進(jìn)入6月，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)漸漸充滿了緊張的氣氛。看看近期媒體對(duì)地產(chǎn)大腕們行蹤的報(bào)道，就不難理解為什么這個(gè)行業(yè)漸漸充滿了火藥味：6月5日，深圳，國內(nèi)頗負(fù)盛名的房地產(chǎn)商民間組織——中城聯(lián)盟數(shù)十家會(huì)員單位的老總聚首萬科總部，研討當(dāng)前形勢和對(duì)策；下午2點(diǎn)多，大約30位從全國各地匆匆趕到的地產(chǎn)開發(fā)商老總們，齊聚在萬科建筑研究中心四層的大會(huì)議室里。一向志得意滿的他們，看上去卻大多忐忑不安，各懷心事。

    會(huì)議室銀幕上打出了“共度風(fēng)雨 守候彩虹——如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控”，黑底紅字標(biāo)題，臺(tái)下氣氛一時(shí)更加凝重。

    這次臨時(shí)召集的中城聯(lián)盟高層閉門會(huì)議，萬科是東道主，也是發(fā)起人。這次由王石先生提議召開的會(huì)上�煛叭f科分析上輪宏觀調(diào)控期間的經(jīng)驗(yàn)得失，以及提出對(duì)本輪地產(chǎn)調(diào)控的分析與應(yīng)對(duì)措施”。

    作為上世紀(jì)90年代宏觀調(diào)控的幸存者�� 萬科一開始就把此次調(diào)控與1993～1996年那次令人刻骨銘心的調(diào)控相提并論。萬科首先批判了“牛市思維”�� 提醒在座同行形勢的嚴(yán)峻性：“這次調(diào)控將是長期的，對(duì)明年影響可能更大，市場景氣的逆轉(zhuǎn)估計(jì)需要兩年左右的時(shí)間。” 那種樂觀認(rèn)為“調(diào)控只是一陣風(fēng)，頂多到今年9、10月間市場形勢就會(huì)好轉(zhuǎn)的提法是危險(xiǎn)的”。“這次調(diào)控還將是全面的，影響不會(huì)局限于個(gè)別城市，可能波及全國，二線城市抗沖擊能力更弱！”

    “聽了萬科的思考和分析，我們才發(fā)現(xiàn)自己原來還是按照去年的發(fā)展思路考慮問題，對(duì)市場形勢的緊迫估計(jì)不足，確實(shí)很危險(xiǎn)。”一位參會(huì)企業(yè)老總承認(rèn)。

    有媒體形容：這天黃昏時(shí)分，當(dāng)數(shù)十位老總走出萬科總部那座淺灰色建筑物的時(shí)候，心情比進(jìn)來時(shí)是輕松了還是更加沉重呢？

    第二日�焽鴥�(nèi)另一有影響力的房地產(chǎn)商民間組織——工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)在上海召開座談會(huì)，驚呼房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)“入冬”……

    廣州房地產(chǎn)降溫牽動(dòng)媒體收入“縮水”

    房地產(chǎn)公司在媒體（特別是平面媒體）的廣告投放量被視為樓市晴雨表，今年6月出臺(tái)的“意見”就像連日來的豪雨，將廣州地產(chǎn)界的宣傳熱情降低不少。

    據(jù)一位廣告公司負(fù)責(zé)媒體投放的負(fù)責(zé)人告訴記者，由于地產(chǎn)公司一般是提前一個(gè)季度就做好廣告購買計(jì)劃，因此，在短期內(nèi)，僅從廣告金額看不出明顯的下調(diào)趨勢，但是一些地產(chǎn)公司會(huì)要求延遲刊登計(jì)劃，因此從廣告刊登版面上，還是可以分析出地產(chǎn)商的一些動(dòng)作。

    根據(jù)四月份的調(diào)查，在5.1黃金周的刺激下，房地產(chǎn)廣告，五大媒體整體增長13%.

