二手房市場的啟動(dòng)和發(fā)展一直是政府和業(yè)界人士所關(guān)注的話題，搞活二手房市場有其重大的現(xiàn)實(shí)意義。國務(wù)院頒布的“十五”計(jì)劃綱要中明確指出，把全面開放二手房市場作為“十五”期間我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的目標(biāo)之一，這足以說明二手房市場在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用。近幾年，隨著房改政策的逐步深入落實(shí)，長春市陸續(xù)出臺(tái)了一系列開發(fā)二手房市場的優(yōu)惠政策，逐年降低二手房交易門檻，極大調(diào)動(dòng)了居民住房消費(fèi)的積極性，有效地激活了長春市的二手房市場，使存量住房交易日趨活躍，市場 規(guī)模不斷擴(kuò)大，新舊房交易比例更趨合理，百姓住房消費(fèi)更加理性，房屋租賃市場逐步規(guī)范，初步形成了存量與增量聯(lián)動(dòng)、買賣與租賃并舉的局面。本文將依據(jù)房改以來存量房與增量房的相關(guān)資料（因?yàn)榇媪糠拷灰资且援a(chǎn)權(quán)交易登記數(shù)衡量，因此本文中的對(duì)比數(shù)據(jù)我們采用與之相對(duì)應(yīng)的增量房數(shù)據(jù)），對(duì)長春市二手房市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行分析。長春市二手房市場的基本現(xiàn)狀和主要特點(diǎn)

    房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場是一種約定俗成的提法。房地產(chǎn)一級(jí)市場是指土地市場；房地產(chǎn)二級(jí)市場是指新建商品房即增量房交易市場，或叫一手房交易市場；房地產(chǎn)三級(jí)市場是指存量房交易市場（即二手房交易市場）和房屋租賃市場。一般來講，凡已購買或自建并取得所有權(quán)證的房屋，統(tǒng)稱為存量房，即二手房。當(dāng)前長春市將房屋權(quán)利人通過買賣、交換、贈(zèng)與或其他合法方式將其房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給他人的行為統(tǒng)稱為存量房交易。

    2003年末長春市市區(qū)實(shí)有房屋建筑面積8711.9萬平方米，其中從房屋用途來看：住宅用房5231.4萬平方米，占房屋總量的60.1%；工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)用房1219.3萬平方米，占房屋總量的14%；商業(yè)、金融、信息用房784.9萬平方米，占房屋總量的9%；教育、醫(yī)療、科研用房269.9萬平方米，占房屋總量的3.1%；文化、新聞、娛樂、園林、體育用房20.1萬平方米，占房屋總量的02%；辦公用房194.5萬平方米，占房屋總量的2.2%；其他用房991.8萬平方米，占房屋總量的11.4%。從房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來看，國有產(chǎn)權(quán)房屋為3921.4萬平方米，占房屋總量的45%；集體產(chǎn)權(quán)房屋362.5萬平方米，占房屋總量的4.2%；私有產(chǎn)權(quán)房屋3240.8萬平方米，占房屋總量的37.2%；股份制企業(yè)產(chǎn)權(quán)房屋913萬平方米，占房屋總量的10.5%；港澳臺(tái)產(chǎn)權(quán)房屋196.7萬平方米，占房屋總量的2.3%；涉外產(chǎn)權(quán)房屋62.4萬平方米，占房屋總量的0.7%；其他產(chǎn)權(quán)房屋15.1萬平方米，占房屋總量的0.1%。從房屋的建成年份看，建國前的房屋270.1萬平方米，占房屋總量的3.1%；五十年代房屋329.5萬平方米，占住宅總量的3.8%;六十年代房屋344.8萬平方米，占房屋總量的4.0%；七十年代房屋663.2萬平方米，占房屋總量的7.6%;八十年代房屋2313.6萬平方米，占房屋總量的26.6%；九十年代房屋3637.4萬平方米，占房屋總量的41.7%，2000年以后建成的房屋1153.3萬平方米，占房屋總量的13.2%。從新舊程度來看，二成新的房屋占0.2%，四成新的房屋占1.7%，六成新的房屋占12.5%，八成新的房屋占28.4%，十成新的房屋占57.2%。近幾年長春市二手房市場在市政府的大力支持下，在大量優(yōu)惠政策的落實(shí)下，正以大幅度的增速向前發(fā)展并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

