明確會所車庫歸屬　統一不動產登記

　　物權法草案已進入三審，即將正式出臺

　　新華社

　　十屆全國人大常委會第十六次會議正在審議的物權法草案（三審），強化了物權保護力度，對征地、拆遷、不動產登記、車庫及會所歸屬等等問題作了進一步的細化。

　　征地、拆遷補償應到位

　　此前審議的物權法草案曾規定，國家為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收自然人、法人的不動產或者動產，但應當給予補償。根據常委會委員的審議意見，正在審議草案細化了征地、拆遷補償的相關規定。

　　按照草案的規定，國家保護私人的所有權。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　物權法草案還規定，征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用。

　　會所、車庫歸屬有“說法”

　　建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于建筑物區分所有權共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。

　　正在審議的物權法草案進一步明確了建筑物區分所有權的物權關系。針對小區中經常出現亂搭亂建等問題，物權法草案規定，建設規劃、環境衛生、公安等行政主管部門應當依照有關法律法規，對建筑區劃內損害他人合法權益的行為予以處理。

　　草案還根據常委會委員的意見，對建筑物區分所有權的有些規定作了簡化，刪去了有關建筑物區分所有權人內部管理的一些規定。并按照簡明扼要、通俗易懂的要求，刪除了一些過細的規定，如相鄰關系中有關”屋檐滴水””空調滴水”的規定等，對一些條文進行了簡化和通俗化的修改。

　　草案還增加規定，對依法利用礦產、海域等自然資源的用益物權作了銜接性的原則規定：國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，自然人、法人依法可以占有、使用和受益。

　　宅基地轉讓有限制　不動產登記要統一

　　宅基地使用權能不能轉讓？不動產統一登記可不可行？正在審議的物權法草案對這兩個重大問題做出了明確規定：禁止城鎮居民在農村購置宅基地；國家對不動產實行統一登記制度。

　　草案曾經規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。一些常委會委員對此有不同意見，有的認為，宅基地不得轉讓，有的認為應當允許轉讓。根據土地管理法的規定，國務院為加強農村土地的管理，已經明確規定”禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，再次審議的物權法草案規定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照規定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。

　　有些常委會委員提出，應當明確對不動產實行統一登記，盡量減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會經研究，贊成這一意見，同時考慮到統一登記涉及行政管理體制改革，實行統一登記需要有一個過程。因此，常委會第十六次會議審議的物權法草案規定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

　　同時草案增加規定，法律、行政法規對不動產統一登記未作規定前，當事人可以向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。

　　進一步擴大擔保財產范圍

　　物權法草案適當擴大了可用于擔保的財產范圍。

　　正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農村承包經營戶可以將現有的以及將來擁有的動產抵押，債務人不履行債務時，債權人有權就約定實現抵押權時的動產優先受償。公路、電網等收費權可以出質。

　　有的常委會委員提出，目前開辦的典當行實際上辦理的是”當”動產的業務，并未辦理”典”不動產的業務，讓與擔保主要涉及動產擔保，而我國對動產擔保已經作了較為全面的規定。全國人大法律委員會認為，物權法對典權和讓與擔保可以暫不規定，如果以后確有需要，可以再行研究。因此物權法草案刪去了相關兩章的規定。

　　嚴防國資流失

　　一段時間以來，國有資產流失嚴重的狀況引起社會廣泛關注。

　　在審議物權法草案時，一些常委會組成人員要求增加條款，加強對國有資產的保護。

　　為此，正在審議的法律草案針對企業主管人員以無償轉讓或低價出售、低價折股等手段造成國資流失，以及企業主管人員嚴重不負責任，造成國有和集體企業嚴重虧損、倒閉的不同情形，作出相應規定：國有企業、集體企業直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業、集體企業的財產轉讓，造成國有企業、集體企業財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。國有企業、集體企業直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。