    受國家房產(chǎn)新政策影響，廣州房地產(chǎn)廣告銳減，五大媒體出現(xiàn)30％的負(fù)增長。

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，最近一段時(shí)間可謂是“多事之秋”。在短短兩個(gè)月時(shí)間里，政府相繼四次出臺(tái)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場：3月16日，央行調(diào)整了房貸利率； 3月26日，國務(wù)院出臺(tái)《切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》；4月27日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，專門研究房地產(chǎn)市場，并出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控》文件；5月11日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的通知。

    從廣告投放量減低來看，這一系列措施已經(jīng)成功達(dá)到阻擊房地產(chǎn)的目的。

    房地產(chǎn)公司熬不過今年冬天？

    廣州的6月驕陽似火，然而對(duì)廣州房地產(chǎn)商來說，天空的艷陽高照無論如何也敵不過市場“寒流”對(duì)他們內(nèi)心的侵襲。

    由建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部委于5月11日共同頒布，并于6月1日正式實(shí)施的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》已直面公眾一月有余。

    顯然，這一個(gè)“6.1”大限給房地產(chǎn)市場帶來的沖擊并不遜于去年的“8.31”大限。雖然記者采訪之時(shí)，不少房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人仍力持鎮(zhèn)定，聲稱該企業(yè)受宏觀調(diào)控的影響并不是十分明顯，但市場的聲音無一不在顯示著，“寒流”已悄然入侵房地產(chǎn)市場。

    “黃金周”市場受挫

    房地產(chǎn)市場到底怎么了？記者帶著疑問找到了兩家在5月份大幅減少了廣告投放量的房地產(chǎn)商，得到了預(yù)料之中的答案——還是宏觀調(diào)控的結(jié)果。

    這兩家房地產(chǎn)商表示，雖然從去年開始，宏觀調(diào)控的政策就不斷出臺(tái)，但由于市場反應(yīng)的滯后，一直未對(duì)銷售市場產(chǎn)生特別大的影響，而且2004年廣州市場的購買力非常強(qiáng)，很多發(fā)展商甚至因?yàn)殇N售太好而導(dǎo)致今年出現(xiàn)缺貨現(xiàn)象，來不及供應(yīng)新盤。而2005年初到3、4月，樓市的價(jià)格不但沒有走低，還略有上升。因此，很多發(fā)展商都對(duì)五一黃金周的銷售抱有很大希望，在4月份加大了廣告投入。

    然而，令他們想不到的是，滿載著房地產(chǎn)商熱切期望的黃金周促銷不但沒有如預(yù)期般成功，反而反應(yīng)冷淡，不少樓盤都出現(xiàn)了“有人看樓，沒人買樓”的現(xiàn)象。

    對(duì)此，“錦繡香江”則顯得有點(diǎn)先見之明。其媒體投放的負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于五一黃金周銷售的不理想，“錦繡香江”早已預(yù)料到，因?yàn)?月份正是今年政策最不明朗的時(shí)期，無論房地產(chǎn)的投資者還是購房自住的消費(fèi)者，基本都會(huì)持“持幣觀望”的態(tài)度，購房不會(huì)太過活躍。因此，他們?cè)?月已經(jīng)開始減少了廣告的投放量。最后一看結(jié)果，果然整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場五一的銷售量比起去年同期不升反降。

    可見，雖然廣州房地產(chǎn)市場對(duì)政策的反應(yīng)相對(duì)滯后，但到了現(xiàn)在，預(yù)期的反應(yīng)還是漸漸出現(xiàn)了，而且打了許多之前還非常樂觀的房地產(chǎn)商一個(gè)措手不及。

    政策改變市場預(yù)期

    雖然除了五一促銷受挫，以及銷量略有萎縮外，廣州整個(gè)大的市場環(huán)境與京滬相比還不算十分惡劣，但持幣觀望的人增多，顯示了市場預(yù)期的急轉(zhuǎn)直下，不由得房地產(chǎn)商們不重新審視市場。

    回顧去年開始的宏觀調(diào)控政策：從去年2月開始，國務(wù)院就提出了統(tǒng)一加強(qiáng)房貸管理，控制土地供應(yīng)的政策；3月，《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》出臺(tái)；3月底，國土資源部71號(hào)令出臺(tái)，規(guī)定9月1日起所有經(jīng)營性用地不得采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓，引起了“8.31”大限的恐慌；4月，人民銀行總行及國務(wù)院分別出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的融資及控制房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率……從中央到地方，各種各樣的政策不斷出臺(tái)，不可說不嚴(yán)厲。