    （一）從市場交易總量看，二手房交易量、交易額全面攀升

    二手房市場具有數(shù)量巨大，權(quán)屬多元，可無限流通，交易價(jià)格相對(duì)低廉等特征，所以近幾年發(fā)展迅速。房改初期的1998年長春市二手房交易主要以私有房屋為主，所以成交量僅有15.4萬平方米，交易額1.04億元，到2000年房改房上市，長春市二手房交易量增至47.7萬平方米，比1998年增長2.1倍，交易額達(dá)5.5億元，比1998年增長4.3倍;到2001年交易量達(dá)64.7萬平方米，比上年增長35.6%，交易額達(dá)7億元，比上年增長27.3%;到2002年交易量上升至90.2萬平方米，比上年增長39.4%，交易額上升為10.6億元，比上年增長51.4%；到2003年交易量激增至167.2萬平方米，比上年增長85.4%，交易額也激增至24.2億元，比上年增長1.3倍。六年間二手房交易量翻了三番多，平均增速達(dá)61.1%;交易額翻了四番，平均增速達(dá)87.7%。

    （二）從市場交易結(jié)構(gòu)看，二手房增速快于商品房且比例逐步提高

    二手房交易市場與商品房交易市場是互為補(bǔ)充的兩個(gè)方面，二者是一個(gè)相互聯(lián)動(dòng)的過程。有資料表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在上市銷售的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3-5,大部分交易是二手房。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內(nèi)涵式的更新、改造和保護(hù)為主。當(dāng)人均擁有住宅面積飽和時(shí)，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。

    而在我國，由于房屋改革制度剛開始不久，樓市剛剛進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)，所以從總體上來說，樓市的一手房是絕對(duì)的交易主體，一、二手房的比例與發(fā)達(dá)國家完全相反是倒掛的，在全國平均為9∶1,目前全國只有上海、南京等少數(shù)幾個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了二手房交易超于增量房交易量的局面。近幾年隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，人們住房消費(fèi)理念的逐步形成，長春市二手房市場出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。2003年長春市增量房成交面積為215.8萬平方米，比上年下降4%，比2000年增長1.2倍，三年平均遞增達(dá)29.3%，而存量房2003年成交面積為167.2萬平方米，比上年增長85.4%，比2000年增長2.5倍，三年平均遞增51.9%，2003年存量房增速高于增量房89.4個(gè)百分點(diǎn);三年平均增速高于增量房22.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)存量房與增量房比例逐年提高。1998年長春市存量房15.4萬平方米，增量房38.9萬平方米，存量房與增量房之比為0.4:1,到2000年長春市存量房成交面積47.7萬平方米，增量房成交面積為99.9萬平方米，存量房與增量房之比為0.48：1；到2001年長春市存量房交易面積為64.7萬平方米，增量房交易面積為126.8萬平方米，存量房與增量房之比為0.51：1；到2002年長春市存量房成交面積達(dá)90.2萬平方米，增量房成交面積為224.7萬平方米，存量房與增量房之比為0.40：1；到2003年長春市二手房成交面積達(dá)167.2萬平方米，增量房成交面積為215.8萬平方米，存量房與增量房之比提升為0.77：1。六年間存量房比重提高了37個(gè)百分點(diǎn)，由此可見，長春市二手房市場正在成為房地產(chǎn)市場的新生力量。

