●6月上海新房價格平穩，成交量大量萎縮，上海市房地局高層表示，應給市場2至3個月觀察期

    ●權威調查，6成上海市民買不起房，一單價5000元左右項目受市民熱捧；市場再現房價“反彈說”

    本報聯合搜房網推出的上海樓市調查超過75%的被調查者認為能夠承受的最高房價在每平米8000元以下。57.73%的人認為目前市政府出臺的政策還不足以抑制房價上漲。

    您能夠承受的最高房價是多少？

    您認為哪些政策最有益解決中低收入者購房？

    盡管關于上海房價驟然大幅度下跌的新聞紛至沓來，但本報記者實地調查發現，在新政策實施兩個星期后上海房價還沒有明顯下跌的跡象。一位開發商明確告訴記者項目對于首次購買商品房的消費者實行的優惠“不是打折”。但是交易量顯然已經大幅度萎縮。市場人士認為，對于上海房價的走勢至少還要2-3個月的觀察期。

    6月12日發布的中房上海指數報告顯示，5月中房所選取的調查樣本樓盤中25%出現上漲，平均漲幅為5.4%。萬翔攝

    價格：未明顯回落

    自6月1日起，方韜開始了自己的購房計劃�！靶抡�策推行以后，房價應該會有所下降�！狈巾w說。

    但這位27歲的證券分析師在走訪多家樓盤后發現，近期新推出的各樓盤價位仍居高不下。

    6月3日，在建設部主辦的2005年房地產市場形勢與調控政策報告會上，上海市房地局副局長龐元表示，上海采取的一系列宏觀調控措施已經取得成效，商品房價格上漲過快已經得到了有效遏制，“而且一手房和二手房的成交價格并未明顯回落。”龐元說。

    這是上海官方首次就新政后的房價走勢公開表態。

    6月12日發布的中房上海指數報告顯示，5月中房上海綜合指數為1513點，比4月微漲1.1%.

    統計：5月住宅預售量比4月降45%

    根據房產之窗網樓市監測系統顯示，5月28日至6月3日間，上海新開房源共計23個樓盤，推出2391套房源，面積約31萬平方米。全市19個區縣中，成交均價方面共有10個下降，9個略有上升，成交房中均價8000元/平方米以下的占82.8％。

    據中房上海指數辦公室跟蹤總數148個、總規模1315.7萬平方米的樣本所做的最新調查顯示，今年5月，中房上海綜合指數為1513點，較4月上漲17點，漲幅為1.1%；今年累計上漲141點，漲幅為10.3%.其中，中房上海住宅指數為1456點，較4月上漲16點，漲幅為1.1%，但與今年1至4月月均2.3%的漲幅相比，升勢明顯趨緩。

    報告還顯示，5月占樣本25%的樓盤出現上漲，平均漲幅為5.4%，上漲個案數與漲幅與4月相比均有明顯回落；還有占樣本1.35%的樓盤出現了下降，平均降幅為2.45%，這兩種情況是上海房地產市場幾年來持續快速上揚以來首次出現的新變化。同時，上海房地產市場的成交量出現連續萎縮，5月的住宅預售量比4月下降了45%.中房上海指數辦公室的分析師表示，急劇萎縮的成交量說明投機成份已被擠出市場，未來數月仍將是買賣雙方的相持階段，房價將繼續在高位窄幅運行，漲或跌均在可接受的范圍內，而成交量的變化將成為影響市場走向的關鍵因素。

    但上海浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍表示，幾天內房價的波動根本說明不了任何問題，甚至于靠一個月的數據來判定大勢都不甚妥當。而此前上海市房地局的高層曾表示，應給市場2至3個月的觀察期。

    調查：“這不是打折！”

    “價格呈持平狀態，不會降�！贬槍π伦》吭吹亩▋r問題，鄭思群如是告訴記者。鄭思群是錦繡滿堂銷售主管，這個位于浦東的新樓盤計劃近期再推新房。

    此前的3月17日，該樓盤共推95套房源，當時以14000元/平方米的均價當日即告售罄。但4月2日推出的60多套123平方米的小三居，到目前還未售完。盡管如此，開發商并沒有降價的想法。

    6月6日新推約70余套住房的海尚家園，位于楊浦區臨青路和河間路交叉口，報價高達12000元/平方米，跟上月同地段房價持平。“感覺物非所價，能降一點就好了。”相中該樓盤的余先生介紹，海尚家園雖緊鄰內環高架大動脈，但自身容量不大。

    同樣是近期新開盤的東晶公寓，位于浦東大道988弄，屬于陸家嘴(資訊 行情 論壇)CBD區的輻射范圍內，擁有源深體育中心、世紀聯華大賣場、海運學院等各類配套設施，報價為25000元/平方米，比年初同類型房價呈微降之勢。

    位于閔行區馬橋鎮的“夏朵·小城”，對經銀行個人信貸征詢系統確認為符合首套購房貸款條件的購房客戶，給予二房150元/平米、三房250元/平米的優惠，讓利在9.7折左右。

    “這不是打折，只是針對首次貸款購房者的讓利活動，其他購房者不能享受。”該樓盤開發商、農工商房地產集團一位負責人強調。資深房產評論員何洪斌先生表示，目前主動打折的開發商并不多見，“特別是有實力的開發商，都考慮堅持一段�！�

    政府：不讓市場暴漲暴跌

    根據國家統計局發布的數據，2004年全國房地產交易價格漲幅為9.7％，而上海官方同口徑的統計數據表明，去年上海房價上漲約14.6%，高出全國漲幅約5％。而去年上海市中心內環線以內房價漲幅更高達27.5％，遠超全國同期水平。