    只是，在如此重錘的政策之下，為什么市場仍然沒有馬上降下溫來？業(yè)內(nèi)人士分析，一來，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場對(duì)政策的反應(yīng)必然有時(shí)滯后，而且，以市場前段時(shí)間購買力激增的情況來看，其慣性增長也一定會(huì)持續(xù)一段時(shí)間；另外，去年出臺(tái)的政策大多是收緊房地產(chǎn)商的“地根”與“銀根”，并沒有直接針對(duì)市場需求進(jìn)行太大力度的打擊，因此在需求上的反應(yīng)并不十分明顯。

    市場反應(yīng)的遲緩，造成的直接后果就是中央一再加大力度，甚至出臺(tái)了“地方一把手問責(zé)制”，把調(diào)控的責(zé)任直接指向“地方官”，以致各地也加緊出臺(tái)了五花八門的地方政策。

    時(shí)至今年，中央又出臺(tái)了兩大重要政策：一是禁止銀行收回拍賣購房方自住的唯一一棟房產(chǎn)，導(dǎo)致銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)增加，不得不收緊貸款；二是令房地產(chǎn)市場無比緊張的“6.1”大限……兩大政策都由去年的收緊房地產(chǎn)商命脈，轉(zhuǎn)為直接打擊市場預(yù)期。

    這樣一來，市場的反應(yīng)馬上敏感得多，之前唯恐力度不夠，不斷增加政策壓力，現(xiàn)在突然全部猛壓下來，不免令房地產(chǎn)商感到有點(diǎn)壓力過重。

    當(dāng)記者與富力地產(chǎn)集團(tuán)公關(guān)事務(wù)部總經(jīng)理陸毅聊到政策對(duì)市場的影響時(shí)，他表示，政府欲改變市場預(yù)期的目的，現(xiàn)在看來已經(jīng)達(dá)到了，很多本來欲購房的人都持幣觀望，廣州本來就為數(shù)不多的炒家更不敢輕舉妄動(dòng)。但另一方面，政策對(duì)地產(chǎn)商的壓力也使他們感到十分沉重。

    尤其是這次七部委同時(shí)出臺(tái)的政策，且不說具體的措施，但帶給人們的心理壓力是毋庸置疑的。

    房地產(chǎn)商緊急會(huì)議

    在如此強(qiáng)大的壓力和危機(jī)感之下，月前還一臉從容的發(fā)展商再也沉不住氣了。6月5日，約30位“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟”的成員企業(yè)老總，從全國各地趕往深圳，齊聚在萬科建筑研究中心四層的大會(huì)議室里，一改以往的志得意滿，顯得忐忑不安、各懷心事。

    據(jù)了解，這次會(huì)議的發(fā)起者是萬科集團(tuán)，由王石出馬召集成員，目的是在行業(yè)中把握航向，共同商議應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的策略。

    由此也可以看到，面對(duì)眼下的市場環(huán)境，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)老總心里對(duì)調(diào)控政策的走向及可能進(jìn)一步產(chǎn)生的影響，其實(shí)都沒有底，都希望通過商討與會(huì)議，知道同行尤其是少數(shù)主流大發(fā)展商心里到底怎么想。

    據(jù)了解，近幾個(gè)月由于調(diào)控政策的沖擊，很多短期投資或投機(jī)者已紛紛拋盤離場，加上銀行收緊個(gè)貸審批、消費(fèi)者猶豫觀望等種種因素，全國各城市樓盤銷售量都出現(xiàn)了不同程度的下滑，廣州也不例外，大量開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)。

    而讓廣東開發(fā)商更感到郁悶的是，在房地產(chǎn)業(yè)已被推上風(fēng)口浪尖之際，稅務(wù)部門似乎也“不甘寂寞”，插上了一杠子，在最近一段時(shí)間加緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題清查——在“廣東省地方稅務(wù)局欠稅公告（2005年第1號(hào)）”的名單中，廣東首次大規(guī)模曝光全省范圍內(nèi)的欠稅企業(yè)及個(gè)體工商戶，其中居然半數(shù)以上都是房地產(chǎn)開發(fā)商或建筑企業(yè)。

