這一輪樓市宏觀調控的效果正在慢慢開始顯現出來，房價理性回歸的希望正在加大。但是，最近卻有人出來對宏觀調控大唱反調，我們認為，如果調控現在就收兵，市場會迅速反彈，最后一發不可收拾。

    近期樓市的走勢說明原來的房地產需求中大量的存在著投機需求，房租進一步下跌說明房價嚴重虛高。

    樓市調控，有些人說是政府打壓房地產市場。但我們認為政府出臺的一些政策，至多是把原來給予房地產業的一些優惠政策部分取消而已，房地產業不要恃寵而驕。

    這一輪樓市宏觀調控，始于2005年3月的央行加息和國務院出臺《關于切實穩定住房價格的通知》(即國八條)。和去年的調控相比，這次調控具有兩個鮮明的特點:一是更多地從控制需求、特別是從遏制投機需求上下功夫；二是將樓市調控提升到政治高度，統一了中央各部門和地方政府的行動。隨著4、5月份一些具體調控措施的出臺，宏觀調控的效果正在慢慢開始顯現出來:投機性買盤掛牌拋售量猛增，新盤和二手房成交量萎縮，二手房成交價也出現一定的回落。應該說房價理性回歸的希望正在加大。

    但是，最近又有很多人出來對宏觀調控大唱反調，說什么"政府不希望房價出現大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處"，言下之意就是現在趕快要放棄宏觀調控。我們認為，如果調控現在就收兵，市場會迅速反彈，出現類似去年下半年的情況，房價泡沫越脹越大，最后一發不可收拾。為此，我們必須發表一些看法。

    房價是要"避免大起大落"還是要"只漲不跌"

    中央提出要避免房地產市場大起大落，很多人把它曲解為"只漲不跌"。房價大起的時候，他們不吭一聲，更有甚者是竭力推波助瀾。2003、2004年，部分大城市房價年漲幅超過30%，部分區域實際漲幅超過50%，這算不算"大起"?2004年下半年的時候，很多有識之士認識到我國房地產泡沫的嚴重性，央行也于10月份開始第一次加息。但一些職能部門和地方政府不但不作為，還站出來否認泡沫，否認宏觀調控的必要性。房價從去年年底到今年年初又出現了井噴式上漲。今年這一輪宏觀調控才剛剛開始，市場尚處于觀望階段，又有人出來說房價不能跌，跌了對大家都沒有好處。那豈不是房價"只能漲不能跌"?

    當然，我們也不希望看到房價"大落"，但不出現"大落"的前提是沒有"大起"。現在的事實是房價在短期內上漲已經過快，投機過甚，泡沫已經比較嚴重。上海市部分區域的房價在5年內漲幅超過了200%，例如我們復旦大學邊上的某個樓盤，2000年單價3000元左右，現在是11000元上下；上海普陀區蘇州河畔的某個樓盤，2000年單價4000元左右，現在是15000元上下。

    如果房價主要靠投機資本支撐，則不可能長期維持，因為投機是有成本的，一些炒房者從地下錢莊融資的年成本高達10%以上，即使銀行貸款利率也要5%以上，他們對投機回報率有一定的要求，如果房價長期維持穩定，他們不得不拋盤，引起房價下跌；如果房價上漲超過他們的投機回報要求，就會有更多資本進入房地產市場進行炒作，使得泡沫進一步膨脹。

    "國八條"中明確提出，宏觀調控要使"過高的房價降下來"，就是說出現泡沫的地方，宏觀調控的目標就是要擠破泡沫，使得房價理性回歸。所以，把避免房價大起大落曲解為只能漲不能跌，實際上是要給投機者一個只賺不賠的保險，任由他們繼續大膽炒作房地產。

