●有炒家近期拋出房產虧損嚴重，有實力者在觀望市場，還有炒家宣稱下半年仍將購進房產

    ●交易量大減，小中介紛紛倒閉；業內認為，政策調控暫告一段落，半年后看調控效果

    本報聯合搜房網推出的上海樓市調查共有10746人參加，接近67%的被調查者認為滬商品房均價應在每平方米6000元以下。超過74%的人認為房價要跌。

    您認為上海商品房均價的合理價位是多少？

    您認為新政實施后，上海房價將如何變化？

    一系列政策實施以來，上海近期出手的炒家損失慘重。幾位炒家不約而同地向記者表示，對現階段市場表現出觀望態度。另有炒家表示下半年還會購進房產一次。炒家認為上海樓市走勢十月將見分曉。中介市場則已經出現大量萎縮跡象。昔日的房產中介一條街，現在已十分蕭條。有實力的中介公司也停止了擴張步伐，觀察市場。

    遠近聞名的錦安西路房屋中介一條街，如今已變得十分蕭條本報記者陸銳攝

    炒家：“一個月我虧了幾百萬”

    作為華東地區遠近聞名的開發商，綠城集團在上海的樓盤也趁著去年底今年初住宅價格狂飆之際表現出了極強的上升勢態。一位不愿透露姓名的炒家告訴記者，去年年底買入時，上海綠城的價格約10000元/平方米，過了年之后房價驚喜地升到了12000元/平方米，“到今年3月的鼎盛時期，我的房子已經攀升到17500萬元/平方米的高價，前后僅僅相隔不到半年。”然而，當4月的風暴開始降臨，高不可攀的房價開始顯得不堪一擊，“因為急需資金，我兩個月前就把房子出手了，價格在頂峰的基礎上直線跌落到10000萬/平方米……僅一個月的時間我等于虧了幾百萬。”6月初，這位炒家在接受記者采訪時，表現出明顯的不安。

    類似這樣的情況在上海并不少見。位于浦東新區錦繡路的錦繡華城在前年年底價格大概是5000元/平方米，到了去年年底價格翻了近兩番，達到16000元- 17000元/平方米。“現在轉手也就是14000元/平方米了”。記者在走訪中看到的售樓處的冷清狀況也印證了一位知情人士所透露的細節。

    “在3月加息的時候，買家、炒家都還沒有感覺。連房地產中介也都沒有什么感覺，當時市場還繼續往前走。”上海中原副總經理邱德章告訴記者。邱認為，打擊炒房者的最關鍵的一步是4月開始停辦轉按揭的政策。“這是房地產中介受傷害最大的一個環節。那時很多炒家還不知道，國家此后還將有一連串針對房地產投資者的政策施壓下來。”

    一位經紀公司負責人向記者表示，炒房客現階段基本停止不動了。所謂不動就是在觀望。沒有實力的開始急于出手，一出手就是幾十萬上百萬的虧錢。

    中介：中介一條街已十分蕭條

    可以肯定，促使國家出臺一系列政策抑制房價的一個重要原因是2004年上海房價的高漲。據有關方面統計，2004年第一個季度上海住宅市場的預售均價7024元，到第四個季度達到8311元，到了2005年第一季度達到8921元。事實上，整個2004年到20 05年第一個季度，上海樓市基本都是由炒房交易在支撐。炒房市場的活躍最直接地刺激二手交易市場。一大批小中介冒出來，大中介則把擴張提上議事日程。據記者調查，在2004年下半年炒房交易最活躍的時候每家中介門面店每月的收益可達到30萬元-50萬元，高至100萬元。

    但是在一系列新政出臺之后，這種狀況發生了逆轉。

    據了解，在4月份只是一小部分機靈的炒家把價格降下來，“本來是打算賺30%的，后來能賺10%就肯脫手了。一個聰明的賣房子的人是不會要最高價的。要買家接受你的房子，就必須低于市場價，這個市場價指的不是掛牌價，而是成交價。”上海中原副總經理邱德章向記者透露，今年中原在二手市場整個5月份比3月份營業額跌了80%，4月較3月跌了60%.盡管北區是一條“小船”，但也跌了50%，不過是跌幅最少的。

    到了6月一批中介終于面臨了生存的困境。位于上海浦東世紀公園附近的錦安西路是遠近聞名的房屋中介一條街，但記者6月7日看到，這條集中了30多家中介門店的街道如今已變得十分蕭條。

    據了解，錦安西路、東繡路周邊集中了很多近兩年來開發的公寓樓盤，使這條街上的房屋中介一度生意興隆。去年8―10月，生意好的公司月進賬高達上百萬元。

    但自今年4月以來，生意明顯滑坡，現在每月連六七萬元的基本開銷都難以保證。不少底子較薄的小公司在6月1日后都已紛紛關門。據記者不完全統計，目前這條街上已改頭換面或重新裝修易主的門店多達10余家。