    當(dāng)此形勢之下，連一些原來持“調(diào)控只是‘陣痛’，幾個(gè)月后市場會(huì)再趨上升”的姿態(tài)的企業(yè)，也樂觀不起來了。

    “這次調(diào)控將是長期的、全面的，市場景氣的逆轉(zhuǎn)估計(jì)需要一兩年，而資本市場從來都只是雪上加霜，不會(huì)雪中送炭，企業(yè)不能把希望寄托在其身上。”——有企業(yè)負(fù)責(zé)人如是說。

    因?yàn)樯虾０l(fā)燒，所以廣州吃藥

    從整個(gè)樓市的銷量、市場預(yù)期、炒家心理以及金融機(jī)構(gòu)的反應(yīng)等，都可以看到，通過中央和地方一系列有系統(tǒng)的、力度越來越強(qiáng)的調(diào)控，政府已經(jīng)達(dá)到了改變市民和投資者對(duì)市場預(yù)期的作用。一些偶爾做一下房地產(chǎn)短期投資的小炒家都表示，今年內(nèi)不會(huì)購買房產(chǎn)。

    但同時(shí)，不少準(zhǔn)備二次

    置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)者，以及備受打擊的房地產(chǎn)商卻提出了一個(gè)疑問：廣州真正的大“炒家”本來就不多，就算偶有投資行為，也是一些有資金富余的消費(fèi)者的零散行為，不存在過多的泡沫。這種“一刀切”的宏觀調(diào)控行為，真的對(duì)全國所有城市都適合嗎？

    廣州市場與京滬大不相同

    北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所所長馮科指出，廣州的房地產(chǎn)市場與京滬市場其實(shí)大不相同。現(xiàn)在全國都在說房地產(chǎn)泡沫，但真正的泡沫無非集中在上海、杭州、溫州一帶，北京次之，深圳和廣州的市場在全國來看屬于比較溫和與成熟的，并沒有太多泡沫。

    如果用“風(fēng)險(xiǎn)偏好型”來概括上海人，那么廣州人應(yīng)該是屬于“風(fēng)險(xiǎn)厭惡型”的，這就決定了上海的樓市買賣中，投資和投機(jī)者占了很大比例，而廣州的樓市交易則以自住用房為主，就算偶有投資行為，也不形成規(guī)模。

    而有一些內(nèi)地城市的房地產(chǎn)市場更是根本還沒有發(fā)展起來，更別談是否過熱了。

    但中央的宏觀調(diào)控政策，對(duì)各地來說卻是一樣的，沒有因應(yīng)具體情況加以區(qū)分——這就造成了明顯的“上海發(fā)燒，全國吃藥”現(xiàn)象。

    一方面，明明沒有過熱的地方，甚至根本沒有開始發(fā)展的地方，都遭到了調(diào)控的影響；另一方面，接二連三地出臺(tái)政策，用行政手段來控制市場，一旦影響驟然突顯，就顯得打擊太重，有點(diǎn)矯枉過正。

    一旦政策力度過重，直接體現(xiàn)的將會(huì)是銀行不良資產(chǎn)的增加，而不良資產(chǎn)增加導(dǎo)致的后果是銀行失去放貸的信心，加緊追還到期貸款，減少新增貸款——這樣一來，勢必使一些實(shí)力相對(duì)來說沒有那么雄厚的房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金緊張的問題。

    一位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)樓盤，資金的投入量非常大，而且負(fù)債率較高，一旦銀行收縮貸款，市場預(yù)期又大幅下降，樓盤賣不出去，資金無法回收，動(dòng)輒就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機(jī)。

    上海受的沖擊起碼是廣州4倍

    不過，由于廣州市場比較理性與穩(wěn)健，樓價(jià)上升的速度比較平緩，因此雖然吃了一服有點(diǎn)過重的“猛藥”，但安全渡過寒冬的可能性還是比較大。

    反觀上海，如果廣州受沖擊指數(shù)是“1”，那么上海的指數(shù)起碼是“4”，一旦宏觀調(diào)控引致炒家紛紛“跳水”，那么將會(huì)對(duì)金融業(yè)造成非常大的震蕩。很簡單的一點(diǎn)：上海樓價(jià)從2003年到2004年，平均上升了100％。如果銀行按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格給炒家做按揭，在樓市大跌之后，因炒家“跳水”而收回的不良資產(chǎn)將由銀行拿去拍賣。但一來樓價(jià)縮水，二來手續(xù)成本非常高，這樣的拍賣給銀行帶來的損失非常大。

