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過去的2004年，瘋狂的房價仍可以超過10%的速度繼續快速上揚。盡管國家己經采取了許多措施，但從現在的情況看，2005年房價的漲勢，依舊未能有效遏制。
關于這一點，讓我們來看看國外經濟學家，是如何評價中國的房地產泡沫的。
摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬·羅奇表示：“目前2/3的國家和地區正面臨房地產泡
沫危機，而即將到來的貨幣政策調整，將為全球房地產和世界經濟帶來更巨大的風險。”
這位首席經濟學家對中國經濟的觀察，對中國房地產業的觀察，可說是洞若觀火。而他所說的“即將到來的貨幣政策調整”，又被他不幸言中，“將為全球房地產和世界經濟帶來更巨大的風險。在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排位第一。”這個預言很可能將在2005年全面兌現。
2004年，近乎瘋狂的房價繼續快速攀升，漲幅高達13.4%，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，均創出8年以來的最大漲幅。
近乎瘋狂的房價，結束了中國歷時八年的通貨緊縮，導致了從2003年10月開始的通貨膨脹，并制造了中國越來越大的金融風險。
到2004年10月，盡管中國銀行緊急采取了一個又一個抑制通貨膨脹的措施，但通貨膨脹的勢頭不僅未能受到遏制，反而越過了5%的警戒水位，達到了5.3%，迫使中國銀行在10月28日宣布加息。中國從1994年凍結，長達10年的存款利率終于解凍。而誰又能保證，這不會是新一輪通膨的開始？
2003年年底，中國為2004年所制定的經濟增長目標為7%，可2004年GDP實際增長達到了9.5%。為什么是9.5%，而不是7%，細想過嗎？
這并不是一件好事。9.5%至少說明了以下幾點：
1.通貨膨脹未能被有效抑制，對此仍需保持高度警惕。煤、電、油、運(輸)仍在以不可遏制之勢，推動工業品成本。
2.宏觀調控未能達到既定目標，中及價格的上揚。
3.房地產價格的快速上揚，在不斷加大中國的金融風險。
可中國的房價漲勢2005年依舊強勢不改，這是因為各地政府在昂貴的房價中獲利匪淺，這是因為各地政府在強有力地推動著房價的漲勢，并小心翼翼地在維系昂貴的房價。可昂貴的房價和地價真的是城市和地方經濟之福嗎？
一、房價與地價
國土資源部最近公布的《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》透露，京津兩市的綜合地價水平為2009元/平方米，遠高于全國平均的1198元/平方米，而且大大高于長江三角洲的1450元/平方米和珠江三角洲的1129元/平方米。北京、上海等經濟發達城市房地產市場需求強勁，房價漲幅較大，是帶動地價不斷上漲的原因之一。
這一結論，否定了地價泡沫之說，但揭示了房價上漲過快的現實。事實上，房地產過熱是上世紀90年代后期以來的全球現象，本身是經濟發展的反映。但是，在一些中心城市，如果房地產過熱，居住費用過高，就會傷害城市的競爭力。
美國的硅谷就是一個例子。由于新技術的進步，硅谷生意興隆，房地產上漲日甚一日，結果，許多小公司在那里付不起房租，剛剛起步的技術人員住不起那里的房子，硅谷也就喪失了過去獨霸高科技產業的地位。波士頓則是另一個例子。波士頓由于匯集幾十所大學，成為美國最有創造性的城市。但是也正因為這樣的成功，使房價過高，最近馬薩諸塞州成為美國惟一一個人口流失的州，引起當地政經界的強烈危機感。
