廖英敏:由于政策實(shí)施時(shí)間較短,有些地方政府的實(shí)施細(xì)則正在制定或者剛剛出臺,供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要較長的時(shí)間,現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢下結(jié)論,還為時(shí)過早

    陳強(qiáng):政府出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策,基本上都是完善與規(guī)范房地產(chǎn)市場的政府職能。這些政策對調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)投資過熱所起的作用,可能比較有限

    主持人:程勇 記者

    嘉 賓:廖英敏 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所研究員

    陳 強(qiáng) 國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部處長

    自3月份以來,針對房價(jià)過快上漲,國家密集出臺一系列調(diào)控政策,包括取消房貸利率優(yōu)惠,"國八條"以及七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》等等。措施出臺一段時(shí)間后,效果究竟如何?是否達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)?下一步又該如何進(jìn)行?就此問題,記者采訪了兩位長期研究房地產(chǎn)的專家------國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所廖英敏研究員和國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部陳強(qiáng)處長。

    調(diào)控政策初現(xiàn)成效

    主持人:自3月份開始,政府連續(xù)出臺了一系列的調(diào)控措施,目前來看這些措施的效果如何?

    廖英敏:從政策出臺的初衷來看,主要目的在于改善住房供給結(jié)構(gòu)、規(guī)范房地產(chǎn)市場、抑制房產(chǎn)投機(jī)需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、解決普通居民和中低收入居民的住房問題。

    從實(shí)際的效果來看,這些政策正在發(fā)揮穩(wěn)定房價(jià)的作用,主要表現(xiàn)在:規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為、改善房地產(chǎn)市場秩序、市場供求信息逐漸透明,投機(jī)性需求得到抑制等方面。尤其是政府穩(wěn)定房價(jià)的決心,改變了消費(fèi)者對未來房價(jià)走勢的看法,使得炒作房價(jià)的動(dòng)力減弱。

    4、5月份以來,房地產(chǎn)投資增長速度繼續(xù)回落,需求增幅回落各地差異較大。分地區(qū)看,上海、江蘇、浙江等房價(jià)曾經(jīng)上漲過快的地區(qū),房價(jià)出現(xiàn)平緩下行的趨勢；北京房價(jià)仍然較堅(jiān)挺。

    陳強(qiáng):應(yīng)該說,調(diào)控政策的出臺針對性還是很強(qiáng)的,在短期內(nèi)還是取得了比較好的成效。一個(gè)比較明顯的特征就是房價(jià)漲幅開始回落,從4月份以來,房價(jià)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)開始松動(dòng)了,部分城市甚至有較大幅度的下調(diào)。另外一個(gè)明顯特征是市民購房心理因政策發(fā)生變化,政策的出臺讓老百姓吃了"定心丸",改變了人們的購買預(yù)期,也對一些投機(jī)產(chǎn)生了威懾作用,這些對房價(jià)上漲產(chǎn)生抑制作用。

    所以說,最近出臺的一系列政策已初現(xiàn)成效。

    未來趨勢仍需觀察

    主持人:你們?nèi)绾慰创�這些政策效果,是不是反映了政策的意圖?

    廖英敏:近兩個(gè)月的房地產(chǎn)價(jià)格走勢,反映出國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在抑制投機(jī)行為、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序和穩(wěn)定房價(jià)方面效果開始顯現(xiàn)。由于政策實(shí)施時(shí)間較短,有些地方政府的實(shí)施細(xì)則正在制定或者剛剛出臺,供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要較長的時(shí)間,開發(fā)商和消費(fèi)者大部分持觀望態(tài)度,對房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢應(yīng)該再觀察一段時(shí)間,現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過早。

    我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),政策出臺以來,房屋供給結(jié)構(gòu)依然沒有改善,社會需求較大的住宅投資增長幅度仍然低于房屋投資的平均水平,中低收入階層為主要需求對象的經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅沒有增長,反而下降16.7%,使經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅供給比例比上年同期和年末出現(xiàn)較大幅度下降。

    究其原因,是落實(shí)增加中低住房供給的調(diào)控政策,從安排土地規(guī)劃、立項(xiàng)、到開發(fā)投資需要較長時(shí)間,不能在短時(shí)間見效。

    陳強(qiáng):我還是比較同意廖老師的看法的。我剛才也說了,目前顯現(xiàn)出來的成效只能說是初步的,能否完全達(dá)到政府調(diào)控的預(yù)定目標(biāo),還需要再觀察一段時(shí)間。

    盡管政府出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策,但基本上都是完善與規(guī)范房地產(chǎn)市場的政府職能,這些政策對調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)投資過熱所起的作用可能比較有限。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,雖然5月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)有所下降,但整個(gè)房地產(chǎn)投資過熱的基本格局并沒有根本改變。還有數(shù)據(jù)表明,今年以來,銀行新增貸款的很大一部分就是進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

    近期商品房空置率上升,原因也是在于購房者持幣觀望的比較多,很多人都采取了按兵不動(dòng)、等待時(shí)機(jī)的做法。要消除類似的顧慮,也需要房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的進(jìn)一步明朗化。

    引導(dǎo)消費(fèi)尤為重要

    主持人:對房地產(chǎn)行業(yè)下一步的發(fā)展,兩位專家有何建議?

    廖英敏:我認(rèn)為,首先要繼續(xù)跟蹤房地產(chǎn)市場,注重觀察運(yùn)行動(dòng)向。同時(shí)在房地產(chǎn)市場形勢沒有明朗之前,盡量少出臺新的調(diào)控政策。

    其次,要進(jìn)一步落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策,尤其是要抓緊落實(shí)增加普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的政策。同時(shí)要制定經(jīng)濟(jì)適用房具體分配辦法和管理辦法,使其真正地起到解決中低收入群體住房難的作用。

    此外,還要注意引導(dǎo)和保護(hù)普通居民住房消費(fèi)的積極性,避免實(shí)施調(diào)控政策而增加沒有住房的普通居民的購房成本。

    陳強(qiáng):房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的"軟著陸"為目標(biāo),因此,我覺得還需要有措施跟進(jìn)。

    第一,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控仍需堅(jiān)持市場化原則。要保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展,就得堅(jiān)持市場化的原則,即無論是銷售還是要素都市場化,而目前房地產(chǎn)市場要素存在非市場化,即房地產(chǎn)市場的許多成本讓整個(gè)社會來承擔(dān)。改變這種狀況就得從房地產(chǎn)最為核心的銀行信貸入手,提高利率,增加銀行信貸資金成本,改變銀行信貸資金的易獲得性。

    第二,完善土地供給制度,及時(shí)整合土地取得、持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的政策,進(jìn)一步改革和完善目前的土地供給制度,開征土地財(cái)產(chǎn)稅。這樣可以抑制土地的炒賣,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,可為城市今后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開辟財(cái)源,并降低房地產(chǎn)門檻。

    最后,還要引導(dǎo)和調(diào)節(jié)居民的住房消費(fèi)行為,提倡買和租相結(jié)合。