    因此，宏觀調(diào)控政策作用在上海市場，跟作用在廣州市場上的表現(xiàn)亦會(huì)不盡相同。

    馮科指出，在上海，宏觀調(diào)控的影響首先會(huì)表現(xiàn)為樓市成交量（尤其是二手市場成交量）會(huì)大量萎縮，市場預(yù)期及供求關(guān)系一旦改變，接下來就是樓價(jià)的大幅下滑——而到了最后，市場上更會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無市”的狀況。

    雖然，現(xiàn)階段上海樓市還沒有出現(xiàn)大跌，但這不過是市場的一種慣性作用，如果政府仍然不斷施加壓力，到了市場反應(yīng)過來的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)突然崩塌的現(xiàn)象。

    而在廣州市場上，由于樓房買賣向以自住為主，因此即使政策出臺(tái)，手中有樓的人也不會(huì)急于放盤；而且，廣州的樓價(jià)并沒有出現(xiàn)過分虛高，因此也沒有太大的下降空間。

    因此，政策對(duì)廣州房地產(chǎn)市場的影響，主要在于一開始持幣觀望的人可能會(huì)增多，成交量會(huì)略有萎縮；其次，由于“銀根”緊縮，銀行各支行的放貸權(quán)全數(shù)收歸省行，銀行放貸的審批將會(huì)更嚴(yán)格，處理速度也會(huì)下降，這將會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)商的資金緊張，最終他們可能會(huì)因?yàn)榧庇诨鼗\資金而稍微降低樓價(jià)，形成市場價(jià)格的略為下滑。

    但總體來看，廣州的影響應(yīng)該還是會(huì)趨于溫和。用一位業(yè)內(nèi)人士的話來說，廣州房地產(chǎn)即使是降價(jià)，也不太會(huì)“明降”，更可能是“暗降”，例如買房送裝修、家具等。

    記者日前采訪了富力地產(chǎn)、錦繡香江等幾家廣州房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人，他們都表示，企業(yè)雖然受到了一定程度的沖擊，但相信較具實(shí)力的房地產(chǎn)公司，在廣州市場上安然渡過這場“嚴(yán)冬”應(yīng)該不會(huì)太困難。而資金實(shí)力不是太強(qiáng)的企業(yè)，則要慎之又慎，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

    發(fā)展商資金更加吃緊

    從去年3月至今，政府出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策不斷出臺(tái)，盡管各大發(fā)展商例如龍頭的萬科和正忙著籌備上市的富力，都口口聲聲說政策對(duì)市場好、對(duì)自己沒有多少負(fù)面影響。然而，看看這些從正面的沖擊或是間接的限制吧，不難看出，發(fā)展商手頭越來越緊了。

    綜合成本全面提升的壓力

    去年，麥可（化名）剛剛成為發(fā)展商，開始自己第一個(gè)樓盤的開發(fā)，要批地、貸款、做策劃，除了社交應(yīng)酬，還跑了廣州、深圳不知多少個(gè)樓盤取經(jīng)。可是最讓他倍感壓力的是國土資源部和監(jiān)察部的71號(hào)令，也就是那個(gè)著名的“8.31大限”，原來房地產(chǎn)開發(fā)商獲得購買土地依靠審批，但是現(xiàn)在土地要通過拍賣來取得，成本提高了許多，而且對(duì)于中小型開發(fā)商來說，要拿到好地更加困難了。

    接著不久，國務(wù)院又規(guī)定，銀行發(fā)放開發(fā)貸款要求自有資本金從20％提升到35％。麥可說，其實(shí)以前不乏自有資本只有10％的人做了貸款，這些人買了地之后就再?zèng)]有錢了，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)非常高。現(xiàn)在都是用自己的錢買了地，然后把地做抵押來向銀行貸款，因此對(duì)發(fā)展商的資金要求越來越高了。

