自國家推出組合拳打擊樓市炒作以來，深圳樓市的外銷市場悄然發生了微妙的變化。美聯物業發布的《2005深圳樓市外銷市場統計報告》顯示，今年在香港推售的物業無論是數量、種類，還是區域均有一些比較明顯的改變。對此，在清華大學EMBA房地產方向班學員們的一次聚會上，學員之一、香港信和置業有限公司總經理郭文祥告訴記者，2005年深圳的外銷樓市將出現三種趨勢，非常值得注意。

    【趨勢一】商業項目大舉赴港推銷

    在美聯物業的數據統計中，2004年在香港推廣的內地項目中，有兩成是屬于商業項目，較僅有零星幾個商業項目的2003年，可以說是質的飛躍，2005年預期會更多。僅今年第一季度，新銀座購物城、東門金座商業部分、坪山商業廣場、華南國際原料城等項目就在香港耗費了數百萬的營銷推廣費用。郭文祥認為，如此大規模的推廣，已經不只是品牌形象意義上的推廣，而是更加注重成交實效的推廣了。

    另一方面，在國家嚴格限制商業項目開發貸款、嚴格控制商業地產個人投資貸款的背景下，2005年深圳樓市中大規模涌現的商業項目也需要在外銷市場中尋找中國香港、中國臺灣地區，乃至東南亞的新客源。從地域上看，在外銷的傳統片區—東門附近，今年將推售的商業項目有東門天下商業裙樓、東門金座商業裙樓、東門168商業街等項目，而更大一部分鋪源來自東門閑置物業的盤活，新舊疊加，東門的商業項目銷售壓力自然不小。而在寶安，盡管到目前為止，尚沒有商鋪外銷的跡象，但西岸新天、麗晶國際、深業·新岸線等項目，再加上香繽廣場、鴻隆廣場，以及籌劃中的新安湖商業廣場，如此龐大的商業地產項目也很可能要爭食外銷蛋糕。

    【趨勢二】置業區域向全市擴散

    今年第一季度，在香港推售的深圳樓盤總共是26個，與2004年同期相比減少了7個，而其中港人主要的置業目的地——深圳福田區由去年同期的14個減少到了只有5個。羅湖依然是重點，陽光新干線、美園、置地逸軒、新銀座華庭等口岸樓盤甚至有四成以上單位成交于外銷市場，而關外則依然以桂芳園、可園、觀瀾高爾夫為主。

    業內人士認為，港人在深置業區域的變化根源在于其生活模式的變化。由于北上創業的香港人越來越多，曾經流行的“深圳居住、香港上班”的生活模式已經悄悄地被“深圳居住、深圳上班”所取代。在這種情況下，居住型的買家就越來越多，隨著深圳地鐵建設的加速，地鐵上蓋物業動工后將迎來又一次外銷高峰，港人更愿意選擇地鐵沿線的物業，到時很有可能出現新的港人社區，特別是龍華地鐵沿線區域。

    【趨勢三】港資大手筆購置豪宅

    從近期到香港推售的物業類型看，除了傳統的小戶型單位如城市天地廣場、御景華城、TT國際公寓等外，大戶型豪宅物業所占的比重也非常大，羅湖有世金漢宮，福田有華爾登府邸，南山有紅樹西岸、中信紅樹灣，寶安有觀瀾高爾夫大宅等，個盤數量并沒有占絕對多數，但推廣的頻率卻是前所未有地高，紅樹西岸甚至專門在香港開設了展銷中心，在“五一”黃金周套現近6億資金后，將銷售中心轉移到了香港乃至海外。

    在談到豪宅赴港銷售時，郭文祥特別強調了兩個問題：一是港人的檔次有大幅度提升。一直以來，深圳憑借鄰近港澳的地理優勢及物美價廉的消費，吸引著部分中低收入的港人到深圳買樓，然而，現在到深圳置業的港人已經向社會上層擴展，促使港人在深圳置業的要求也水漲船高，選擇的區域和物業類型越來越廣，這是豪宅赴港推銷所依靠的真實需求。二是港資的投資問題。事實上，從香港頂尖豪宅——凱旋門每平方米30萬元高價面市卻瞬間暢銷八成以上單位看，傾向于地產投資的港資已經積累到了非常龐大的程度，而目前國家正在打擊房屋炒作，可能擠破樓價泡沫，因而更適宜港人趁低吸貨、長期投資。另外，更重要的一點是，現在人民幣升值的壓力越來越大，大量港資也可能乘機大手筆購置深圳物業。置業國際統計數據顯示，去年深圳外銷量在60萬平方米左右，占2004年商品房銷售總量的6.5%，預計今年的外銷總量還會有大幅度的增加。