新政沖擊

    成都樓市進入持久戰

    近幾月來，抑制樓市過熱的政策層出不窮，炒房游資紛紛逃市，樓市后市撲朔迷離。在困境中游離的樓市將迷茫多久？開發商生存和發展之路究竟在哪兒

    成都樓市正在經歷一場持久戰，圍繞這一業界最為關心、揪心的話題，在《北京青年報》、《廣州日報》、《東方衛視》、《今晚報》、《揚子晚報》等數十家全國主流媒體和《天府早報》、《成都房地產》、《成都房產全接觸》等龐大媒體聯盟的支持下，華西都市報房地產事業部從今天起，將在長達一個月的時間里，全方位、多角度、權威性地推出《新政沖擊·成都樓市持久戰》的大型系列報道，以“尋找成都房地產市場最佳生存狀態”為主題，深刻剖析新政產生的影響和發展對策。

    3月以來，為控制國內房地產市場的過熱苗頭，中央政府連續不斷地打出一套抑制樓市過熱的“組合拳”，其涉及的內容和顯示出的強度讓房地產商和投資者眼花繚亂，房地產行業的宏觀調控政策威力大大釋放，市場連續兩個月呈現低迷狀態，開發商的資金鏈越繃越緊，明顯感到了市場撲面而來的重重危機，持幣待購的情緒讓成都樓市的銷售急速下滑。部分經歷過上一輪宏觀調控的開發商判斷，這一輪調控的影響不會短期內結束，為此地產界要做好兩年時間的準備。相比此前的火爆樓市，持久戰序幕在新政沖擊之下快速拉開。如何應對，已經成為了地產界發展方向的關鍵所在。

    成都，作為中國西部的中心城市，快速的城市發展印證著購房者強大的市場需求，樓盤水平聞名全國。華西都市報作為中國西部發行量最大的都市報紙，本著高度的社會責任感，通過一個多月的精心準備，獨家推出了《新政沖擊·成都樓市持久戰》大型系列報道，引導廣大購房者的購房行為，并站在市場的制高點上，尋找到樓市的最佳生存空間，全力促進房地產市場持續穩定地發展。

    本報此次推出的《新政沖擊·成都樓市持久戰》系列報道將與購房者、開發商、權威專家和有關政府要員一起，對成都樓市作出客觀、深刻和實事求是的預測和分析，并將在購房者、有關專家和政府官員，搭建一座互動的橋梁。隨后，在此次的大型主題活動中，本報記者還將兵分數路，對開發商和購房者進行大型調查的同時，邀請建設部專家預測新政的未來走勢，真實表現新政以來成都樓市的變化，重點解讀新政策，引導購房者作出合理的置業計劃。

    7月中旬，本次大型主題活動將推向高潮：“新政沖擊·尋找房地產市場最佳生存狀態”高峰論壇將在成都盛大舉行。屆時，國家七部委要員、著名專家、全國知名開發商、成都開發商等房地產業界人士將聚集一堂，在成都掀起一場轟轟烈烈的新政思想運動！

    　新政沖擊

    機會還是打擊？

    短短半年時間不到，地產新政頻頻出臺，這一連串的組合拳表明了政府調控房地產投資和穩定房價的決心，也給樓市造成了前所未有的震蕩。

    新政影響之下的樓市，就像一部懸念迭出的連續劇，結局尚未明朗，劇中人只好各自在自己的角色定位里探尋和揣摩著劇情的走向。而對于主角之一的房產商來說，真可謂"一半是火焰，一半是海水"。對那些實力還比較單薄、適應能力比較弱的中小型開發企業來說，難免要經歷一場陣痛。調控帶來的是行業全面洗牌，一些沒有資金實力、品牌知名度的企業將逐漸淡出市場，相反，對那些服務于主流人群、實實在在從事開發的品牌發展商則是利好的消息。做好產品，在市場較低迷時獲得購房者的青睞和信任成為品牌開發商奉行的不二法門。他們在迎接市場考驗的同時，也將迎來新的一輪發展機會。

    在房價上漲過快的情況下，千軍萬馬投身房地產開發"熱鬧"背后的主要癥結在于：房子根本不愁賣，大企業小企業都能賺個盆滿缽滿。而行業則難以通過有效的競爭手段優勝劣汰獲得進步，品牌企業優勢無法凸顯，魚龍混雜泥沙俱下的格局不利于行業的健康發展。