    據悉，中原地產在上海目前還沒有關張的中介門店，公司內部確定的觀察期限大約是半年。公司高層表示，并沒有打算停止發展，而是推行“無為而治”。

    各方態度：十月將是一個拐點

    面對這樣一個局勢，市場各方將如何判斷和行動？

    上海綠地集團副總裁陸新畬對記者表示，集團年初在上海推出的部分產品都已經售完，在年初售完之前價格漲幅不大，年中后再開二、三期，預計下半年的房價在漲幅上有所減緩，目前集團在全國16個城市開發面積達400多萬平方米，上海住宅開發面積約200萬平方米，占全國總規模的一半左右。目前，集團已經拿下無錫760畝的土地，并對徐州1000畝的地塊有意向。上海在集團盈利范疇中所占的比例正日漸縮小。

    中國銀行一位相關人士告訴記者，目前，公司信貸方面已經開始萎縮，體現在開發信貸以及鋼鐵等相關產業的業務方面。該人士認為，銀行目前所承擔的風險是與房地產市場的風險相呼應的，泡沫出現，市場風險加大，隨著房價的逐步上漲，銀行風險進一步增大。

    由于與上海市民相比，外地人在上海當地只能享受到成數減少一成的貸款比例，也有很多溫州人貸不到款，先前就被迫撤銷了合同。

    一位業內學者向記者表示。“以前在上海賣房子，200套在一周之內被瞬間搶光，現在賣200套房子，要1-2個月才能賣完。”幾位炒家在接受采訪過程中，不約而同地對現階段市場表現出觀望態度，一位炒房人稱，今年下半年肯定還會購進一次，這一方面要根據地區差異而定，另一方面，炒家認定10月將是一個拐點。

    本報自6月3日至6月10日在上海搜房網進行為期一周的網上調查顯示，參與調查人數達10746人，就如何看待新政之后上海房地產市場走勢的問題有37.24%的被訪者認為房價將大跌，36.96%的被訪者認為房價為小幅度下跌，13.99%的人認為房價將保持平穩，而僅有少數人認為房價將繼續上漲。在被問到近期是否準備購房，37.87%被訪者表示將一直等到房價降下來，38.04%被訪者則表示將觀望一段時間再說。

    調查·租金水平

    房價與租金差距過于懸殊,160萬元的公寓租金只有3000元-5000元/月

    記者在采訪中發現，上海有一個顯著的炒房特征，即房價高，價格漲得快，但租金水平并不高。目前，一套價格60萬元的老公房租金只有1600元/月，而160萬元的公寓租金只有3000元-5000元/月。相比較而言，上海的長線投資回報率并不高。

    “中低檔住宅投資收益率很低，靠租金來體現物業價值，在上海可能比較難。”上海住邦副總經理魏愛國稱。

    目前，北京等絕大多數國內城市與國外相比，住宅長線投資收益率都較高，而較北京等城市而言，上海的房價與租金水平差距過于懸殊。

    數據顯示，在租賃市場中，近期有6個區的價格是呈下降趨勢的，而買賣交易中只有2個區的價格環比走低。據相關人士分析認為，在6月1日后的一周內，二手買賣和租賃房源都繼續增大放量，但絕大多數區域租賃價格沒有如預期的那樣穩中有升，這主要是由于客戶觀望態度越來越普遍，放盤量的增長遠比需求量的增長幅度要大。

    “如果開發商一降價，二手價格也會跌下來。中介公司都很怕。”據同城一位媒體朋友的介紹，眼下，二手租金剛走低了一點，投資者從短線變成長線，由賣轉租，租金略微低了下來，其實應該是走高的，因為很多人去租房了。

    調查·中介收入

    大中介門店月入18萬收支平衡,小中介也基本需要達到6萬元-7萬元

    對于中原和順馳等大企業來說，每天的開銷非常大。譬如中原中介門店每月的廣告費就達18000元- 20000元，總部的分攤費在20000元，房屋租金有高有低，平均每天每平方米7元-8元。而門店大部分10 0平方米左右，最大的門店可達到170平方米，平均租金25000元左右。所以對于一個門店來說，就算沒有收入，平均支出也要達到12萬元-13萬元。一個門店最起碼每個月要做到18萬元才能收支平衡。而即便對一個名不見經傳的小中介，一個門店包括員工的薪酬等內的經營成本每月也基本達到6萬元-7萬元。

    業內觀點：部分市場力量正在逐步退出

    瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟學家陶冬表示，上海房地產市場同時受政府干預和國際熱錢兩個非常特別因素的左右。政府希望擠出房地產泡沫，但并不希望房價急跌，而且樓市的走勢未必永遠跟隨政府的指揮棒，政府調控一定會小心謹慎。

    在他看來，上海房地產的核心問題是本土承接能力不足，一方面樓價的飛漲遠遠脫離普通市民的承受能力，而另一方面，當房價調整至一定水平的時候，相信無論是海外投資還是國內的資金都對上海樓市持濃厚興趣，可以成為引導樓市“軟著陸”的健康勢力。

    易居中國研發中心的陳嘯天認為，種種跡象表明，目前的調控已經暫告一段落，而政府開始觀察調控效果。按照以往慣例，調控政策基本要半年才能有明顯的效果反應，政府并不著急出臺后續政策。目前的效果正處市場各方主體都能接受的范圍內，沒有突破極限，有利于部分市場力量逐步緩慢退出市場。

    雖然上海市目前成交均價已比一個月前交易價有大幅下跌，但業內認為這是因為高檔物業交易量減少所致。