二、溫州炒房團與溫州的經濟
觀察房價對城市的影響，讓我們先來看看溫州炒房團對溫州經濟的影響。先來解剖這個很有典型意義的個案。
2004年溫州炒房團可說出盡了頭。呼風喚雨、推波助瀾的溫州炒房團的橫空出世，是房地產暴利的衍生物，它既是中國房地產暴利最大的暴發戶，又將成為中國房地產暴利的“終結者”。
溫州炒房團其實不叫溫州炒房團，它的官名叫溫州購房團。但我以為，溫州購房團的名字名不符實。在購房這件事上，哪有“職業購房人”一說？他們買房不是為了自己住，而是為了倒賣，為了謀利，既然如此，還是叫溫州炒房團更貼切、更準確些。
溫州炒房團的炒房先是從溫州開始的。溫州首先成為昂貴的房價的受害者。
我們來看一看溫州炒房團是怎樣的影響溫州經濟的。
溫州并沒有非常發達的工業。正是因為溫州沒有非常發達的、有特色的工業，所以，盡管溫州很富有，但它既不是、也不可能成為東南沿海最大的貨物集散地。沒有強大的工業，是不會有強大的商業的。
溫州在很長一段時期甚至連發達的交通網都沒有，溫州幾乎是東南沿海一帶的大中城市中最后一個通鐵路、最后一個擁有機場，最后一個通高速公路，最后一個連公路都不甚通暢的城市。這兩年這種情況才有所改善。
那么，溫州巨額的民間游資又是從哪里來的呢？
溫州巨額的民間游資原始資本的積累，相當一部分來自于上世紀80年代中期，得益于該地區猖狂的走私販私，以及瘋狂的造假制假。
那時，從那一帶通過走私進入中國的手表多達幾十億只，分給所有的中國人每人一只，還有剩余。從各種款式的、國內市場上價格昂貴的機械表，到物不美但價格低廉的，在現在我們看來，不過是一堆洋垃圾的電子表，日本的、韓國的，臺灣的、香港的，應有盡有。
溫州地區及從溫州到海豐、陸豐一線，瘋狂的手表走私活動，使在高關稅和進口配額雙重的保護下的，脆弱得不堪一擊的國產的手表業，遭到了滅頂之災，從此一蹶不振。
還有大批的家用電器的走私活動，也重創了當時中國剛剛露頭的家電制造業。那時候，溫州的假鞋揚名天下，上世紀80年代中期，中國的一大半款式新穎、質量低劣的假鞋出自溫州，溫州幾乎成了假鞋的同義詞，人們只要一看該鞋的產地是溫州，多好的、多便宜的鞋都不買。
還有，當時溫州的價格低廉、質量低劣的低壓電器也全國馳名。另外，溫州的特產還有制假工業所特需的標牌、名牌、商標生產，都給溫州帶來了畸形的繁榮。
也許，我們可以寬大為懷地將此種原始資本的積累，視為民間游資“原罪”，而暫不追究，如果它不繼續作惡。而且此種巨額的民間游資，也的確為當地的經濟帶來了繁榮。再說，隨著經濟秩序的治理，溫州的假劣偽冒也大多改邪歸正，溫州的假鞋也已難覓其蹤。
一句話：改了就好。過去的就過去吧。寬大為懷，我佛慈悲。
可直至現在，溫州的工業產品出名的僅有皮鞋和打火機，都是科技含量很低的、難以形成競爭力的輕工業產品。
于是，不甘寂寞的溫州民間游資，在三年前大規模地逃離中國股市后，便從股市進入樓市，開始炒房。
他們先是在溫州炒，將溫州這個既非省會城市，又非大城市(溫州充其量只是個中等城市)的房價炒到了天上，炒到了每平方米均價4000多元，這個房價甚至超過了同一地域的福州和廈門。其直接的惡果是，使海外的資本和外地的資本，因房價地價太貴望而卻步。而使相鄰的、地理條件更為優越的福州和廈門受益。
溫州辦了為叢驅雀，為淵驅魚的蠢事。
于是，溫州便不能成為真正意義上的，像廣州、上海或深圳、廈門那樣的工業城市或商業城市。
溫州窮得就剩下錢了。
實際上，溫州成了一批金融貴族的聚集地，溫州民間游資在當地無法施展拳腳，便北上長三角，在滬杭寧大炒房地產。使得這一帶的房地產價格扶搖直上。據統計，近兩年來，杭州的樓盤有近一半被溫州人所買走。