    對樓市舞臺的另一大主角購房者來說，新政規定對那些短期炒家和投機者無疑是巨大打擊：成本增加、操作空間減少，獲利的面越來越窄。而對普通老百姓來說肯定是一個利好消息，對那些長線投資者也影響甚微。而且，房地產新政主要針對住宅市場，商鋪投資基本不受限制，這對商鋪投資者反而是個利好消息。

    “這是個最好的時代，這也是個最壞的時代”，狄更斯《雙城記》里的名句同樣可以適用于當前的樓市。用一位長期關注樓市的權威專家的話來說：這是一個短期不利、長期利好的消息，開發步伐將放慢，但會更加穩健。那些靠所謂的“資金運作”，到處圈錢，“跳躍式發展”的企業，將會沒有生存基礎；而踏踏實實做好自己的產品，一步一步踏實前行的企業，可能發展慢一些，但最終會成為市場的長青樹。 李政

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    怎么保持持久力？

    2005年6月1日，中國房地產業再次遭受到“新政”的打壓――房地產系列新政策于當日正式實施。

    長期以來，對于房地產市場的調控，政府及管理層既澆水，又剪枝，扮演著一個“園丁”的角色。但近段時間為了“遏制投機行為、穩定住房價格”，管理層開始頻繁地“剪枝”，出臺新政。在這種大環境下誰的耐力久誰就是贏家，那么眾多房地產企業怎么保持持久力，在市場變化中立于不敗之地呢？

    仁者見仁，智者見智。對于保持持久，潘石屹提出創新，王石認為要靠人才，任志強說是資本，但業界共同的認識卻是土地。土地作為不可再生資源，是開發企業保持持久力的第一要素，開發商不可能源源不斷地獲取這一原力，所以在新政沖擊下要想保持持久力，土地是最核心。

    如果沒有土地，創新、人才、資本都無從談起，房產企業會成為海市蜃樓，成為無根的空中樓閣。

    如果說房產開發靠品牌創新，那么房產品牌的創新更加依賴土地。通過至少一到兩年在一個項目開發總結出來的經驗，必須要到下一個項目去實踐提高，如果沒有下一個項目（土地），其先進的開發理念就無法轉化為產品，房產企業的品牌勢必淡化，更不可能有品牌的創新和企業的持久了。

    如果房產企業沒有土地，那么對于人才來說將是“皮之不存，毛將焉附”。企業的經營活動難以為繼，即使再好的人才也會另謀高就，這樣的局面下房產企業如何持久？

    難道有了資金還不能擁有土地？其實從幾次成都業界非常關注的土地拍賣中，不難看出，即使競拍價已經夠高了，但始終都有實力更雄厚的對手要一拼高底，所以，房地產業就是有了資金也并不意味一定擁有土地。

    所以“巧婦難為無米之炊”，房產企業沒有土地，必將淪為無本之木，喪失持久力難以為繼。反之，有大量的土地儲備，沒有資金、人才、品牌及文化，企業可以通過合作開發，人才引進等方式吸引資金、技術和人才來實現持久，甚至打造“百年名盤”。 記者錢樂亮

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    如何生存發展？

    “三十年河東，三十年河西”!這是古人描繪人生際遇的言語，如今對房地產開發商則應改為“三年河東，三年河西”!其實對成都開發商來說，真正的好日子還不到三年時間，然而今年三月以來，隨著國家連下幾道新政，成都樓市風云突變，購房者不再蜂擁，強勁的購房能力好像在瞬間消失，眼看三個月時間過去，市場走勢仍無明顯好轉，不少開發商現在真正有點不知所措，不得不探究這個生死攸關的課題———如何生存發展?

    在景氣的市場中，就是房屋供不應求的情況下，開發商在具備一定社會關系資源、土地資源的前提下，搞好“資金鏈”，獲取銀行貸款與購房者預付款，購房訂金與按揭房款是后者具體表現，就能獲得飛速發展，就能夠創造財富傳奇。

    在不景氣的市場環境下，銀行收緊銀根，購房者持幣待購，開發資金斷鏈，房產千萬富翁、億萬富翁的資產很快就會縮水，因而搞好“資金鏈”同樣重要，但要在樓市競爭中立于不敗之地，得靠產品取勝!