    房價下跌會不會損害老百姓的利益

    我們堅持認為，老百姓的主體應該是普通工薪階層。中央宏觀調控使得房價理性回歸，就是為了實現"居者有其屋"的理想，從根本上體現老百姓的利益。首先，對于希望改善住房條件的老百姓來說，房價下跌肯定對他們有利，這里不用多說。其次，對于那些已經擁有一套自住用房的老百姓來說，房價漲跌對他們的實際生活并沒有影響。筆者之一在去年買了一套房子，貸款50萬，月供3000元左右。前一階段房價漲了，也沒覺得財富增加了，因為不可能賣房兌現，否則要睡馬路；如果房價跌了，對個人生活也沒有實際影響，倒是進一步改善居住條件的可能性增大了。再次，對于那些依靠租金收入的長期投資者，會有一定的影響，因為房價跌了，租金也可能跌。但反過來說，房價下跌了，房價租金比會逐步合理，因此房價理性回調未必是壞事。

    房價下跌，只有開發商和炒房者的暴利會受到一些影響。這部分人從房地產泡沫當中一夜暴富，從而使得普通老百姓離"居者有其屋"的理想越來越遠，使金融和經濟風險逐步加深。我們不能說他們不是老百姓的一部分，但用他們的利益來代表老百姓的整體利益是荒謬的。

    當然，房價如果出現大幅度下跌，銀行會出現壞賬，經濟增長短期內會減速，普通老百姓的就業和收入可能受到影響。但是，這個危害是房地產泡沫本身帶來的，不是宏觀調控造成的。實際上，房地產泡沫形成時，這個惡果已經種下了，宏觀調控只是使得這個危害在還可以收拾的時候早一點暴露出來；如果現在繼續放任自流，后果只會更加嚴重。所以，絕對不能以什么保護老百姓的利益為借口維護少數人的既得利益；更不能為了維護少數人的既得利益進一步犧牲老百姓的根本利益和國民經濟的安全。

    最近樓市的走勢說明了什么

    以前有些人反對宏觀調控，總是說房價是有真實需求支撐的，房地產市場沒有泡沫。最近政府一搞宏觀調控，還沒有出臺削弱真實購買力的措施，二手房市場就出現大量拋盤，新房和二手房的成交量都急劇萎縮，市場觀望氣氛濃厚。真實需求哪里去了?如果真像開發商以及他們的代言人說的那樣高房價有真實需求支撐，那么宏觀調控最多影響新房市場的交易，不會對二手房市場產生太大的影響，開發商也不用害怕房價會出現大跌。現在二手房市場拋盤量猛增，說明很多房子只是囤積在炒房者手中，一旦出現風吹草動，這部分房源短期內大量涌入市場，改變了原來表面上的供不應求，并且可能使房價下調。近期樓市的走勢恰恰說明現在的高房價很大部分是投機炒作上去的，根本不代表真實需求。

    我們說房價虛高，一個是和居民的收入水平比太高，一個是和房租比太高。開發商卻說投資住宅不僅僅可以獲得租金收入，還可以獲得房產本身增值的收益。脫離了真實價值講房產本身增值，由于價格上漲的預期而進行投機，是泡沫形成的典型機制，這和傳銷沒有本質區別，誰接到最后一棒誰就要承擔所有的風險。現在很多人拿著房子賣不掉，說明這個游戲很危險，房產本身增值的收益并不永遠可靠，很多炒房的人面臨炒成房東的可能。

    大家都知道，這幾年上海房價漲幅一直遠遠快于租金漲幅，最近宏觀調控后房租又出現了下跌。根據某媒體最近的調查，5月份上海市房租出現大幅下調，部分板塊房租下跌超過10%。原因很清楚，很多炒房者原來都是做短線投機的，并沒有出租的打算，現在房子賣不掉，他們又不肯降價，只能由售轉租，租房市場的供給一下增多了，當然房租就要下降。隨著宏觀調控的加強，房租還有可能進一步下跌。

