供求總量懸殊，與商品房價格相差無幾，暗箱操作吞食建設用地。經(jīng)濟適用房行業(yè)內(nèi)存在的種種弊端在西安房市上盡顯無遺，西安市中低收入者購買經(jīng)濟適用房至今依舊“霧里看花”。

    “杯水車薪”于事何補

    現(xiàn)在全國經(jīng)濟適用房的數(shù)量都處于供不應求的狀況。西安市場經(jīng)濟適用房的供求矛盾更為突出。

    負責西安市經(jīng)濟適用房建設的西安市建委開發(fā)處處長王超對記者說，自1998年開始經(jīng)濟適用房建設以來，西安市經(jīng)濟適用房以年均100萬平方米的進度發(fā)展，截至2004年底，共建成經(jīng)濟適用房接近650萬平方米。但記者發(fā)現(xiàn)，在這650萬平方米的經(jīng)濟適用房中，其中三分之二屬企事業(yè)單位集資建房，真正進入市場銷售的僅占一小部分。而且，西安經(jīng)濟適用房面積一套在80平方米至120平方米，計算下來西安每年能提供的房子最多也僅夠1萬余戶家庭購買。而西安城區(qū)現(xiàn)已接近400萬人，近年來每年增長的人口都在30萬人以上，西安市場提供的經(jīng)濟適用房遠不夠增長人口所需的量。

    令中低收入者倍感無望的是，這種“杯水車薪”的狀況在很長時間內(nèi)難以改變，而且矛盾有更加尖銳的趨勢。據(jù)西安市建委透露，今后幾年內(nèi)西安經(jīng)濟適用房將繼續(xù)和西安整個房地產(chǎn)業(yè)一起穩(wěn)步增長，今年西安經(jīng)濟適用房將完成120萬平方米，與前些年年均100萬平方米相比增長量僅多出20萬平方米，僅多解決了2000多戶家庭的購房需要。而據(jù)西安市政府透露，到2020年西安市區(qū)人口要達到760萬人，每年增加的市區(qū)人口都在24萬以上，以其中一半的人口作為中低收入者，所需的經(jīng)濟適用房的量也將是2005年西安開工建設的經(jīng)濟適用房總量的10倍。

    堪與商品房價試比高

    由于特殊的供地政策和國家的要求，經(jīng)濟適用房的價格要比商品房低一大截，但與北京和沿海地區(qū)不同，西安經(jīng)濟適用房的價格竟比市場上的商品房低不了多少，價格差的優(yōu)勢并不十分明顯。

    目前，西安市場由于普通商品房的價格上漲，加之經(jīng)濟適用房項目進入市場銷售量嚴重不足，經(jīng)濟適用房的銷售價格一路水漲船高。前幾年，西安市的經(jīng)濟適用房多層銷售價格為1500元／平方米，高層銷售價格為2200元／平方米。如今，兩者已分別達到了1800元／平方米和2600元／平方米，分別上漲了20％和18％，一套經(jīng)濟適用房購買和簡單裝修算下來的錢將近20萬元。而同期，西安普通商品房的均價為2950元／平方米，多層、高層住宅價格每平方米分別為2210元和3150元，經(jīng)濟適用房與同類的商品房相比每平方米僅相差400多元。考慮到地理位置帶來的差價，在西安市二環(huán)路附近購買經(jīng)濟適用房的錢竟能在位置較偏的二環(huán)外買到同類戶型的商品房了。

    對于西安市場上經(jīng)濟適用房的價格，當?shù)乩习傩毡硎緩娏也粷M。他們紛紛質(zhì)疑，現(xiàn)在這樣的價格能算是經(jīng)濟適用房嗎？眾所周知，經(jīng)濟適用房都是用來解決城市中低收入家庭住房難問題的，據(jù)西安城市經(jīng)濟調(diào)查隊的數(shù)據(jù)顯示，2004年西安城市居民人均可支配收入8544.03元，以普通的三口之家算，夫妻倆的家庭可支配收入也就是17000多元。而據(jù)西安建委的干部透露，目前西安經(jīng)濟適用房價格的制定是建立在家庭年收入27500元的參照數(shù)上的，這個家庭收入顯然是西安很多中低收入家庭無法達到的。也因為這個原因，現(xiàn)在西安一些經(jīng)濟適用房的買者多是稱為白領階層的人士，少有真正的藍領，一些開發(fā)商在銷售經(jīng)濟適用房時也很難對買房人的資格進行甄別。