    對于眾多在售樓盤而言:房屋已經定型，如何在市場中突圍?各方人士，包括一些購房者認為:降價不是最佳選擇，但開發商一定要提高樓盤的競爭力，比如提高房屋使用功能，完善配套設施，改善居家環境，甚至對房屋的部分空間進行裝修，真正使房屋“物超所值”，就會贏得購房者的青睞。對于擬開發樓盤，則應瞄準市場需求，瞄準購房者居家生活之所需，瞄準老百姓的實際購房能力規劃產品，開發人性化樓盤就會有市場。

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    如何保障資金？

    新政之后，購房者持幣待購，開發商無價可降，樓市進入相持階段，開發商資金鏈告急。在成都樓市不可避免地進入相持的“嚴冬”季節之后，開發商該如何保障開發資金鏈條不斷裂，成為開發商焦頭爛額，絞盡腦汁而思的事？

    近日，記者到處聽到開發商抱怨：“房子賣不動了，資金非常緊張”。而購房者總是希望看到房價下跌，拽著錢就是不出手。土地公開拍賣，地價不斷上漲，水泥鋼材等建材上漲，開發稅費增加，銀行貸款利息提高。種種因素，幾面擠壓，嚴重制約著開發商。

    購房者不下單，房子賣不動，收回資金困難，銀行催欠，建筑公司逼債，一條產業鏈上的諸多問題逐漸暴露出來，樓市資金危機嚴重威脅樓市，資金就象是樓市的“血液”，肌體一旦缺“血液”，無法造“血液”其危險可想而知。

    對于開發商來說，樓市已經陷入持久戰的泥淖，而持久戰無異于慢性自殺，那么，怎樣在這樣的持久戰中，尋求資金鏈條的保障，從而打勝這場持久戰呢？

    “一個好漢三個幫”，渡過眼前難關的最佳方式就是聯合開發，有土地的尋求資金，有資金的尋求土地，在運作中，尋求合作伙伴，最大限度尋求社會資源，聯合開發，聯手運作，避免孤軍作戰；其次，在公司內部，一定要壓縮成本，節約開支，發動員工團隊精神，為公司擔負困難；另外，薄利多銷，不貪圖厚利，快速銷售出去，盡力回收資金等等辦法。

    其實想來，樓市并不可怕，比較起來，成都房價不高，降價不可能，而購房者買房，也是遲早的事，當開發商咬緊牙關，挺過幾個月的“嚴冬”之后，必然又會迎來樓市的“春光”。 記者歐波

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    何日春再來？

    隨著中央政府及有關部門調控房價的“組合拳”不斷亮招，新政之威開始在地方樓市顯效。國家發改委價格監測中心最新報告顯示，全國36個大中城市商品房價格有12個城市出現小幅回落的跡象。各售樓部門前不再是提前兩天就排隊等候、許多購房者手中拿著錢遠遠地對房市觀望……

    這一切的一切，給火熱的樓市猶如當頭潑下一盆冷水，好象掉進了冰冷的冬天。有的項目開始明確地降價、有的開始變相降價送裝修、而有的商業地產項目純粹是原地不動。

    “政府不希望房價出現大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處”。建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾6月初對媒體表示，目前房價大跌的條件并不存在。

    謝家瑾表示，有些媒體說一些地方出現了房價暴跌，也有媒體說中央要在短期內打壓房價的目標難以實現等等。這樣理解房地產市場的宏觀調控是片面的。國辦轉發的七部委通知提得非常明確，是“穩定房價”。這個通知的精神可概括為三個“基本”：供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。

    謝家瑾說，政府不希望房價出現大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現在大部分家庭都擁有自己的房產，房價大落，許多家庭就會出現負資產，對社會穩定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅。“目前房價大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎設施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價格成本也居高不下。從構成因素分析，有一部分是不可能下來的”。

    房價在某些地區有增長過快、過熱的現象，但是這是局部的。

    不管怎樣，房地產業作為國民經濟的支柱產業，這一點是不可置疑的。不管怎樣，國家調控市場，是為了讓房地產更好地發展，只要是有利于更好地發展，房地產就會依然大步向前。　記者胡龍友

    米瑞蓉:當前狀況其實是對開發商心態的最嚴峻考驗期

    6月初，作為西部地區唯一的開發商代表，成都萬博置業總經理米瑞蓉參加了建設部召開的中國地產形勢報告會，日前她就目前樓市的焦點問題接受本報記者獨家專訪。

    今年6月1日，房產新政正式實施，樓市持幣觀望者日漸增多。有開發商稱，目前樓市已經進入了一個持續性的“冬天”。華東師大亞歐研究中心研究員余南平認為，這次房地產調整的時間會持續3年左右，最長不排除5年。