    此前，上海房價之高、漲幅之快向來為全國首屈一指。根據官方的統計，從2001年開始，上海市住宅商品房價開始上揚，2002年每平方米均價為4010元，到了2003年上漲到5118元，漲幅為21%. 2004年1月12日，上海市政府第一次把“房價上漲過快”寫入《政府工作報告》。“期房限制轉讓”政策的真正實施是在2004年4月26日。在該政策的媒體吹風會上，上海市房地局副局長龐元說，出臺這些政策的目的是，“不讓市場暴漲暴跌”。

    然而上海的房價依然高升，政策似乎并未起到作用。

    直到今年3月5日，國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出抑制高房價，當天下午上海市政府就發布了三項針對房地產的政策，第二天又發布了第四個通知。

    回顧以往政策，王曉光處長認為，自1993年以來，在上海從“不完全房產市場”逐步成熟的過程中，政策一直處于一個“波動”狀態�！盁o論過去、現在，還是以后。政策的主要作用將體現在四點：聚集中低市民居住需求；市場價格趨勢更穩定，發展趨勢更健康；自住型住房將有更大的發展，投資型住房空間將逐漸縮小；社會住房供應及保障體系將更加健全�！蓖鯐怨獗硎荆�這一直就是政府政策調控的方向所在。

    調查·中低收入者

    逾六成工薪階層無力購房

    上海人均工薪收入11526元，占家庭總收入的70.4%

    自6月3日開盤以來，“夏朵·小城”便呈現出熱購之勢。

    “夏朵·小城”建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下，每平方米5000元左右的均價比同級別區域對應均價要低1000元，正好符合上海新限定的普通住房標準線。

    該小區的胡曉飛表示，產生熱購的局面代表著滬上購房者對普通住宅的需求非常強烈。他同時表示，開發商應該多考慮普通購房者的需求，多開發這樣的房屋。

    “只要不買房，過日子還是比較安穩的�！北镜鼐用駝⑿‰p說。

    劉小雙全家每月收入4900元左右，月開支在1600元以上，他表示，居高不下的一手房甚至二手房房價令人望而生畏。

    一份權威統計調查顯示了普通市民的感知度：有57.3%的被調查居民認為，上海房地產市場總體“仍然偏熱”或“繼續過熱”。在今明兩年無意購房的居民家庭中，同樣有6成覺得房價太高而無力購買。

    這是上海市統計局城調隊于去年9月下旬開展的“居民房產需求狀況跟蹤問卷調查”的結論，調查對象涉及上海的黃浦、盧灣、徐匯等10個區的300戶居民。

    “這個問題目前實際更嚴重了，因為從去年9月開始房價一直在飛漲�！鄙虾Ｊ薪y計局城調隊一位人士說。

    今年4月，上海市統計局城調隊對外發布最新居民生活質量報告顯示，上海市人均工薪收入為11526元，占家庭總收入的比例為70.4%，工薪收入仍是上海家庭收入的主體。

    調查還顯示，在今明兩年有意購房的上海居民中，因動遷原因產生的剛性購房需求正在減弱，以改善居住條件為目的的較高層次購房需求則呈上升態勢。其中，有73.5%的人買房是為了改善環境，而出于動遷考慮買房的占18.4%.

    觀察·開發商

    房價“反彈說”再次出現

    業內稱，無論政策怎么調整，剛性購房需求終會釋放

    按照慣例，每年6月都是住房消費的旺季，不僅各樓盤會在此時競相開盤，全市還會舉行各類不同規模的房展會。

    但今年的上海反常，像順馳、華潤置地等開發商，甚至擬放棄原本定好的開盤計劃。

    “這幾天，都在忙開會，先把資金調集起來，避免資金鏈因銷售不暢而導致斷裂�！鄙虾Ｄ抽_發商一位負責人告訴記者，持續半個月以來，他手中多個樓盤外售情況很不理想。

    據介紹，上海市房地產交易中心曾在5月27日專門召集開發商代表，召開了一個“趨勢研討會”。但出乎意外的是，參與其中的眾多開發商，對此番新政策還心存僥幸。

    中瑞市場研究公司總經理朱鋒認為，上海的購房需求是剛性需求，無論政策怎么調整，這部分的需求量始終是會被釋放出來的。這一觀點似乎成了部分開發商寧可延后開盤時間也不愿降價的理由。

    “需求在政策的重壓之下被抑制，但市場一旦松動可能呈爆發式的增長。”順馳（上海）集團公司董事長閔鋒表示。

    “反彈的可能要比大跌更大一些�！逼謻|房地產研究中心主任李戰軍指出，對于實施調控的政府而言，主要防范的是大跌和反彈，其中樓市崩潰對于地方經濟而言是致命的，但政策集結效應過后很有可能重新回到原來的軌道中。

    部分開發商在預期未來時，甚至以2004年上海樓市的戲劇性反轉作為參照。

    2004年7月1日，政府規定所有新建商品房的交易（包括期房和現房）均要納入網上登記系統，否則交易無效。此政策實施當月，全市預售成交量從284萬平方米的月均成交量陡然跌至221萬平方米，一個月的跌幅達22.1%. 2004年10月底央行突然宣布升息，上海樓市再次受驚波動。在8月、9月、10月連續三個月，商品房預售成交量節節攀高，持續放量之時，升息的第一個月，即11月的預售成交量便又一下比10月份驟降了15.08%.而類似“樓市拐點”、“溫州炒房團撤離上�！币活惖膫餮猿涑饷襟w。

    但接踵而至的是即刻反彈，2004年12月便一舉突破400萬平方米大關。而2004年四季度和2005年一季度高價房的上漲幅度甚至超過50％。