●今年前幾月地價比去年增長108%，如不盡快出臺土地供應計劃，房價上漲難控制

    ●三環內平均單價一年內上漲近千元，業界稱實施細則給開發商留下較大定價空間

    七部委新政出臺一個月，成都樓市沒有出現明顯的降價促銷樓盤，價格也依然維持在原來水平。成都市實施細則出臺后，業界認為該細則給開發商留下了較大的定價空間，并沒有起到明顯的限制作用；土地價格高漲是其房價高居不下的主要原因，但至今為止，成都市仍沒有針對土地供應的相應細則出臺，土地市場過熱極有可能會成為成都樓市的一大隱患。

    本報聯合搜房網推出的成都樓市調查共有1078人參加，超一半人能承受的最高單價是2000元-3000元，近八成人沒有房產投資經歷，37.25%的人認為房價將小幅下跌。

    在成都二手房交易中心尋找房源的市民向記者表示，很多二手房的價格也難以承受。

    單價一年上漲近千元，購房者難覓稱心房

    “房價現在越來越高了，2年前二環內的單價也才2000多元，現在三環邊上都過3000元了。”6月11日，家住成都下同仁路泡桐樹街的張先生和妻子一起為了找到價格適中的房子，在烈日下連跑了四個樓盤，但居高不下的房價讓張先生犯了難。

    犯難的不只是張先生，記者在成都二手房交易中心遇到了兩位家住成都荷花池的中年婦女，她們也向記者大倒苦水：“120平米的舊房子也要35萬，價格太高了！”

    “從同類城市來看，成都房價整體不算高，但由于基數較低，所以一旦增長市民就會覺得幅度比較大”，成都市房管局一位不愿透露姓名的處長對記者說。

    根據成都市房管局提供的資料顯示，2004年成都市五城區的商品住宅均價為3241元/平方米，2003年為2923元/平方米，2002年為2799元/平方米，年均增幅為7.64%，房價增幅基本穩定。

    “但不可否認的是，成都市短期內確實存在價格上漲幅度略微偏大的情況”，該處長所說的“短期”實際上是指2004年以來的成都房價變化。記者從四川中原地產咨詢中心獲得的數據顯示：去年二季度和四季度，成都主城區房價漲幅分別達到8.61%和9.67%，進入2005年，成都房價的漲幅更是創下了記錄。四川省城調隊公布的2005年一季度房地產價格調查結果也顯示，在全國35個大中城市中，成都漲幅排名第三，在西部11個大中城市排名第一，漲幅高于重慶4. 7個百分點。

    記者在調查中發現，在近一年時間，三環內平均房價已經從約2000元/平方米漲到近3000元/平方米，令不少成都購房者都望而卻步。

    普通住宅優惠標準對樓市沒有實質影響

    為了穩定居高不下的房價，5月11日，國家七部委出臺調控房價的文件，5月31日，為了響應七部委的新政，成都市房管局出臺了享受優惠政策普通住房具體標準。該標準指出，享受優惠政策的普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價格1.4倍以下。

    同時還確立了成都市五城區不同環域范圍土地上的住房平均交易價格：二環以內為3780元/平方米，二環至三環之間為3400元/平方米，三環以外為3270元/平方米。

    據調查，目前成都市的大多數公寓住宅都能符合這三個條件，這一細則的出臺給開發商留下了較大的定價空間，并沒有起到明顯的限制作用。成都中原地產的調查報告顯示，5月11日至6月11日開盤的項目有24個，其中5月11日至5月30日前開盤9個，6月1日至6月11日開盤15個，開盤數量并未受到成都市細則出臺的影響。記者6月11日走訪十幾家樓盤后也發現，新政出臺后整整一個月，成都樓市的銷售情況并沒有受到太大影響。不僅沒有出現明顯的降價促銷樓盤，價格也依然維持在原來水平。“新政不能阻止房價的上漲，只能在一定程度上遏制其上升的速度。”峰杭投資經理李亞東表示。

    業內人士認為，成都政府有關方面對新政的反應及相應配套政策，有一定的深層含義。“成都市政府此前在房產開發方面投入了巨資，拉動地方經濟發展，成效明顯。他們自然不希望再出臺太多措施來抑制已經成長的房產市場，事實上，普通住宅優惠標準主要起到的是引導作用，鼓勵開發商多開發一些中檔住宅，從而起到穩定房價的作用，但估計成效不會太大。”一位不愿意透露姓名的業內人士表示。

    不過，成都市委、市政府也注意到房價上漲的事實，準備進一步增加低價位普通商品房、經濟適用房的供應，健全廉租房保障制度。據了解，今年成都經濟適用房施工面積要達到370萬平方米，并保證要有295萬平方米以上的經濟適用房可以上市交易。

    土地價格近兩年每年增長近80%

    土地供應結構是七部委房價調控政策中的一大重點，記者在調查中也發現，成都土地價格高漲是其房價高居不下的主要原因，但迄今為止，成都市仍沒有針對土地供應的相應細則出臺。

