2004年以來，關于房價走向有兩種截然相反的極端看法：一種極度樂觀，可稱為“紐約倫敦論”，就是認為中國內地的國際化大都市———比如上海的房價，早晚會向紐約、倫敦看齊，在此之前中國內地房價只會上升而不會下降。另一種則極度悲觀，可稱為“東京香港論”，認為中國內地房地產市場將全面崩盤，出現東京、香港那種房價一瀉千里的局面，貸款買來的房子將變成負資產，并長期無法恢復。

    出現這樣兩種極端的觀點，其實都是因為對房地產行業的特點認識不全。

    房地產行業有兩個毋庸置疑的特性：第一，住宅具有強烈的社會屬性。住宅是所有社會成員必須的生活物資，房價的變化牽動千家萬戶，并始終為各級政府所高度關注。一旦房價出現異常的上漲，政府加以調控的決心毋庸置疑。

    第二，中國正處于全球有史以來最快的城市化進程中，居民購買力也正穩步提升。以市場化方式滿足絕大多數城市居民的住房需求，是不可逆轉的必然趨勢。

    回過頭來再看前面兩個論調，紐約倫敦論的第一個錯誤在于，它完全無視房屋作為生存必需品的社會屬性，低估政府的調控決心和手段。當存在干預的情況下，帶有社會保障性質的中低價住宅，其價格并不完全取決于供求關系，部分也取決于城市非富有家庭的承受能力。

    我們可以看到，即使是經濟高度自由的美國，其住宅市場也依然受到政府的各種干預。

    紐約倫敦論的另一個錯誤在于，即使是從純粹自由市場的角度來考慮，它也完全忽略了中國內地城市實際的經濟發展和居民收入水平與紐約的差距。

    在一個完全自由的市場中，城市的房價會因為種種原因———比如投機炒作、比如市場信心的膨脹與萎縮，而出現短期內的波動，但是其長期趨勢只由真實供求關系所決定。所謂真實供求關系，其實就是人們爭奪有限物品的激烈程度。參與爭奪的人越多，他們越富有，他們對被爭奪的物品越偏愛，該物品的價格就會越高。上海和紐約之間進行消費者偏好的比較是困難的，但居民在富有程度上的差距則顯而易見。要消除這一差距需要多少年？即使不是永遠那么遠，但也不會是十年那么近。

    而東京香港論的錯誤在于，沒有看到中國內地沿海城市至少在十年之內，其人口、資金流向，在趨勢上與東京、香港存在根本性的差別。

    我們如果觀察一下中國當前的人口金字塔，就會發現它是一個橄欖型，兩頭細中間粗。這說明什么呢？這說明中國目前的人口年齡結構正處在一個發展經濟的黃金時期。從20歲到60歲，這是適宜成為勞動力的年齡階段，而我們這個年齡段的人口最多。換句話說，我們每個勞動力需要供養的人數正在歷史上罕見的低點。

    當一個國家的生育率由高降低的時候，都會經歷這樣一個時期。這個時期因為人口結構特殊性而帶來的財富稱為“人口紅利”。日本在上世紀60年代之后的經濟騰飛，其實與人口紅利存在非常大的關系。

    但是，人口紅利是不可能永遠延續的。隨著時間的流逝，人口金字塔橄欖型的上半部分將被截去，而下半部分將會繼續延伸。這樣，橄欖型的人口結構將變為倒錐形，就是年齡越大的人所占比例越高，這也就是我們所說的老齡化。一對夫婦兩個孩子，這個叫做“更替生育率”，只要實際生育率低于這個水準，在人口紅利過后就必然會出現老齡社會。

    一個老齡化社會最大的問題就是勞動力不足，如果退休年齡和生產方式不變，解決這個問題只有兩條可選的道路。一條是放寬對欠發達國家的移民，吸納那里的青壯年勞力來供養本國的老人；另一條是對外投資，購買其他國家的勞動力來養活本國的老人。

    日本的選擇是典型的后一種模式。上世紀90年代之后，大家都在說日本經濟衰退，但這句話只對了一半。隨著資金的外流，“日本的經濟”固然是衰退了，但是“日本人的經濟”并沒有衰退，它只是轉移到了日本之外更為遼闊的區域而已。

    但是，房屋是一種不動產，它不可能隨著資金一起搬遷。在資金大量外流、本地經濟降溫的情況下，日本國內房屋價格大幅下降是必然的結果。

    中國香港的情況與日本大體類似。資金外流、本地經濟降溫造成房價下跌如出一轍，但不同之處在于，香港經濟的對外滲出，主要不是因為人口老齡化，而是因為中國內地經濟的崛起，帶來了更好的投資機會。

    許多人將東京、香港的房價暴跌解釋為泡沫的破滅。不能否認，在兩個地方曾經出現過非常普遍的房地產投機行為。但是，泡沫的形成或者破滅，只能放大短期內漲跌的幅度，卻并不會根本性改變長期價格的走勢。

    提到泡沫，最典型的當然是郁金香案例。但是，在泡沫破滅之后，郁金香的價格并不會徹底坍塌，它會回歸到正常的水準。所以，泡沫論并未能解釋日本與香港房價的長期下跌。真正能夠解釋這一切的，是人口和資金的流向。

    而這正是包括上海在內的中國內地大城市與東京、香港的本質區別。目前中國是世界上最大的資金流入地之一，而青壯年人口正在源源不斷地由內地向沿海遷徙。只要沿海城市以開放的心胸接納他們，至少十年內這些城市不會出現老齡化問題。

    或許未來會有一天，當整個中國都進入老齡社會并且中國城市富庶程度已經冠絕全球時，通往中國城市的人口流和資金流也會漸漸停息甚至逆轉。

    如果真有那一天，中國將面臨與今天發達國家一樣的選擇，如果中國作出了與日本相同的決定，那么房價下跌的東京故事將在中國大城市真正上演。到這一天需要多少年？同樣，即使不是永遠那么遠，但也不會是十年那么近。