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一段時間以來，CBD成為中國各大城市趨之若騖的建設項目。近日召開的“ＣＢＤ南京論壇”印證了這個信息：目前全國有40個城市在研究建設ＣＢＤ。但建設部秘密摸底“ＣＢＤ泡沫”調查結果卻顯示，國內具備發展ＣＢＤ條件的城市只有13個。
什么樣的城市適宜建設ＣＢＤ？建設ＣＢＤ的過程中應該注意什么？建成后的ＣＢＤ應如何發展……
前車之鑒警示來者
ＣＢＤ是中央商務區的簡稱，這里一般集中了大量的金融、商貿以及大量的商務辦公的酒店、公寓等設施，是現代城市的重要地區。因此，有無成熟的ＣＢＤ便成為判斷一個城市經濟發展、人氣指數的重要依據。隨著經濟的不斷發展，國內很多城市從提高城市化水平及經濟凝聚力的角度出發，學習國外城市和國內某些城市的發展經驗，提出大開發規模建設ＣＢＤ。
但ＣＢＤ建設需要大量土地，投資動輒上百億元，一旦運行不好，損失就會極為慘重。上世紀90年代初，南方某市政府曾設想用5到10年時間，把其新城打造成一個現代化金融商務中心，但10年過去了，新城仍未能形成設想中的商務環境。公開資料顯示，十多年來，這個城市的新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發的69宗，其中“爛尾”2宗。合同地價102億元，到2001年底僅收回45億元。其中住宅面積占出讓總用地面積的57．8％，商務辦公用地面積占出讓總用地面積的18％。在賣出去的地塊中，有2／3沒有進入實質性開發。
據悉，當初該市政府規劃新城的主要目的是為了籌集資金建設基礎設施，由此導致新城規劃前期全部采取高密度、高容積率的建設模式。而在ＣＢＤ概念指引下，開發商以高地價獲取土地，實行“住宅先行”策略，導致今天的新城東西兩翼住宅林立，中央商務區卻是一片空白。
面對開發不力的現狀，該市政府公開發表《新城規劃檢討》聲明。
量力而行保持清醒
有了前車之鑒，在規劃建設ＣＢＤ時，國內城市應該保持足夠的清醒，量力而行。
但情況卻并非如此。國務院研究室綜合司司長陳文玲介紹：國內有40個城市在研究建設ＣＢＤ，其中有4個城市的人口不足20萬。有專家表示，中國提出ＣＢＤ發展計劃的城市數量甚至超過了美國，從經濟發展與商務活動的內在聯系分析，顯然已超過了合理限度。
目前，世界上很多國家都建有ＣＢＤ，全球性的ＣＢＤ主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海也已建成了地區性的ＣＢＤ。專家認為，從這些城市的ＣＢＤ建設來看，成熟的ＣＢＤ一般具有如下特征：具有城市地區(乃至全國、世界)中最高的中心性，即ＣＢＤ所提供的功能和服務具有最高水準；具有城市地區中最多的人流量，是城市地區中人口最多的區域，24小時人口的變化值也最高；具有城市地區最發達的內部交通和外部交通聯系，擁擠程度(人流、車流)在城市地區也最高；具有最高的服務集中性，能提供包括經濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務，具有城市地區最集中、檔次最高的零售業；具有城市中最高的土地價格和租金。
比如，紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務區，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業密度最大的地區；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業在此設立辦公機構，和這些城市相對比，40多個提出建設ＣＢＤ的城市大部分都有些盲目的。
拋開上述軟性標準，僅從經濟實力和城市規模來看，國內很多城市是不適合建設ＣＢＤ的。據了解，提出建設ＣＢＤ的城市中不少年財政收入低于10億元，有的甚至只有4億元。按照ＣＢＤ建設的平均投入100億元為標準，這些城市要不吃不喝10年到25年才能填上這個空缺。
城市規模也很重要。一般認為，在我國人口50萬以上的屬于大城市，人口在20萬至50萬的為中等城市，人口在20萬以下的為小城市。專家認為，在我國中小城市發展ＣＢＤ“基本不可能”。即使是50萬以上人口的城市，也不一定適合建設ＣＢＤ。但統計資料卻顯示，準備建設ＣＢＤ的城市中有的人口低于50萬。這與上海和北京的人口都在1000萬以上形成了鮮明的對比。
美國建筑師協會總裁唐納德·哈克爾提醒，盲目規劃和建設ＣＢＤ，很可能為未來的大都市留下一堆高檔次的城市垃圾。
兩大誤區需要避免
國內城市ＣＢＤ建設沒有多少經驗可循，因此，大部分城市都在摸索自己的ＣＢＤ之路。在這個艱辛的過程，有兩個誤區非常普遍。
誤區一是ＣＢＤ建設就是房地產開發。國內不少城市認為，商業和房地產的簡單迭加就構成了ＣＢＤ，從而將重點放在如何使建筑特色方面“高出”同城其他區段，座座氣派高樓拔地而起。“數數這樣的高樓里面，到底有多少人氣？”面對幢幢“孤獨”的高樓，中國房地產協會副會長副會長顧云昌發出這樣的疑問。他指出，不能做沒有人氣的ＣＢＤ，不能做日間忙碌、晚上冷清的的ＣＢＤ。一個地方高樓再多再大，如果沒有足夠的人氣而只有形只影單的少數白領、金領，照樣算不得ＣＢＤ。ＣＢＤ的靈魂應該是人氣。
如何吸引人氣？顧云昌認為要制造需求，要把現代服務業作為ＣＢＤ建設的重要內容。交通要疏浚，文體要齊全，餐飲展會要跟得上，高尚住宅區要加緊施工等等。凡是成功建成ＣＢＤ的城市，與周邊相比幾乎都是商務交易成本的盆地，如上海。這些地方現代服務業高度發達，社會化分工協作大大分擔或抵消了交易成本，商家不請自來。要提高商務交易效率，降低成本必不可少。
誤區二是建成后的ＣＢＤ必須立馬發揮集聚效應。很多地方政府以為ＣＢＤ大樓建成后，產業繁榮就可樂觀其成了。殊不知，任何ＣＢＤ由“開埠”到興盛都有一個3年到5年的市場培育期，這是規律。這期間伴隨著令人揪心的風險累積和成本流失，不少商家撐不住這“三年之痛”就垮掉了，所以業界還很形象地將培育期叫做“危險期”。
“雖然上海浦東陸家嘴已經很發達，但是商業領域很多方面仍比浦西差，這表明市場培育的確是個艱辛過程。”上海浦東新區陸家嘴功能區域管理委員會副主任顧曉明認為，建設ＣＢＤ最主要的一個問題便是處理好當前和長遠的關系，在設計項目時，推進的標準，怎么去組織人力、財力、物力，這當中就有選擇，因為資源是有限的，必須考慮如何將資源用得更有效，更長遠。ＣＢＤ的周期絕對要比產品的周期長，所以長遠的關注是我們對現有資源的認識，以及對現有資源怎么利用，對后期的發展怎么負責的關鍵問題。在ＣＢＤ建設的過程中，確實應該貫徹和落實科學的發展觀，更加注重其長遠的發展。
北京市政府在《北京市中心地區控制性詳細規劃》中，將北京商務中心區的范圍確定為朝陽區內西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區域。經過十幾年的開發建設，北京商務中心區已成為首都北京最富有活力和最具有現代化氣息的地區。（來源：經濟參考報）
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