最近，北京發生的通宵排隊搶購經濟適用房風波，引發了對經濟適用房政策的新一輪批評。不過，批評者多集中在質疑經濟適用房“面積過大”、“分配方式不合理”、“騙購現象嚴重”等。很少有人徹底反思這一政策。年初，全國政協委員傅繼德先生曾提案停建經濟適用房，轟動一時。但即使傅先生，也只是指出經濟適用房管理不嚴、相關的社會誠信系統欠缺，難以達到預期效果等問題。也就是說，經濟適用房的政策還是好的，只是實際執行起來走樣了。

    我的看法不同。我認為，應當徹底反思現行的經濟適用房政策。當然，政府推出這個政策，意圖是良好的，是要鼓勵中低端房產的供應。可惜的是，這是一個違背市場經濟規律的政策。它實施起來，必定是適得其反，恰恰起到了遏制房地產商開發中低端房產的作用。

    原因很簡單：由于政府對中低端經濟適用房給予了大量優惠和補貼政策，使得個別被指定為經濟適用房的開發商享受到了明顯的成本優勢，其它開發商若開發中低端房產將難以與之競爭。與此同時，政府又不可能大量供應經濟適用房，否則將喪失大筆土地收入來源。其結果，一方面導致只有有少數經濟適用房投入市場，遠遠不能滿足需求；另一方面，大批開發商被推往中高端產品的方向。這就造成了結構性的中低檔房產供應短缺。

    打個假想的比方：假若某市政府出來頒行一個“經濟早餐”政策，在全市指定若干家豆漿油條供應商，向他們提供大量補貼，這結果會如何呢？顯然，大部分得不到補貼的早點攤販，要么被廉價的豆漿油條競爭得破產，要么不肯再做豆漿油條，轉向更高檔的海鮮粥、魚翅煲等早餐業。于是，一方面，早餐市場上將充斥各種所謂“高檔”早餐，“高檔”早餐經營者將使用各種廣告促銷手段爭奪所謂“富人”用餐者；另一方面，大多數老百姓只能在少數幾個攤位前排長隊，等著吃豆漿油條———這反而會使豆漿油條的價格也大大上漲。

    換言之，經濟適用房政策注定了要違背它的初衷，不但減少了中低檔房產的供應，而且推高了全部房產的平均價格。不僅如此，大批資質本來不夠的開發商盲目進入中高端產品的結果，產生了另一種供給結構上的隱憂，我概括為“中低檔房產的高檔化”。即大量本來應當定位為中低檔房產的高容積率項目，卻通過增大套內面積、增加一些并非必需的功能和裝修，人為升級為“高檔房產”。這類房產短期內能夠給房地產商帶來高額利潤，長期看卻可能在未來房價回歸時，最先遭到打擊。一些今日輝煌一時的“XXX城”、“XXX府”，20年后也許就會完全喪失對居民的吸引力，變成空寂之城、破落之府。因此，由政策失誤造成的結構性供應失衡，不但加劇了今日之房價高漲，還將在未來加劇房價的下跌勢頭。

    必須聲明：我主張取消現行經濟適用房政策，并不是說要走向另一個極端，即完全市場化。我是贊成對低檔房產提供補貼的，但是，必須采取符合市場規律、不干擾市場秩序的做法，使得國家的補貼能真正落到需要的人的手里。

    一種顯而易見的思路，就是針對現行經濟適用房政策以項目、地塊為補貼對象的做法，也就是指定幾家“豆漿油條專供店”的做法，改為不管是誰，只要賣豆漿油條，就可以得到補貼的做法。只有這樣，才能真正增加豆漿油條的供應，拉低整個早餐的價格。對房產來說，就是要不分地塊、不論項目、不管哪個開發商，只要開發中低檔房產，就可以得到相應的補貼。

    當然，上述思路將給財政補貼帶來沉重的負擔，未必可行。那么另一種思路，就是把經濟型住房交給專門的非營利機構來操作，使經濟型住房和市場化的房產形成明確的區隔。非營利機構與房地產商的最本質區別，就是前者不得從項目中取得哪怕是一分錢的利潤。所有收入都應進入專門的基金，用于開發新的非營利項目，或者用于已開發項目的修繕維護。非營利機構的初始資金，應當完全來自缺房居民的自行集資。相應地，國家應當為這類項目無限量地提供廉價土地，并且應當給這樣的非營利機構以全免稅的優惠待遇。這樣，經濟適用房在產品定位和開發主體上，都和普通商品房截然分開，不會再扭曲房市的供給結構。同時，它的供應也能恰好滿足缺房居民的需求。