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本報(bào)記者 謝光飛
中房指數(shù)何時(shí)能像深滬股指？
2004年1月至2005年6月，中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)運(yùn)營(yíng)10年的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)進(jìn)行了全面回顧，并根據(jù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)分析研究體系的最新發(fā)展和要求，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)
進(jìn)行了全面的技術(shù)改進(jìn)。
據(jù)了解，此次改進(jìn)以北京等10大城市為試點(diǎn)，采用以全樣本收集為主，有關(guān)政府部門、企業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料為輔的方法，在擴(kuò)充原有數(shù)據(jù)庫內(nèi)容的同時(shí)改善數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)。基于全樣本數(shù)據(jù)庫，結(jié)合原有的核心理論框架和計(jì)算方法，對(duì)原系統(tǒng)進(jìn)行了基期、物價(jià)和季節(jié)三方面的重點(diǎn)調(diào)整，重建了各城市的房地產(chǎn)指數(shù)曲線。同時(shí)，引入廣泛應(yīng)用于國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征價(jià)格模型（ＨｅｄｏｎｉｃＰｒｉｃｉｎｇＭｏｄｅｌ），剝離物業(yè)特征對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，得到只受時(shí)間影響的純粹價(jià)格指數(shù)，即Ｈｅｄｏｎｉｃ指數(shù)，形成對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的有力補(bǔ)充。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)是一套以價(jià)格指數(shù)形式來反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)的指標(biāo)體系。1994年由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心情報(bào)中心和中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)共同發(fā)起，并于1995年通過國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主持的鑒定。
今年6月25日，來自國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)和北京大學(xué)等單位的多位政府官員和專家學(xué)者對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)技術(shù)改進(jìn)成果》進(jìn)行了學(xué)術(shù)鑒定。
專家們?cè)诳隙ù舜胃倪M(jìn)的勇于創(chuàng)新以及測(cè)算方法更科學(xué)、數(shù)據(jù)支持更完善的同時(shí)，對(duì)如何準(zhǔn)確把握和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了各自的見解，認(rèn)為這對(duì)于宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
他們指出，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究如何做到科學(xué)、及時(shí)、準(zhǔn)確至關(guān)重要。現(xiàn)在有的城市也搞指數(shù)研究，請(qǐng)幾家大學(xué)弄出的結(jié)果都不一樣；調(diào)查怎樣達(dá)到“全樣本”、“全覆蓋”有相當(dāng)?shù)碾y度，開發(fā)商如何提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料也十分重要；如何解決官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)工作的滯后性對(duì)及時(shí)、準(zhǔn)確傳達(dá)市場(chǎng)信號(hào)的不利影響；我國(guó)統(tǒng)計(jì)法規(guī)定只有法定的統(tǒng)計(jì)部門才有權(quán)力發(fā)布統(tǒng)計(jì)信息，房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)主管部門搜集、掌握的大量第一手信息不能得到有效的傳播和利用，甚至政府部門之間的信息共享只有通過付費(fèi)的方式才能實(shí)現(xiàn)；房地產(chǎn)指數(shù)還不能做到像深滬股指那樣即時(shí)發(fā)布、普及有用；而如通漲等因素是否計(jì)算在內(nèi)也值得思考。
記者注意到，政府有關(guān)部門和權(quán)威研究機(jī)構(gòu)對(duì)中房指數(shù)的重視，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長(zhǎng)謝家瑾、國(guó)土資源部土地規(guī)劃司司長(zhǎng)胡存智、國(guó)務(wù)院發(fā)展中心副主任謝伏瞻、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安、中國(guó)工程院院士、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)委員李京文、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎等參加了此次中房指數(shù)改進(jìn)的研討與檢驗(yàn)。
宏觀調(diào)控對(duì)城市住宅市場(chǎng)有多大影響？
與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布了技術(shù)改進(jìn)后北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都10城市最新的房地產(chǎn)指數(shù)。
10城市住宅指數(shù)結(jié)果顯示，2005年5月，北京、上海、廣州、深圳的住宅指數(shù)分別為1202點(diǎn)、1563點(diǎn)、1018點(diǎn)和1190點(diǎn)；天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都的住宅指數(shù)分別為895點(diǎn)、535點(diǎn)、610點(diǎn)、851點(diǎn)、1338點(diǎn)和668點(diǎn)。
10城市住宅指數(shù)比去年同期均有不同幅度的增長(zhǎng)。其中，以上海、廣州、天津增勢(shì)最為強(qiáng)勁，增幅分別達(dá)到12％、11％和10．8％。北京、重慶、深圳的增幅則相對(duì)較小，分別為5．4％、3％和2．8％。
從環(huán)比情況看，與2005年4月相比，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，10城市住宅指數(shù)出現(xiàn)了不同程度的升降情況。其中，北京、廣州、武漢、杭州、成都五城市維持增勢(shì)，而上海、天津、重慶和南京的住宅指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的微弱跌勢(shì)。
從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)首次發(fā)布的Ｈｅｄｏｎｉｃ指數(shù)看，長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、杭州、南京，Ｈｅｄｏｎｉｃ指數(shù)值最高，分別是826點(diǎn)、541點(diǎn)和606點(diǎn)。環(huán)渤海地區(qū)的北京、天津?yàn)榇淼模龋澹洌铮睿椋阒笖?shù)分別是533點(diǎn)和466點(diǎn)；緊跟長(zhǎng)三角，接下來珠三角地區(qū)的廣州、深圳，分別為413點(diǎn)和449點(diǎn)。中西部地區(qū)的重慶、成都、武漢，特征價(jià)格指數(shù)最低，分別為430點(diǎn)、358點(diǎn)和311點(diǎn)。這與中西部地區(qū)較低的房?jī)r(jià)水平一致。
最新發(fā)布的10城市住宅房地產(chǎn)指數(shù)力求反映宏觀調(diào)控的影響，結(jié)果顯示市場(chǎng)反應(yīng)有待于進(jìn)一步表現(xiàn)。
誰來關(guān)心中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度？
也在同一天，中房指數(shù)研究又開始了它貼近市場(chǎng)的新進(jìn)展——“中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度指數(shù)系統(tǒng)”的全國(guó)性研究和抽樣調(diào)查啟動(dòng)。目前已選定首批試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)顧客滿意度的試點(diǎn)測(cè)評(píng)。
據(jù)了解，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化20年來，還沒有對(duì)房地產(chǎn)顧客滿意度進(jìn)行系統(tǒng)和定量的研究分析，沒有人用系統(tǒng)化、規(guī)范化的形式去關(guān)心房地產(chǎn)的消費(fèi)者。“中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度指數(shù)系統(tǒng)”是一套以顧客滿意為中心，以企業(yè)形象、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為外圍條件的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
調(diào)查內(nèi)容的設(shè)計(jì)圍繞影響顧客滿意的關(guān)鍵因素，如企業(yè)形象、價(jià)值感知、質(zhì)量感知、客戶忠誠(chéng)和客戶抱怨以及總體滿意度等而展開，調(diào)查的具體指標(biāo)涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)的多個(gè)環(huán)節(jié)，如建筑環(huán)境及配套設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理等。由中國(guó)房地產(chǎn)研究學(xué)術(shù)前沿的一批學(xué)者設(shè)計(jì)出數(shù)理模型，提煉出個(gè)案報(bào)告，從中測(cè)評(píng)出房地產(chǎn)用戶滿意的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目。
據(jù)介紹，該指數(shù)系統(tǒng)的構(gòu)建得到了中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在滿意度調(diào)查實(shí)施中的監(jiān)督指導(dǎo)，以及國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所和清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所在基礎(chǔ)理論和數(shù)學(xué)模型上的宏觀指導(dǎo)。
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