市縣政府是國有土地使用權(quán)出讓主體

　　本報(bào)北京6月21日電 (記者 崔麗) 最高人民法院今天下發(fā)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，自今年8月1日起施行。該《解釋》共28條，對(duì)三方面重要內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理，以及對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理。

　　一、土地使用權(quán)出讓主體只能是市、縣人民政府

　　對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理，《解釋》首先明確了土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府。

　　值得注意的是，按照《解釋》，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國有農(nóng)場(chǎng)的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。

　　當(dāng)前，一些開發(fā)區(qū)的國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)擅自出讓土地的情況較為嚴(yán)重，引發(fā)了大量的合同糾紛。《解釋》對(duì)這種混亂無序的狀況使出撒手锏。

　　《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會(huì)與受讓人訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無效處理，這意味著《解釋》實(shí)施后，開發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無效。

　　二、避免無效土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同大量出現(xiàn)

　　針對(duì)當(dāng)前存在著的大量國有企業(yè)、公益事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等劃撥土地使用者，基于種種原因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)即訂立合同，將其占有使用的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛，《解釋》作出明確處理規(guī)定。

　　對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛，《解釋》在確認(rèn)數(shù)個(gè)合同均為有效的前提下，對(duì)糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規(guī)定。

　　在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。以維護(hù)合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

　　三、合作開發(fā)房地產(chǎn)共享利潤共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)需要的建設(shè)資金龐大，合作開發(fā)成為一種常見的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，由此引發(fā)的糾紛也呈上升趨勢(shì)。

　　對(duì)于有關(guān)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理，《解釋》明確了合作開發(fā)行為的特征為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。對(duì)認(rèn)定糾紛性質(zhì)，確定當(dāng)事人的民事責(zé)任，提供了明確具體的法律尺度。

　　《解釋》專門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的問題明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。