的脈門。

    2003年2月，中央開始整頓全國開發區土地供應；2004年的3月、4月、12月分別出臺了相關文件進一步加強對全國土地供應的清查和整理。其中2004年4月，國務院以下發緊急通知的名義停止建設用地審批半年。地根的緊縮后邊是銀根緊縮，從2004年4月到2005年3月，央行4次出手，分別在機構存款準備金利率、開發商自有資金比例、人民幣存款利率、房地產貸款利率方面對房地產進行調控。

    “中央的最初目的是整頓土地，增加存量土地的使用量。問題是在停止供應土地的過程中，出現了政策‘黑洞’。由于政策不透明，老百姓就會認為，政府土地供應少了。政策的意圖沒說清，給百姓的感覺就是所有供地都緊縮了。這種預期對老百姓的消費行為影響是非常大的。”汪利娜認為。

    上海開發商則紛紛表示，他們明顯感覺土地不夠用。一位開發商援引上海市房地資源局的統計數據指出，從2003年實行“招拍掛”以來，上海房產商能拿到的土地大多集中在嘉定、閩行、松江、南匯、寶山、金山等邊緣地區，而市場需求量大的徐匯、盧灣、虹口、黃埔等地鮮見蹤影。即使這樣，近3年來，上海地價仍以每年20%的速度上漲。前不久，位于四川路上的一塊地價達到了2625萬/畝。“核算到每平方米的成本達到1.5萬，你不讓他賣2萬現實嗎？”這位房產商說。

    “國家認為房價太高，但緊縮地根、銀根后卻是減少有效供給。”印華認為，這是調控思路有偏差，“還停留在過去的計劃經濟，認為我不給你東西，你就不會熱起來”。

    有開發商指出，2003年和2004年上海和全國樓市兩次大漲的一個主要背景是，政府一直在做減供給和堵需求的功課，治標不治本，實際上與市場期望的“提高有效供給、疏導過度需求”正好相反。

    目前，雖然整體上上海已經跟中央保持了觀念和政策上的高度一致，但在一些具體問題上尚有爭論。比如，陳伯庚堅持認為，要把打擊投機和支持自住購買區別開來，不能在打擊投機的同時抑制正常需求；印華則認為，一定的投機能夠形成二手房市場供求增加，租金下降，對平抑物價有一定作用，如果投機不過分，市場可以自我消化；而汪利娜也指出，目前對正常投資客的抑制，不利于形成合理的租買比例，過高的自有住房比率反而會給市場帶來壓力和風險。

    這個不同認識的一個表現是，6月前后的兩個星期，輿論對上海房價的走勢出現了“暴跌3000元”和“基本平穩”兩種不同的聲音，在印華看來，是社會對此次宏觀調控普遍“著急看結果”的心態所致。

    “打壓”的聲音也并非空穴來風。據知情人透露，在中央調控政策正式出臺前，中央調查組與上海的幾次座談中，起碼一開始的時候，“中央下來的部分官員和專家著重強調的是打壓房價”。這位人士分析，這種口徑傳播到媒體上，就引起了過度關注房價下跌的輿論導向。

    但顧云昌則認為，調查組中一些人的觀點，不能代表中央政府。“調查組組成人員不同，所代表的利益方不同，觀點就會不同。”他指出，一切應以國務院或各部委正式文件為準，而無論“國八條”，還是七部委的“新八條”，“都沒有打壓這一提法”。

    陳伯庚此前也對“新八條”2000多字前前后后逐字推敲。“沒發現任何‘打壓’的表述”。陳伯庚非常看重文件的開頭“保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現”的說法。

    宏觀調控以來，涉及房地產的有關部門分別從自身權責出發，擬出臺相應政策。其中討論最多的就是物業稅和房產保有稅以及未來加息的可能。

    在6月上旬，繼南京上演開征個人所得稅4天流產的故事后，上海財稅部門也多次強調要開征售房個人所得稅，并組織研討房產保有稅，但據說都因為上海市政府的壓力而沒有結果。

    在印看來，這些部門并沒有真正體會此次宏觀調控的精神，或者說，沒有意識到上海樓市所處的環境。“以上信息只能讓百姓有更多的政策想像空間，進一步加大觀望心理。”他說，歸根到底，很多人不了解上海樓市的發展歷史和脈絡，片面的從這兩年的房價上漲得出上海房產是泡沫經濟的結論，“而這種結論在形成從上到下的一個政治聲音后，出現了目前上海房地產‘冰凍’的局面”。