溫州人還帶來了臺灣人，還有登陸中國的外資，(不排除一些來源可疑的外國熱錢，種種跡象表明，這些人很可能利用中國金融監管的漏洞，通過炒樓來洗錢)，資本的逐利性使他們結成了聯盟，外地人、外來的熱錢聯手炒作滬機寧的樓市。似乎真的給長三角一帶的樓市帶來了漲聲一片。
可你不要忘記，溫州人買房并不是為了住房，他們并非樓盤的終端用戶，他們買房的目的是為了賣房，是為了牟利而來的。他們是來將本來就很高的房價推到更高，實際上，他們是中國房地產暴利的“終結者”。
于是在2004年出盡了風頭的溫州炒房團，成了2004年中國房地產業的過街老鼠，所到之處人人喊打。全國各地溫州炒房團足跡所至的地方政府，上海、杭州、南京等城市都出臺了針鋒相對的地方法規，以遏制溫州炒房團的惡炒房價。
可如果房價的快速上揚使樓盤高處不勝寒，樓盤的交易在樓盤的炒手們彼此之間“擊鼓傳花”，有誰又能知道那個該死的人將是誰？
當心，熱錢最大的特點是：來得快，也去得快。他們先是攪得雞犬升天，好渾水摸魚，然后留下一地雞毛，消失得無影無蹤。
有消息說，2005年，溫州炒房團跑到東京、紐約、倫敦炒樓去了。這倒是明智之舉，因為這些地方的樓價與中國的北京、上海、杭州相比，還算便宜。(注意，不要將美元折算成人民幣，那將是一種誤導)。而且那些地區的房價正處在低位，泡沫也比北京、上海、杭州要小。炒起來相對安全。
三、過高的房價是城市的災難
過高的房價給城市帶來的是大量的空置房和滿目瘡痍的爛尾樓，這些都成了城市建設的心腹大患。
2003年，盡管上海的房價漲幅超過了24%，可上海仍留下了多達779萬平方米的空置房賣不出去，占壓的資金超過了389億元。這可不是一個小數字。還沒有計算上海房地產的624處爛尾樓，以及因此所占壓的多達1000多億元的資金。
如果就此兩項計，上海房地產市場因空置房和爛尾樓所占壓的資金，為全國房地產市場所占壓的資金總額的12%。
這是一幅樓市交易活躍、購銷兩旺的景象嗎？
乍看上去，中國高速增長的房地產投資與遍地開花的爛尾樓，是多么矛盾的一種經濟現象，可它確確實實地在快速發展的中國房地產業中，很現實地、大面積地存在著。而且，隨著中國為防范金融風險力度的不斷加大，為此所制定的各種政策的陸續出臺和實施，這對矛盾會變得越來越尖銳。
那么，我們又如何解讀、如何認識這一經濟現象？
今天我們之所以要談這個問題，還有一個很重要的原因，那就是在中國的國土上遍地開花的爛尾樓，大部分形成是在1988、1989、1990年，那一次中國房地產業熱所造成的金融危機風暴，所造成的建國以來最嚴重的一次通貨膨脹(通貨膨脹率高達27%)及擠兌風潮，以及此后的1990、1991、1992年的中國經濟大衰退、大蕭條，所留下的殘壁斷垣。
它在見證著那段歷史。
那次中國房地產業熱所造成的中國經濟大衰退、大蕭條，給中國經濟所留下的創傷，至今都沒有平復，甚至還不知何年何月才能平復。
我們不希望這樣的悲劇在15年后重演。如果此段歷史真的重演，我們為此所支付的代價，我們所經受的痛苦，將會比上次沉重得多。
每一座爛尾樓都是一座見證中國房地產泡沫的紀念碑，那是用幾億、幾十億、上千億元建造的黑色的紀念碑。
中國房地產業到底現存的爛尾樓有多少？
盡管筆者對中國經濟、中國房地產業的關注己超過了二十年，并一直在尋找和搜索此數字，但始終未能找到權威可信的這個數字。對此只能做出如下解釋：有關部門不喜歡或諱言該數字。而這對于中國經濟、中國房地產業的重大決策，又是一個多么重要的數字啊。
