在敏感而又不知風向的上海樓市，大摩的這一單如同迷霧中突然闖入的醒目路標——親愛的朋友們，前方是風景勝地：商業地產。

    6月20日，上海最繁華的淮海路依舊熙熙攘攘，位于淮海中路138號的上海廣場平靜如初。跟往常一樣忙碌的物業管理人員告訴記者，最近的每一天跟以往沒有任何的區別。

    然而就是在這樣的一種平靜中，該大樓卻已經悄然易主。與換了東家相伴的是一筆9億元人民幣的巨額交易與神妙莫測而又無處不在的摩根士丹利。

    在敏感而又不知風向的上海樓市，大摩的這一單如同迷霧中突然闖入的醒目路標——親愛的朋友們，前方是風景勝地：商業地產。

    又一次大型外資收購

    6月15日，香港，中國海外發展有限公司(中海發展(資訊 行情 論壇)，0688. HK)發布公告。公告稱，6月13日，公司控股的上海廣場買賣各方簽訂協議，出售各自的上海廣場股權。買方——名為MSRAsia AcquisitiongsI,Inc.(注冊在開曼群島，是摩根士丹利旗下的地產投資公司。以下簡稱MSR Asia)的一家投資公司分別以552028302元以及294415094元港幣的價格收購中海發展所持有的60%股權以及另一大股東香港信興集團有限公司手頭32%的上海廣場股權。整體收購金額大約為8.46億港元(約合9億元人民幣)。

    根據公告，摩根士丹利此次并沒有采用直接收購的方式收購上海廣場，而是購買中海發展全資子公司福邦投資有限公司的股份，以及購買香港信興旗下Prudential的股份。福邦與Prudential共同持有上海永菱注冊資本中大部分股權(上海永菱分別由福邦公司、Prudential Surplus及上海永業擁有約60%、32%及8%的權益)，而“上海廣場”又是上海永菱的主要物業。

    這也是繼今年4月高盛(Goldman Sachs)斥資8.6億元人民幣買下上海百騰大廈之后，又一次大型的外資收購上海物業案。

    由于另外8%的股權所有者上海永業企業集團有限公司本身就是摩根士丹利在中國的戰略合作伙伴，摩根士丹利與永業這對戰略合作伙伴實際上已經擁有了完整的上海廣場股權。

    上海廣場是一個集辦公、商業、餐飲、娛樂為一體的建筑群，主樓高38層，建筑群由32層辦公樓、6層商場及3層地下車庫構成，總建筑面積近8萬平方米。其中，總辦公面積約為25851平方米，購物平臺面積為4.07萬平方米并有158個泊車位。在收購之前，中海發展是其最大股東。

    據記者了解，25851平方米的辦公樓實際已經被分割出售，所以此次出售的實際上只是上海廣場所剩余的4萬多平方米商場部分，以及上海廣場的管理運作權。也就是說，摩根士丹利此次買下的是上海廣場6層高的商業裙房。

    再包裝升值

    按照公告的中的價格計算，此次摩根士丹利購買上海廣場的價格在每平方米2.4萬元人民幣左右。記者從上海中原物業租售人員處了解到，上海廣場辦公樓目前的平均售價在3500美元每平米左右，折算成人民幣，上海廣場的售價在每平方米2.9萬元左右。

    “這么點差價，摩根士丹利是看不上的。”中原物業的一位分析人士告訴記者。他認為，摩根士丹利購買后會對上海廣場進行再包裝，來提升它的品質，經過像摩根士丹利這樣國際大公司的包裝后，價格的躍升將會很大。

    據了解，買下之后再包裝，讓樓盤增值，這正是摩根士丹利在中國內地投資地產的策略之一。2004年，摩根士丹利收購了上海廣東路500號世界貿易大廈，經過改造，身價已由原來的每平方米1800美元躍升到了3000至4000美元。

    摩根士丹利有關人士接受媒體采訪時表示，接下來公司計劃拿出10%的股份，聘請一個團隊來管理商場，摩根士丹利希望未來的上海廣場是與周圍的太平洋、連卡佛、巴黎春天并肩的“人氣商場”。