    可見，近期樓市的走勢說明原來的房地產需求中大量的存在著投機需求，房租進一步下跌說明房價嚴重虛高。

    房地產業不要恃寵而驕

    政府對樓市調控，有些人就說政府打壓房地產市場。但我們認為政府出臺的一些政策，最多是把原來給予房地產業的一些優惠政策部分取消而已。試舉幾例。

    第一是土地出讓方式由協議轉為招拍掛。我們都知道，真正能夠體現土地價值的出讓方式是拍賣。我國原來一直采用協議出讓土地的方式，土地價格很低，這是房地產業暴利的一個根源。土地出讓方式的改變最多也是減少了開發商部分暴利，因為現在許多地方還沒有全部采用拍賣方式，掛牌和招標當中的漏洞也很多。

    第二是利率。雖然央行去年10月份加過一次息，今年3月份部分取消了房貸優惠利率，但實際上利率還是很低。現在民間融資利率超過10%，銀行貸款利率要比市場利率至少低2～3個百分點，這是目前我國投資旺盛的原因之一。而房地產按揭貸款利率仍舊可以在基準利率的基礎上打九折，這是其他行業享受不到的。

    第三是稅收。近期房地產稅收調整比較多，但其實也只是已有政策的重申，或者部分取消稅收優惠而已。如契稅調整，原來規定契稅為3%，前幾年在此基礎上給予1.5%的優惠，6月1日開始契稅調整也只是限定了一個享受優惠的范圍，而且以上海為例，普通住宅的標準覆蓋率達到70%，和調整以前差別不大。以前杭州要征收炒房者的所得稅，也是《中華人民共和國所得稅法》明文規定征收的范圍，即"財產轉讓所得"，稅率是20%。杭州征收所得稅無果而終，為什么辛辛苦苦工作所得要繳納所得稅，而輕輕松松炒房所得可以不繳納所得稅?公平嗎?

    政府宏觀調控的目的之一就是要平抑經濟波動，經濟低迷時降低利率和稅收以刺激經濟，經濟過熱時必然要取消這些優惠甚至采用緊縮政策。現在不能說房地產業還處于低迷階段吧，憑什么還要享受比其他產業更加優惠的政策?開發商和炒房者不要把優惠和保護當成必不能少的，把政府取消優惠政策就當成打壓房地產市場。

    樓市調控必須堅持到有實效

    國務院提出"國八條"到現在2個多月了，市場各方仍在觀望，房價特別是新房價格并沒有出現下調。就是說宏觀調控現在還不能說已經有了可以鳴金收兵的實效。按我們看法，某些大城市的房價應當下調20%-30%才算有了實效。有人說，這不是房價暴跌了嗎?我們說近幾年某些大城市房價漲了200%-300%不算暴漲而只是漲速偏快，現在如果下調20%-30%就是暴跌，真是奇怪的邏輯。但是，正是有這樣的邏輯，人們才對現在的調控能否有效抱有懷疑。

    根據"人民網"的調查，38.6%的人認為房價仍會上漲，37.2%的人認為房價將有所下降。這說明市場并不真正相信宏觀調控能夠使得房價降下來。為什么呢?是因為現在房價合理，不存在泡沫嗎?不是。

    市場之所以不認為調控能使房價降下來，一方面是因為政府調控政策還只是部分取消房地產業原有的優惠政策，并沒有動真格；另一方面是因為去年一調控，就有人出來反對，結果使得宏觀調控效果不明顯，房價越漲越高，因此市場缺少對房價理性回歸的信心。現在大家都在觀望，開發商和炒房者都希望過幾個月可以繼續炒作房價；普通老百姓害怕出現去年的歷史重演，房價繼續上升，自己改善住房的夢想越來越難實現。總之，市場處于僵持和觀望階段。

    所以，現在房地產市場宏觀調控到了關鍵時候，絕對不能半途而廢，否則觀望就變成確信房價不會下調，房價將會像去年一樣繼續上漲。