    “一定要堅持多用市場的手段，慎用行政手段。”陳伯庚認為，來自上海的聲音對中央調控很重要，“畢竟中央是在面對如此復雜的經濟調控，雙方應該多溝通”。誰應該主導上海地產的發展方向？記者在上海接觸的大部分采訪對象都認為：“多聽聽上海的聲音沒有錯。”

    方向即將轉變？

    在上海采訪中，多位業內人士提到，地產市場的調控方向已有轉變的前兆。

    他們所說的這個轉變的前兆，是6月初國家建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾的一個發言：“政府不希望房價出現大起大落的情況，這對老百姓沒有好處。”

    謝家瑾解釋說，有些媒體說中央要在短期內打壓房價等，“這樣理解房地產市場的宏觀調控是片面的”。她指出，國辦轉發的七部委通知提得非常明確，是“穩定房價”，這個通知的精神可概括為三個“基本”：供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。

    “我現在就拿謝司長的講話打消顧客的猶豫，政府開始挺市了。”幾乎絕望的楊登兆感覺一個轉機正在到來。

    顧云昌不認為這代表政策發生了變化，他說：“政府及我們協會一直都是這樣認為，但市場認識上有偏差，所以政府主管部門出來強調一下。”但上海的市場人士卻“發現”了越來越多的“利好”信號，比如“上海市政府正在走出此前的沉默狀態，開始謹慎對市場可能產生的過分悲觀預期打氣”。

    6月16日，在上海市房地資源管理局副局長龐元在長三角發展論壇的“一體化與房地產市場持續健康發展研討會”上指出，上海房地產市場正逐步趨向理性。龐元認為，隨著這一輪房地產綜合調控形勢逐漸明朗，開發商和消費者將走出觀望狀態，推動成交量回升。

    龐元援引數據指出，上海近期房地產開發投資增幅比第一季度回落12個百分點，5月份商品房預售面積比4月份下降41%，6月份二手房成交均價比5月下降3.2%。5月份商品房預售面積比4月份下降41%，其中價格在9000元/平方米以上的商品房成交面積比4月份下降了58%，價格在6000元/平方米左右的商品房成交面積占總成交量的比例由36%提高到45%。

    “這是上海市政府的一個表態，從這個觀點上來講，上海認為調控的效果已經顯現，政府會對市場有半年到1年的觀察后才會決定新政策的出臺。上海盡量避免矯枉過正。”印華認為。

    另一個讓上海地產商們眼前一亮的消息來自央行上海分行。中國人民銀行上海分行6月13日向外公布了“上海市信貸投向指引(2005)”。“指引”雖然繼續要求上海市各金融機構密切關注和防范房地產信貸風險，但也強調了銀行應該“重點支持市民購買自住的中小套型、中低價位普通商品住房和配套商品房，并在利率水平上體現區別對待原則”。

    因為此前上海房地資源管理局有“跨界”替銀行出臺“限轉按揭”的動作，此“指引”被部分房產商視為政府保障市場正常需求的意思表達：“不管實際作用如何，大家應該看到這是一個積極的信號。”

    一位不愿透露姓名的上海建設系統官員告訴《商務周刊》，政府的期望是最好不漲不跌，或者跌幅不要超過10%。他認為，現在來看，保持現有的價格走勢是政府可以承受的，但如果觀望氣氛依然持續2—3個月，交易量繼續萎縮，將超出政府的心理承受底線。

    有知情人士透露，上海有關部門開始研究放寬轉按揭等政策。這位人士暗示，如果上海樓市出現不可控制的局面，上海會適時解除此前上海市自己出臺的這些政策。

    陳伯庚此前“區別自住貸款和投資貸款”的建議在“指引”中得到了驗證，但他還是非常看重中央的態度。他認為調控要4-6個月后才會見分曉，建議中央目前不急于再出臺新的調控政策。在此基礎上，應該對后市有一個大體判斷，并做好充分準備。

    而中國房地產協會副會長顧云昌也認為：“中央再出臺新的調控政策的可能性不大。”

    印華：房價堅定不移地依靠市場

    ● 上海不是島嶼型經濟，和日本、香港不一樣

    ● 中國政府沒有力量做到居者有其屋(產權房)

    ● 如果15萬的家庭收入就能在淮海路買房，那會出現打破頭的局面

    印華被人稱為上海房地產“三大智囊”之一，曾擔任兩屆上海市政府決策咨詢專家。在1990年代初中期，印華掛帥多個針對上海轉型和城市化戰略課題的研究工作，見證了整個上海市房地產業發展的軌跡。被上海業內人士視為上海市政府設計房地產市場整體構架的重量級顧問。在他看來，市場始終應該成為配置地產資源的主導手段，這次宏觀調控也不例外。

    “人人有屋住”而不是“人人有其屋”

    《商務周刊》：在您看來，上海近兩年房價上漲很快的原因是什么？

    印華：有4個原因，一是上海和整個中國經濟快速發展的宏觀背景；二是承擔了城市化的一部分成本；三是低利率產生大量的民間熱錢；四是我們最近幾年貨幣發行多，多了后容易通貨膨脹，這時房地產業起到一個緩解的作用，回籠資金很多依靠房產。

    我們要看到，城市建設很多的錢都是房地產轉出來的，所以政府不希望房地產衰退。政府要建設，沒有資金怎么辦，靠土地出資金。這期間可能會有一些問題，比如房價上漲過快，但只要在可以承受的范圍內，政府就有能力解決。

    《商務周刊》：現在很多人抱怨在上海買不起房子，這事您怎么看？

    印華：中央電視臺做了一個節目，有兩個年輕人在淮海路上說，年收入15萬，還買不起這里的房子。我認為很正常，如果15萬的家庭年收入就能在淮海路買得起房，那會出現打破頭瘋搶的局面。稀缺才會需要價格這個杠桿。德國的大學生也要在畢業工作15年后才有自己的房子，我自己的研究生也是先租房再買二手房，最后才買新房。想一步到位，這不現實。

    《商務周刊》：但大家拿房款和收入的比來看，感覺上海目前的相對房價還是高出西方發達國家的，您覺得呢？

    印華：這個比率在中國并不適用。比如我們解決了公房的產權出讓問題，當時是朱基在上海時批的，全國開了先例。當時的公房理論上政府給了百姓使用權，政府有所有權，但實際上所有權沒用，不能帶來利潤，還要產生很大的財政補貼。從理論上講，我們搞計劃經濟時，按照馬克思勞動價值理論，商品價值W=C+V+M（C為固定成本，V為勞動力價值，M為資本利潤），V沒有給足。現在把產權給他，他會珍惜，會付物業管理費。而且最重要的是他得到一個臺階，有了梯度改善的基礎。我們為什么說房價收入比不能套用，我用兩三萬塊錢買下來的房子，現在能賣50萬，這些錢完全可以作為首付款，買一套很好的房子。當年大約有一半的上海人購買了公房，現在他們大部分將公房出售，又買了新房。

    還有，我們的統計數據中收入是比較保守的。去年的上海人均年收入是1.6萬元，這肯定不準確，上海人的實際收入遠高于這個數字。

    《商務周刊》：但是除了已購有公房的上海市民外，現在很多新上海人和一些低收入者怎么才能“有屋住”？

    印華：其實房價高是永恒的話題，1990年代中期，房子賣不掉，說房價太高，現在不夠賣，也說房價太高。對于一部分民眾來說，房價永遠都是太高的。以我們現在的國力要解決“人人有其屋”是不現實的，我們解決住房問題的方針，是要自“住”其力、量力而行、租購并舉、梯度改善。有錢的買房，錢多的買大房，錢少的買小房，或者租房。租不起房的享受社會保障用房。社會保障用房是政府該干的，其他的就要靠市場。

    當然這需要一個前提，即堅持市場的基礎配置作用。市場是舞臺，這個舞臺的搭建應該是政府，兩者要有分工，市場能解決的市場解決，市場失靈的地方，政府應該出來解決，但現在已經不可能恢復到政府主導型經濟的時代。

    上海近幾年來加大了配套商品房的建設，用來補償拆遷戶，蓋這些房子的錢占土地出讓金的70%。配套商品房的土地是出讓而不是劃撥，面積有50、70、90三個檔次。我們的觀點是，拆遷戶接受動遷，是為城市發展做出了貢獻，配套房是給拆遷戶的補償和獎勵。這些和北京有所區別。

    對于那些雙困戶，上海采取的是只租不賣的廉租房制度。我認為，廉租房更能體現對最貧困城市群體的保障，保障低收入者人均居住不少于7平方米。

    還有一些人不是雙困戶，沒有達到廉租房標準，不接受補助，也不是人均住房在7平方米以下，但他們是買房買不起，租市場房也租不起的群體，上海今年就推出了“租屋”制度：產權不給你，等你條件改善了，你就必須讓出來。

    上海將在今年下半年在長寧和閘北區進行試點，年內將拿出1000套這樣的“租屋”供應，政府分層次建立保障體系，才能保證“人人有屋住”。也正是多年來堅持市場化的路子，上海才有實力這樣做。

    《商務周刊》：您認為這是一個比較理想的狀態嗎？

    印華：對。我前幾年去日本大阪私立大學訪問，大阪大部分人都是住在城外，包括大阪私立大學的那些教授，都是通過軌道交通來連接生活和工作區。今后的上海不可能像原來那樣，南京路周邊還有普通老百姓住。將來就要分化，有的要住閔行、南匯通過地鐵進來。原來的居民可能不愿意，但也沒有辦法。城市要發展，從經濟效益來看，這里就要搞商務，居民就要外遷。現在市中心的拆遷遇到很大的阻力，中心的土地更稀缺了，房價肯定還會漲。很多情況是拆了他的閣樓、亭子間，給了他兩三套房子，這些錢從哪里來的，就是從級差地租中來。市中心的房子被外來者拿走了，沒關系，我們可以往外延伸一點。上海不是島嶼性經濟，和日本、香港不一樣，只要配套搞好可以往外走。

    《商務周刊》：怎么看此次宏觀調控對上海地產市場的影響？

    印華：我認為，經濟問題就用經濟手段來解決。政府的思路一定要清晰，宏觀調控要注意思路，堅定不移地利用市場，不要對市場機制本身的東西進行過多的干預。

    世界上的經驗證明，過度嚴厲的干預會產生嚴重的后果。很多人說房價下跌一半就是為絕大多數老百姓講話，但要看到上海75%的人有了自己的房子，老百姓不希望資產縮水。既使房價下跌一半，還會有人買不起，因為此時的經濟肯定進入下滑軌道，收入更少了。所以說，指望“打壓”房價解決老百姓的住房問題是不可能的。中國政府沒有這個力量做到居者有其屋，我們是發展中國家，我們還是赤字財政，財政收入不可能用在消費領域消費掉。全國農民的房子，政府一分錢沒有提供。農民更困難，農村的教育都沒有解決，我們有更迫切的任務。

    要鼓勵大家買房子

    《商務周刊》：您怎么看待前幾年民間對上海房子高漲的購買熱情？

    印華：上海有很多小康家庭，有閑錢，在沒有其他投資渠道的情況下，買一兩套房子很正常。我在1995年就說，上海已經有中產階級形成，應該有兩套房子。你現在還要求百姓住在一套房子里嗎？這都是計劃經濟陳腐的觀點。

    海外資本、國有壟斷企業以及上市公司的投資，是上海房地產投資失控的主要原因。但我們要看到，民間投資并不大。整個社會發展的原動力就是這些民間投資和消費，可以拉動經濟的良性循環，而房子就是二者的結合體。我們過去的民間消費拉動不夠，日本就是民間消費拉動不夠，房子多了才沒辦法消化。老百姓有錢，必須有投資渠道。亞洲金融危機后，政府靠發債券和搞工程來帶動經濟發展。民間投資實際上沒有打開。

    現在銀行為了防止自身出現風險要提高房貸利率。可我們要看到，香港的房貸利率是2%多，美國是3%多，我們已經5%了還不夠，還要漲到6%多。而我們1年期的存款利息只有2%多。銀行不要老盯著房地產，自身的改革才是根本。

    《商務周刊》：長期看，您認為上海房地產走勢會怎么樣？

    印華：必須明確我們的目的不是打壓房價，而是要保持房地產市場的持續健康發展，我們的目的是不要讓房價過度的瘋長。上海的房價應該是緩緩上升，長期看好，它運行的規律是螺旋型上升和波浪式前進，盤整總是有的。泡沫總是會有的，它是市場經濟的副產品，計劃經濟也有泡沫，就是黑市。市場經濟的泡沫是時起時浮，此起彼伏，要通過經濟結構調整讓其張鴻自動調節，自動調節過程中出現阻力，出現市場失靈，比如說要擴大有效供給，但你不給他地怎么辦？這就需要政府干預，保證土地的供給。

    《商務周刊》：但如果保證供給的情況下，開發商不愿意造中低價位房怎么辦？

    印華：土地是政府進行調控的首要手段，我們不同于其他國家，我們的土地是國家所有的，應該充分利用國家所有權進行價格調控。市中心的土地要充分體現其價值，可以進行“招拍掛”，而內環和外環之間的土地，政府可以選擇一些進行定向供給。也就是說要改變現在統一“招拍掛”的模式。就要定向土地供給，聯系房價定地價，不要全部自由市場大拍賣。這個問題穩住了，整個房價問題就穩定了。