    明天廣場收購擱淺

    在成功收購上海廣場之后，摩根士丹利表示已經放棄了明天廣場的收購談判。這樣，這筆預計可能達到32億元人民幣的巨額成交宣告流產。

    “目前，我們把明天廣場放一邊，一點也不考慮。我們很清楚，至少在今年……”摩根士丹利的有關人士公開表示。

    明天廣場是上海浦西第一高樓，位于上海南京西路399號，是一個集超豪華五星級酒店、高級服務式公寓和商業裙房為一體的多功能綜合物業，占地11340平方米，高約281米。明天廣場主樓60層，全部建筑面積近13萬平方米，作為項目核心的明天廣場JW萬豪酒店、萬豪行政公寓已于兩年前營業。其中第38層至第60層就是著名的五星級酒店“JW萬豪”。

    今年5月，市場傳言該項目將以32億元人民幣的價格被摩根士丹利收購。如果成功，明天廣場將創下上海寫字樓市場的最高收購價格。

    由于一度有消息稱該收購項目的買賣雙方已經基本談攏，目前傳出談判停止的消息有些出乎意料。

    據悉，談判停止的信號發自明天廣場的投資方上海安聯投資發展有限公司。

    明天廣場由上海安聯投資發展有限公司獨家投資興建，上海安聯投資為浦發銀行(資訊 行情 論壇)旗下的大型國有獨資綜合性投資公司。近年來，該公司在上海市區黃金地段相繼投資建設了明天廣場、東銀大廈、永銀大廈、希爾福公寓等，面積達40多萬平方米，資產總額67.5億元。

    事實上，對于傳言的32億元的收購價，外界一直以來多有猜測。當初投資方建設明天廣場的投入在20億元人民幣左右，目前如果以32億元的價格出讓，投資方依然有利可圖。但從明天廣場所處的位置(上海市中心黃金地段)、經營(萬豪酒店入駐)等方面的因素考慮，32億的價格不高。

    記者了解到，參與收購談判除了摩根士丹利之外，還有另一家境外投行高盛，以及香港公司長江實業等。

    到處都是大摩的影子

    “我們將用我們的錢包來說明我們對中國房地產市場的判斷。”這是摩根士丹利房地產基金亞太區業務副總裁白可福在2004年年底的表白。

    有關數據顯示，今年以來，從北京到上海，大摩總計已經在地產領域投下了數十億人民幣的資金。

    “現在感覺到處都是大摩的影子。”國泰均安的分析師劉濤感慨。

    實際上，從2003年開始摩根士丹利房地產基金就開始了中國房地產的投資。

    2003年7月，摩根士丹利房地產基金率先進入上海房地產業，與上海永業企業集團合作，投資了盧灣區“錦麟天地雅苑”項目，當時卻該項目他們僅僅投入了項目總投資的10%，而恰恰就是這10%，在短期內獲得了超過預期30%的收益。

    此后的2004年，嘗到甜頭的大摩頻頻在國內與開發企業合作，涉足房產開發領域。2004年年初，摩根士丹利房地產基金與上海復地成立項目公司合作投資位于上海市黃浦區的中高檔住宅項目——“復地雅園”，投資總額約為5000萬美元。由上海復地負責與地產開發相關的項目投資可行性研究、規劃設計、開發建設及銷售等業務，確保項目獲得良好投資回報，而摩根士丹利房地產基金則提供項目融資服務。

    4月27日，摩根士丹利房地產基金又與天津開發商順馳公司簽訂了戰略合作投資意向書，準備共同進行房地產開發投資。

    無論是上海還是天津，大摩與內地房地產公司所采用的合作方式均為合作開發項目的模式，對于基金而言，與投資經營性的項目或投資房地產項目的抵押貸款資產相比較，這無疑是風險更高而回報也更誘人的一種模式。

    正當眾人目光開始聚焦大摩對于住宅產業的頻頻出手之時，他們卻已經感受到了住宅市場所累積的風險，悄然間，其投資方向發生了變化。

    2004年底，大摩耗資近5億元人民幣將上海“錦麟天地雅苑”收入囊中，這一具有高出租率的高檔酒店式公寓成為其穩定收入來源之一。與此同時，大摩第一次把手伸向了辦公樓市場，不動聲色之間，他們收購了位于人民廣場的寫字樓上海世界貿易大廈，耗資2億美元。今年2月26日，摩根士丹利啟動了進軍北京的第一戰。以4億元收購富力城整棟商住樓。6月13日，上海廣場股權又被大摩拿下。

    分析人士認為，大摩在去年年底開始收購商業物業并從住宅開發領域轉移，說明大摩半年之前就應該已經意識到了住宅市場所蘊涵的風險。也就是說，他們在決定改變投資方向的時間應該是在2004年中期。