    而更大的問題還不僅僅是政策，去年不但鋼筋水泥的價(jià)格上漲了，沙場石場現(xiàn)在都是通過政府拍賣，連沙子的價(jià)格也成幾倍地上升。除了地價(jià)、建筑成本、財(cái)務(wù)成本外，再加上市政配套費(fèi)等等的費(fèi)用，開發(fā)商的綜合成本全面提高。麥可說，盡管如此，許多中小發(fā)展商為了資金快些回籠，不得不壓低一點(diǎn)利潤，而追求銷售的速度。

    銀行總是下雨收傘，晴天開傘

    四大銀行不管是因?yàn)檎�策限制，還是因?yàn)樯鲜泄煞莞闹频囊�求，開發(fā)貸款都在收緊。而中小銀行對(duì)于發(fā)放開發(fā)貸款也非常謹(jǐn)慎，以中信實(shí)業(yè)銀行為例，每個(gè)分行的貸款額都不高，像房地產(chǎn)開發(fā)這種動(dòng)輒上億的貸款要經(jīng)總行審批，審批時(shí)間需要半年。而且對(duì)于房地產(chǎn)商的要求也很嚴(yán)格，中信實(shí)業(yè)銀行選擇的發(fā)展商只有合生創(chuàng)展和珠江投資這些大房地產(chǎn)企業(yè)，而且一般只貸款給廣州市內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，即使是市內(nèi)的項(xiàng)目還要看地段，貸款額也只有1～2億元。

    另一方面，中信銀行卻在力推按揭，盡管年初時(shí)高院的司法解釋讓銀行對(duì)個(gè)人房屋按揭小心了許多。中信事前與貸款人簽下協(xié)議，如果貸款人還不起貸款，銀行會(huì)另找廉租屋安置。個(gè)人的資信高低也成了許多銀行是否給予貸款的重要依據(jù)，甚至有銀行將通過借款人的言談舉止、水電煤氣費(fèi)是否及時(shí)交付等一些渠道審核客戶的信貸水平，對(duì)于誠信度不高的客戶，即使你有錢，銀行也將不給予貸款。銀行設(shè)置的按揭門檻，讓許多真正需要買房的人難擁有自己的房子，打擊了購房者的消費(fèi)欲。

    銀行要生存，適應(yīng)市場的變化，總是下雨收傘晴天開傘，于是，倒霉的還是房地產(chǎn)商。

    除了市場信心，其他都是小問題

    樓市的調(diào)控政策很多，如銀根、地根收縮，但是最厲害的一招是：如果房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，地方一把手要背鍋。于是地方政府就出臺(tái)一些比中央更加嚴(yán)厲甚至離奇的措施來調(diào)控，從政治的角度來控制，有些矯枉過正，打擊得太重。

    今年5月11日七部委聯(lián)合出臺(tái)的政策，是利用稅收杠桿調(diào)整人們對(duì)市場的預(yù)期，讓市場預(yù)期來促使過熱的價(jià)格下降，比直接打壓要高明多了。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所所長馮科博士對(duì)記者說，這次政策有一個(gè)好的地方，是七部委政策一起出，以前的政策都是分散的。行政上下命令就改變了預(yù)期，購房者認(rèn)為房價(jià)會(huì)降，于是持幣觀望。房地產(chǎn)政策會(huì)影響全國的消費(fèi)信心，所有的問題都是小問題，比如股市連續(xù)4年都很低迷，因?yàn)槭袌鲂判臎]有了，這是股市調(diào)控的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

    據(jù)馮科博士的調(diào)查，廣州的中行、建行每天審批的項(xiàng)目增加了，提前還款的也增加了，新按揭數(shù)量下降，處理速度下降，以前支行批的現(xiàn)在都在省行批，到期的開發(fā)貸款要收回，新的貸款不發(fā)放。從按揭數(shù)量的下降，就可以看出房屋的成交量在減少，即使暫時(shí)房價(jià)還保持慣性沒有下跌，銷售萎縮是不可避免的了，如此一來，房地產(chǎn)商的周轉(zhuǎn)資金能不緊嗎？