    據了解，成都最繁華地區的地價已經高達2005萬元/畝，雖然只是個案，但就口岸稍好的地塊來說，普遍也已經超過500萬元/畝，成都東大街就相繼拍出880萬元/畝、810萬元/畝的高價，即使是不被成都人看好的城北也拍出了“天價”。5月12日，解放路張家巷地塊起拍價420萬元/畝，拍賣成交達到536萬元/畝。6月9日，城西金沙遺址公園附近一塊面積80畝的土地成交價高達289萬元/畝，而其位置已經到了三環邊上。

    從以上數據可以看出，近幾年成都市的土地價格一直是居高不下。據成都尺度機構提供的數據表明：一環、二環至三環內的土地成交價增幅迅速，尤其是二環至三環之間的地段更為明顯：2003年是85.75萬元/畝，2004年是148.79萬元/畝，增長73.51%，2005年前幾個月為310.24萬元/畝，比2004年居然增長了108%.業內人士分析認為，按照目前的地價折算，城區每平米住宅樓面價格就達到1400元-2100元，而其他綜合成本普遍超過2000元/平方米，兩者相加，房屋銷售均價就已經接近3500元-4000元/平方米，而成都目前銷售均價也大致在這個范圍。按照這樣的分析，房價已經沒有了下跌的空間，“拍賣土地成本高，開發商要生存，房價收益必須高于各種成本支出，土地成本增加勢必使得開發商提高房價。”一位業內人士對記者說。

    成都中原物業副總經理彭超則認為，2003年國家才開始推行土地“招拍掛”政策，一般來說，土地從拍賣成交到開盤，至少有1年到2年左右的時間，成都已經拍賣的土地大部分還沒有完成開發，應該對目前的房價影響不大，主要還是買家的心理預期在發揮作用。

    無論如何，成都市土地價格攀升過快已經是一個不爭的事實，極有可能會成為成都樓市的一大隱患，再加上成都市建委某處長此前曾表示，在普通住宅優惠標準之后，應該不再另外出臺相關政策，如果土地供應結構得不到調整最終成為事實，成都市今后的房價調控也會隨之打上一個問號。

    二手市場：中小經紀公司難以為繼

    和受影響甚微的一級市場相比，二級市場的“新政”效應則比較明顯。從5月11日至6月1日，市場上出現了“拋售”現象，二手房房源增加迅猛，和去年同期相比增加了近20%-30%，中介收購的房子也開始降價出售。然而，進入6月以后，成交量開始迅速下降，二手房市場也進入買賣觀望期。這直接導致一批中小房地產經紀公司難以為繼。

    “肖家河雙楠片區最近幾天已經關閉了幾十家小中介，這個速度還會增加，受政策影響還會有淘汰。”21世紀不動產成都雙喜加盟店銷售經理宋歧6月6日對記者說。昨天記者深入該片進行了調查，雖然關閉的數量沒有宋歧說的那么多，但是記者感受到了小中介的生存艱難。雙元路上一家小中介的店主對記者說：“因為交易費用高了，市場會冷清很多，一些投資大的店面比較難熬。”

    房價預測：新政下成都房價仍將穩中有升

    三環內房價泡沫成分較少，仍會持續上升，郊縣房價因為投資型購房率較高，應有下降空間

    成都市房管局一位領導認為，成都房地產市場總體是健康的，但近年來也存在房價上漲過快的問題。分析原因來看，主要有四個方面。

    一是市場結構不合理，多年來形成的比較有承受力的穩定的供求關系被打破。從19 95年到2000年，經濟適用房計劃開發量占城鎮住宅竣工量的比例逐年下降。二是征地、拆遷中的土地成本增長過快，1995年開發住房約20萬元-30萬元/畝，而現在的拿地成本是200萬元/畝。三是大規模的城市改造導致市民的住宅需求不斷上升，三年中，成都城市拆遷舊房420萬平方米。第四是住宅其他開發成本的增加，比如新材料的運用。

    新政出臺后，成都的房價究竟會何去何從成為了百姓關注的焦點，在“絕對溫江―光華大道成就新城西時代”房產峰會上，來自成都的近50位開發商代表一起探討了成都光華大道全線通車后，成都房產區域發展的新變化。期間記者采訪了一些房產開發的公司代表，他們普遍認為，成都房價受新政影響，將會穩中有升，漲幅趨緩。

    上海證大成都四川博覽置業的吳汝松認為，目前成都三環以內房價比較合理，泡沫成分比較少，房價將穩中有升。而郊縣房價可能因為投資型購房率高于中心區，其市政配套及設施不支持房價迅速上漲，應有下降空間，但下降幅度不會太大。

    紅泰集團總經理王彥入、峰杭投資的經理李亞東也認為房價會穩中有升。李亞東說：“新政對成都房價有一定影響，但不能阻止房價的上漲，只能在一定程度上遏制其上升的速度。”他進一步分析說，環境的提升、土地的減少、人口的增加等因素，必然會對房產的需求與供給產生影響，導致房價不斷攀升。

    開發商代表普遍認為房價穩中有升的同時，他們也指出，成都的房產比較健康，房價受政策影響會有小幅調整，但是不會產生大的波動。

    建信奧林匹克董事長戴鵬說，從目前市場數據來看，房價還是比較穩定的。