滬調控平衡術：加大供地

    對于新政下的上海樓市而言，政府加大土地供應成為調控房價的另一手段。

    6月13日，上海市房屋土地資源管理局發布公告，決定以項目招

標方式出讓位于嘉定區的4幅地塊，土地面積共計約41萬平方米。

    這已是今年上海市第19次配套商品房項目用地招標公告。

    《財經時報》獲悉，土地供給的變化只是此輪上海樓市調控的一個集中表現。在房屋交易成本、銀行貸款、打擊投機等方面，上海的多個調控措施都在低調而有效地運行著。

    雙管齊下

    房價上漲過快和結構不合理是現行上海樓市存在的主要問題。

    樓市觀察人士指出，土地仍是政府在供給層面的撒手锏，在供給和需求層面上“雙管齊下”，全年上海市中低價格的商品房比例將明顯增加。此前則主要在供給層面上做文章。

    記者從上海市房地局了解到，2005年上海市經營性土地供應計劃共3000萬平方米。其中，配套商品房土地供應1000萬平方米，中低價普通商品住宅建設用地供應1000萬平方米，商業、辦公、娛樂、綜合和其他商品住宅等土地供應1000萬平方米。

    據了解，下半年將有批量中低價普通商品房集中上市。配套商品房采用定向供給，只有世博會等重大工程的被拆遷居民有權選擇享受，上海市政府去年確定的價格為3500元/平方米。上海市房地局一位官員介紹，中低價商品房將采取定條件供給，具體享受條件和房屋價格尚在討論之中。

    與炙熱的配套商品房項目用地供應數字相比，商業、辦公和非普通商品住宅等用地的供給正遭遇“寒流”。公開資料顯示，今年上海市房地局僅在1月、2月各推出一次、共計20幅地塊75萬多平方米的土地供商業、非普通商品房的開發商選擇。此后至今，這類土地出讓便歸于沉寂。

    由于政策效果的多面性，單純地從供給角度調控，有時甚至會適得其反。如去年為穩定房價而倉促收緊“地根”，不料卻變相地刺激需求的增長，進而引起房價的又一輪上漲。因此，今年上海政府打出樓市調控以來最為復雜的“組合拳”。

    細節中的魔鬼

    在“國八條”把房價提到政治高度，并與地方政府的職責掛鉤之后，上海的調控措施看起來幾乎是個完美的舞蹈。

    但是，魔鬼往往隱藏在細節之中。

    此輪上海配套商品房的供地有些由征地而來，“征地如果處理不好，就會成為一個敏感的熱點問題�！鄙虾Ｒ晃恢�名房地產律師說。

    他認為，征地過程中可能存在三個問題。一是征地目的的合法性問題。二是補償如何做到公平。三是征地補償和土地招標所得之間的價差收入如何“反哺”于民。

    從目前配套商品房分布的區域來看，主要集中在寶山、閔行、青浦、松江及浦東外環等距離市區較遠的地方，如果在市區上班，路上花費的時間和精力都比較大。同時，在房價已經高位的今天，選擇貨幣安置，僅靠動遷費怕很難買到適當的房子。

    復旦大學一位經濟學者在接受采訪時說，上海房價的走向主要由兩個因素決定，一是政府的供應力度和結構，二是現行樓市中投機和投資的比例到底占到多大。對于前者，上海上半年的系列舉措已經給出了較為清晰的答案，但后者真實的數字依舊云遮霧罩。該學者還指出，人民幣匯率的變化也會對上海樓市的走向產生一定影響。

    述評 房價不能承受之重

    明天，我們需要什么樣的房價？答案迥異。

    已經買房的人回答，房價應該保持穩中有升；沒有買房的人回答，房價應大跌后回歸真實；開發商回答，土地是不可再生資源，房價會越來越高......

    房價受到太多人“垂青”，牽涉面太廣。房價從一個經濟行業的話題成為事關經濟全局的一個問題。在今年出臺的“新舊八條”中都明確寫著“房地產業是國民經濟支柱產業”。在股市持續低迷的六年里，房地產成為經濟全局中一顆“最耀眼的明星”。

    由于商品房兼具大宗商品和基本民生商品的雙重屬性，商品房不經意間與廣大普通百姓的居住權利掛上了鉤。在今年3月初，《政府工作報告》將“調控房價”列為工作重點；隨后，“國八條”建立穩定住房價格的政府負責制，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關領導責任。

    房價已經超越地域范圍和國界范圍，成為匯率調整考量的因素之一。不少境外資金也以各種渠道，進入上海、北京的樓市，既想從房價上漲中分一杯羹，更是打了人民幣升值的主意。

    沉重的房價束縛了地方政府和銀行調控的手腳。政府在眾多目標中尋找平衡點。

    或許厘清政府與市場在房地產市場中的角色定位才是解決房價問題的根本途徑。首先，分清中低收入家庭的保障性居住產品和除此以外的其他居住產品。其次，應明確政府與市場在一般商品房市場中的關系。

    政府需在一級土地市場、二級一手房市場乃至三級二手房交易市場中找準自己的定位，充分發揮市場“守夜人”的功能，而不是成為積極參與市場活動的主體。如果政府在地價、財政收入、房價和政績之間患得患失，最后受到傷害的則可能是整個經濟全局。

    一個輕松的房價，或許就是經濟健康的一個重要表現。