    月初，建設部召集全國開發商代表在北京舉行了中國房地產市場形勢報告會。作為西部唯一代表，成都萬博置業總經理米瑞蓉與潘石屹、任志強等一起出席了本次會議。日前，就新政之下中國樓市狀態分析等諸多問題，本報記者對米瑞蓉進行了專訪。

    平抑房價決心不容懷疑

    記者（以下簡稱記）：米總您好！上次在北京，您與建設部領導進行了近距離的探討對話。就親身感受而言，您覺得中央此次調控房價的決心到底有多大？

    米瑞蓉（以下簡稱米）：在房地產形勢報告會上，建設部領導劉志峰、謝家瑾等均有重要發言，并就房地產市場有無泡沫、房價上漲是否過快等問題與我們進行了深入討論。參加討論的還有潘石屹、任志強等，討論場面非常激烈。我明確感覺到，中央政府此番調控房價的舉措是深思熟慮的結果，態度十分堅決。建設部強調，樓市好比股市，關系到億萬百姓的切身利益。但目前已經出現了嚴重結構性、供求性問題，已經到了不得不控制保護的地步。

    記：建設部副部長劉志峰在當天發言里有個意味深長的提法，稱當前我國房地產調控處于“十分關鍵的時期”。您對此話做何理解？

    米：這句話確實內涵豐富。從政府而言，房地產宏觀調控目前正處在一個十分復雜的交叉路口。調控得好，樓市將會很快返回到健康持續的發展軌道上來；反之，則可能出現一些其他情況。這一切均取決于目前的調控以及市場的回響，因此眼下時期當然“十分關鍵”。

    市場膠著進入持久期

    記：目前上有中央政府的宏觀調控，下有地方政府的微觀盤整。作為經驗豐富的著名開發商，您感覺壓力大么？壓力主要來自哪些方面？

    米：壓力肯定是有的。目前房地產市場撲朔迷離，眾多購房者持幣觀望，樓盤銷售周期延長，這些都是不小的壓力。不過成都畢竟不是上海、北京，我們的市場總體來看還是理性居多，因此我對成都樓市還是很樂觀的。即使中央政策，也只是穩定房價，而并非打壓樓市，這點對我們來講非常重要。

    記：這種撲朔迷離狀況，您認為將會持續多久？

    米：坦率地說，這種狀況究竟持續多長時間，我也不知道。不過我想，假如政府不再出臺新的政策，市場在經過一段調整期后就會漸漸步入正軌。但假如政府再出新的政策，這個周期則要更長。

    記：在您看來，政府還會出臺新的政策么？

    米：有可能。針對不同地域，政府可能會還有更新的東西出來，這也是必要的。畢竟，中國樓市的區域性特征十分明顯，不可能“上海生病”，就“全國吃藥”。

    渡過此關市場更健康

    記：近日接觸多名開發商，他們對當前市場大多頗覺惶恐，在拿地、營銷等方面也是一再斟酌。

    米：現在是一個非常時期，新政對購房者與開發商的心態均有嚴重影響。但敏感的市場往往都存在無限可能，可能重新洗牌，也可能有更多機會。在我看來，當前狀況其實是對開發商心態的最嚴峻考驗期。此情此境，長期保持心態平穩比什么都重要。開發商至少要明白一點，就是無論你實力多么強大，市場都非個人所能左右。

    記：能否說得更加具體一點？

    米：比如在房價方面，開發商目前比什么時候都應該學會如何合理定價。我注意到城西某個樓盤，就是因為當初定位太高，目前就陷入了騎虎難下的尷尬境地。在目前甚至長期里，這種做法都是不可取的。

    記：作為個人，您對當前市場存在什么預期？

    米：我相信，經過一段時間的盤整之后，市場最終會盡快調整過來。畢竟只要市場存在，就會有很多機會。開發商們對此也應有較清醒的認識，要更加努力做好自己的產品，做好長期的應對準備。同時也要理解國家的政策，畢竟，百姓需求才是真正的市場第一位。我相信，走過當前這個階段之后的中國樓市，必然比現在更健康、更合理。

    相關背景：

    新政之后，建設部7部委抽調有關人員組成4個督導組，深入北京、重慶、山東等地實地調查各地對新“國八條”的落實情況。其調查報告將提交國務院，專家稱，該報告可能會影響今后一段時間房地產宏觀調控走向。與此同時，為謀求“救市”，中城聯盟、中國工商聯住宅產業商會等組織紛紛聯合共度“樓市冬天”。潘石屹也在接受網談時表示：“冬天來了，大家抱在一起暖和些。”