不過只要你仔細研究中國經濟和中國房地產業，是不難推算出這個數字的大致范圍的。例如，在國家統計局公布中國空置房面積和占壓資金總數之前一年，筆者就通過自己的分析在媒體上公開了這個數字。而筆者推算的數字與一年后國家統計局公布數字竟完全一致，其準確的程度使筆者自己都難以置信，以致使筆者懷疑此數字究竟是分析的結果，還是統計結果？
中國房地產業到底現存的爛尾樓總量，應與中國空置房面積和占壓資金總數相近。即在12500億平方米以上，而不會低虧此數。
因爛尾樓和中長期賣不出去的空置房，所造成的銀行的呆壞賬，是一個非常驚人的數字。2001年，中國各類銀行的呆壞賬率為25%左右，2002年下降到20-21%。2003年又有較大下降，在15-16%左右，而此數字有很大水分。
因為2003年中國各類銀行的為了下降其呆壞賬率，而大幅增加了發放貸款總額，使計算呆壞賬率的分母大大加大。使得產生新的呆壞賬風險機率大大加大，玩了一個非常短視的數字游戲。
2005年1月，盡等與2004年1月儲蓄存款增幅有明顯下降，但老百姓在中國各類銀行的存款余額仍達到了18萬億元。你很容易地就能計算出呆壞賬總額。
而中國三年前一次沖掉的呆壞賬就超過了1萬億元。可我們能不能深究一下：我們有多少個1萬億元可以沖掉？而沖掉的這1萬億元又便宜了誰？可我們又不能不沖掉，因為在從賬面上沖掉之前，這筆財產就己經不存在了。
中國到處都在炸樓，北海在炸樓，海口在炸樓，三亞在炸樓，成都在炸樓，杭州一次炸掉了6年沒賣出去的54座豪華別墅，重慶炸掉了麗景花園的48棟己基本建成的歐式別墅，中國到處在炸樓，看看那些爆炸后的斷壁殘垣，經歷了一場惡戰的伊拉克、阿富汗，也沒炸掉那么多的樓。
今天我們關注中國高速增長的房地產投資與滿目瘡瘦的爛尾樓，目的只有一個，不要重現1988、1989、1990年，中國房地產業熱所造成的席卷全國的金融危機風暴，不要重現中國房地產業熱所造成的通貨膨脹及擠兌風潮，2004年，中國已經發出了預防新的通貨膨脹的警告。我們要居安思危。
四、讓城市順暢地呼吸
解決這個問題并不難，只要把中國過高的房價降下來，所有的問題都能迎刃而解。而解決房價過高的辦法已很現成地擺在那里。
那就是：北京、上海、廣州即將成為對不動產開征統一規范的物業稅的試點城市，把現在實行的50年(商業用房)至70年(民用住宅)的財產稅(地租和規費)一次性交齊，改成逐年繳納。
如果此措施能順利實施，房價就能大幅度地下跌，估計下跌的幅度有可能達到30%。那么，中國老百姓購房的積極性會山呼海嘯一般地爆發出來，中國房地產業的空置房、爛尾樓將一掃而空，中國房地產業將迎來一個真正的春天，2005年的中國經濟將會因此而一飛沖天。
只有價廉物美的房子，才能使農民工不再是始終是客居城市的過客，身在異鄉為異客的城市的邊緣人。對于被過高的房價緊緊地卡住脖子的城市建設和城市規模的擴張，也能順暢地呼吸，中國偏低過慢的城市化的進程會大大地加快。
到目前為止，中國的工業化水平己達到83%，中國工業對國民生產總值的貢獻率己高達85%，而中國的城市化率僅為30.4%，大中型城市人口僅占全國總人口的6%，目前中國的城市化率和同等收入水平國家相比，大約低了10多個百分點，如果按購買力平均水平算，大約低20個百分點以上。
這種不正常的狀況嚴重地阻滯了中國現代化的步伐。
步步緊逼的汽車時代的到來，以及因此所帶來的，大中城市的“墨跡效應”，(或稱作“溢出效應”)，以及大中城市周邊衛星城市的迅速崛起，將會爆炸性地加快中國的城市化進程。
我們己經失去了許多機會，可不能再失去這次機會。
作者：魏巍
商務部 研究院 《中國外資》 2005年 第4期
（信息來源：貿研院子站）
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