    優(yōu)惠政策難惠民

    為建經(jīng)濟適用房給老百姓提供低價格的房子，國家給了很多優(yōu)惠政策。西安建筑科技大學不動產(chǎn)研究所所長衛(wèi)新東認為，西安市目前經(jīng)濟適用房的成本為630元／平方米，按照國家要求的經(jīng)濟適用房投資收益在3％以內(nèi)計算，經(jīng)濟適用房的房價最高不能超過650元／平方米，但實際上西安的經(jīng)濟適用房的價格很多都在1平方米2000元以上，那么國家對于經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠都跑到哪兒去了呢？

    西安市國土局抽樣調(diào)查顯示，在高層經(jīng)濟適用房和多層經(jīng)濟適用房中，其取得土地的費用占房屋造價僅為6％和16％，土地價格并不是西安經(jīng)濟適用房價漲的主要原因。目前國家在土地供應制度上，給予經(jīng)濟適用房劃撥和協(xié)議轉讓的方式，而不是通過市場化的招拍掛方式進行，就是希望把房價降下來，讓中低收入者能買得起房。然而這種土地供應制度卻為暗箱操作留下空間，一些有關系的房產(chǎn)商拿到經(jīng)濟適用房指標后，竟將經(jīng)濟適用房用地轉化為商品房用地。據(jù)統(tǒng)計，從2003年到2004年，西安市就有2000畝的經(jīng)濟適用房用地轉化為了商品房用地。國家給予經(jīng)濟適用房的實惠沒有到老百姓手中，而是掉進開發(fā)商的錢袋子。

    西安華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司總經(jīng)理雒愛萍認為，應對經(jīng)濟適用房的供地方式進行市場調(diào)整，這可以減少企業(yè)的間接成本，因為協(xié)議的方式政府自由裁量權過大，容易為暗箱操作留下空間。國家可以把優(yōu)惠政策直接轉給中低收入者，讓這些人群直接受益，以免優(yōu)惠政策打折扣。

    專家建言：補“磚頭”不如補“人頭”

    經(jīng)濟適用房帶來的問題不僅只在西安存在，在全國都不罕見。今年3月成都新開盤的經(jīng)濟適用房，六成空置；“五一”期間北京一些市民搭起了帳篷，苦苦守候派號……經(jīng)濟適用房真的“經(jīng)濟”嗎，這種“磚頭補貼”的政策目前面臨前所未有的質(zhì)疑。有專家認為，補“磚頭”不如補“人頭”，給真正的低收入者發(fā)放補貼，然后通過市場體系來解決住房問題才是更到位的辦法。

    廣州的做法是由政府向符合條件的申請對象“發(fā)放”租金補貼，由政府有關部門幫助或由其到市場上租賃住房，租金將直接打入業(yè)主的賬戶。目前的補貼標準按人均住房面積10平方米，每平方米補貼23元計算。無房戶人均每月補貼230元，有房戶按人均住房面積10平方米和現(xiàn)人均住房面積的差額計算發(fā)放住房補貼。

    專家認為，目前世界上比較流行的方式是“人頭補貼”，即由政府出面認真核實統(tǒng)計，給真正的低收入者發(fā)放補貼，然后通過市場體系來解決住房問題。歐美的普通住宅社區(qū)中有20％的房子賣給中低收入家庭，政府根據(jù)“人頭”來補貼。這種辦法能讓百姓更直接受惠，避免政策中途“打折”，在盤活了房源的同時也更好地解決了問題。（本組稿件均據(jù)新華社電）

    編后

    火熱的6月，酷暑難當；火熱的經(jīng)濟適用房，也同樣一房難求。在全國的經(jīng)濟適用房市場里，一邊是撐起了帳篷、日夜苦等“放號”的中低收入者；而另一邊卻是將面積寬敞、裝修精美的經(jīng)濟適用房高價出租的所謂“中低收入者”。這兩者之間的差別，何止是一句“天壤之別”能夠簡單概括的。

    政府的政策不能說不好，但現(xiàn)實中的差別和混亂又為何讓人如此心寒？經(jīng)濟適用房該何去何從？是補“磚頭”還是補“人頭”？“中低收入者”該怎么界定又該如何審批？也許只有等到這些疑問找到答案，我們才能安心地吟詠杜甫的名句———安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏……