看著門庭冷落的售樓處，劉經理連聲嘆息，劉是松江某樓盤的營銷經理，他所負責的樓盤一周才賣掉一兩套。而且頗感為難的是，老板給他一個任務，讓他考慮是否降價，因為老板擔心這樣情況太久，自己資金支撐不住。他告訴記者：“降價吧，怕消費者買漲不買跌，等著再降；不降吧，擔心市場會更差，老板撐不過去，問題更大�！� 他嘆氣說：“降是肯定要降的，只不過是遲早、降幅多少的問題�！�

    上海市政府也面對著類似的憂慮�！艾F在，政府最擔心的已經不是控制房價漲幅問題�！币晃恢�情人士告訴記者：“而是擔心房價可能會大跌的問題。”現在的市場行情令人擔憂，連續(xù)2個多月來，市場交易量低得驚人，越來越多的開發(fā)商公開降價，更多開發(fā)商正在醞釀之中。政府則擔心，萬一形成降價風潮，將導致整個樓市崩盤。

    據知情人士透露，政府正在醞釀一些措施，以防止房價大跌。正在考慮的措施有：取消停止轉按揭政策；為老公房貸款提供政府信用擔保；建設青年公寓等。同時，采取金融創(chuàng)新方面的措施，救助中小開發(fā)商，以免資金鏈斷裂。

    目前，這些政策尚在專家建議、政府考慮階段。

    控漲有道 房價下跌

    不久前，位于浦東東方路、龍陽路口的東方明珠(資訊 行情 論壇)國際公寓開盤。在開盤前，開發(fā)商打出了“市場回歸理性，價格回歸價值，100萬元即刻擁有”的廣告牌。其中89萬元就可以買到83平方米的兩室兩廳，就是說房價降到每平方米一萬多一點。而該地區(qū)由于是浦東的世博概念，房價平均水平在每平方米1.3萬元左右。

    盡管上海樓市并沒有出現前一階段媒體所說的大跌30%等“壯舉”。但是整體上，樓市已經開始下跌，“與其等待跳水價，不如現在來三湘”、“勇敢打破地鐵一號線高房價定律”、“給你一個貼心價！”等等樓盤打折的廣告頻頻出現。不久前，大華集團某精裝修尾盤，每平方米狂降4000元，由市場價每平方米12000元，降到每平方米8000元左右，引得購房者徹夜排隊。據了解，許多開發(fā)商已經做好了大降價的準備。

    據在上海、南京、蘇州等地都有項目的東渡國際集團董事長李海林介紹，這些城市的房價非但沒有繼續(xù)上漲，甚至已經出現微跌了。

    “市場已經低迷兩個多月了，現在還看不清楚中央政府會不會再繼續(xù)出臺政策，打壓市場。如果此情況再持續(xù)幾個月，肯定會有很多實力不濟的開發(fā)商大降價，引發(fā)降價風潮。”凱迪·欣九聯(lián)集團投資營銷副總經理張義鴻在接受記者采訪時表示。

    復旦大學金融研究院房地產研究部主任華偉認為，如果從控制房價上漲的這個目標來說，調控已經達到效果。

    調控轉向 抑制下跌

    降價風潮可能引起上海房價大跌。這是政府所不愿意看到的，也不合中央調控本意。

    不久前，建設部房地產業(yè)司司長謝家瑾接受媒體采訪時明確強調，七部委通知要求“穩(wěn)定房價”，而非“打壓房價”。

    據華偉分析，“對房價問題，中央政府擔心的是經濟問題社會化，金融問題政治化。2006年底，我國金融業(yè)將對外資全面開放，也就是說銀行改革必須加速。如果房價漲幅過快，會給銀行帶來很大金融風險。房價大跌，會給銀行帶來大量壞賬，也不利于商業(yè)銀行改革。而如果房地產業(yè)倒退，會對整個國民經濟，社會就業(yè)等方面產生不利影響。所以，中央調控的目標是保持房價穩(wěn)定。”

    上海市政府顯然也深諳其中的道理，來自上海市政府的消息顯示，上海市正在考慮采取措施防止房價大跌。

    在上海近期出臺的房地產相關政策中，最為嚴厲的一條就是：對居住不滿一年的貸款物業(yè)轉讓，上海的商業(yè)銀行不提供個人住房貸款的轉按揭服務。華偉認為這一條政策嚴厲打擊了投機者。“但是，在目前的市場，投機已經基本控制的形勢下，這一政策對真實需要住房者存在負面作用。因此，這應該是政府首先考慮要取消的政策�！斑@個政策只有上海有，其他城市都沒有出臺這樣的政策�！比A偉說。

    另據知情者透露，市府可能會準備支持老百姓自住購房以支撐市場。在上海，購買老公房的更多是實際需要者，而不是炒房者。但是，老公房貸款門檻極高，有的銀行甚至停止貸款，這對老百姓自住購房是一個重大打擊。因此，政府考慮將對購買老公房提供政府信用擔保，以支持老百姓自住購房。同時，為了解決剛畢業(yè)大學生住房問題，政府正在考慮建設青年公寓。華偉認為，“這對穩(wěn)定樓市，穩(wěn)定社會都是有好處的。”

    而目前對于政府來說難度最大的是，如何幫助中小開發(fā)商不通過降價的方式解決資金問題。知情人士透露，可能會在金融創(chuàng)新方面做些工作，既幫助企業(yè)，又不給銀行增加負擔。

    華偉認為， “對于房價問題，政府應該推行一種治標和治本相結合的辦法。即將‘居住和投資分離’，鼓勵居住、打擊投機；將‘市場和保障分離’，一部分住房供應由市場提供，一部分供應由政府提供中低價配套商品房，將兩者分開。這將有利于房地產市場持續(xù)健康發(fā)展�！�

    不過，對于政府正在醞釀的這輪“防跌”措施是否能夠取得效果，不僅取決于政府對市場的影響力度，還取決于中央政策對市場的影響力。不久前，央行上海分行根據央行指令，發(fā)布了2005年信貸投向指引，將房貸列入銀行信貸投向的審慎類別，明確要求“控制個人住房貸款的增速”，要求“從嚴控制”非普通住宅貸款。同時，開始嚴格對商業(yè)、辦公樓的貸款以及對開發(fā)企業(yè)的貸款。

    中央與地方政策的碰撞將決定著上海樓市未來的走向。