    （三）從市場交易稅、費(fèi)看，二手房稅費(fèi)收入總額逐年增長

    在二手房交易不斷增長的同時(shí)，長春市二手房的各項(xiàng)稅、費(fèi)總額也不斷增長。1998年長春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為695.8萬元，和184.3萬元，2000年長春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為2530.8萬元和1295萬元，比1998年增長2.6倍和6倍;到2001年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)3800萬元和1409萬元，比上年增長50.2％和8.8％；到2002年稅、費(fèi)收繳金額升至6366.9萬元和2231.7萬元，比上年增長67.6％和58.4％；到2003年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)到11409.4萬元和2826.2萬元，比上年增長79.2％和26.6％。2003年的繳稅額是1998年的16.4倍，五年平均增速達(dá)75%;手續(xù)費(fèi)收入是1998年的15.3倍，五年平均增速達(dá)72.6%。二手房市場的潛力分析

    二手房市場的活躍程度是反映房地產(chǎn)市場成熟程度的重要標(biāo)志。存量住房是一個(gè)潛力十分巨大的市場，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要因素。開放存量市場，不僅有利于舊房進(jìn)入新體制，而且有利于帶動(dòng)增量市場的活躍。我國小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立，即到2020年，住房從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的現(xiàn)代化指標(biāo)。如果二手房市場在今后幾年確實(shí)能得到理性發(fā)展，那么也勢必會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場起到良性的推動(dòng)作用。2003年末，長春市市區(qū)人均住房建筑面積為22.32平方米，戶均住宅建筑面積為73.9平方米/戶，戶均住宅套數(shù)為0.93套/戶，住宅私有率達(dá)58.7%，據(jù)測算到2007年長春市人均住房建筑面積可達(dá)26平方米，到2010年可達(dá)29平方米。隨著房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展，和人民生活水平的提高，消費(fèi)觀念的改變，未來幾年長春市二手房的具大潛力將逐步釋放出來。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

    一、政策扶持，為二手房市場提供良機(jī)。自開放三級(jí)市場以來，從國家到地方陸續(xù)推出了一系列的二手房發(fā)展政策和措施。這些政策措施主要都是圍繞著降低市場準(zhǔn)入門檻、降低交易稅、費(fèi)以及提升配套服務(wù)水平展開的。為了進(jìn)一步培育和鼓勵(lì)住房消費(fèi)，長春市積極采取措施，出臺(tái)了一系列有利于二手房發(fā)展的優(yōu)惠政策，降低二手房的交易門檻。一是簡化交易環(huán)節(jié)和手續(xù)，降低稅、費(fèi)收繳率。近幾年，長春市二手房交易稅、費(fèi)收繳率呈逐步下降趨勢。2000年長春市二手房住宅和非住宅的交易稅、費(fèi)收繳率分別為5%和7.5%；到2001年二手房住宅和非住宅的交易稅、費(fèi)收繳率調(diào)整為4%和4.5%；到2002年二手房住宅和非住宅的交易稅、費(fèi)收繳率又再次調(diào)整為3.5%和6%；到2003年二手房住宅和非住宅的稅、費(fèi)收繳率又分別降至為1.5%和5%。四年來，二手房住宅的稅、費(fèi)收繳率由5%降至1.5%，降幅達(dá)3.5個(gè)百分點(diǎn)；非住宅的稅、費(fèi)收繳率由7.5%降至5%，降幅達(dá)2.5個(gè)百分點(diǎn)。2003年初，長春市暫停征收營業(yè)稅、所得稅、土地收益金，使稅金下調(diào)三個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，根據(jù)市場實(shí)際狀況，暫停收取2.5%的物業(yè)維修基金，僅上述兩項(xiàng)就使稅、費(fèi)率下調(diào)5.5%，極大地刺激了二手房交易市場。住房稅、費(fèi)收繳率的大幅降低，不僅使百姓在住房消費(fèi)過程中享受到了真正的實(shí)惠，而且盤活了住房，促進(jìn)了二手房市場的發(fā)展。二是開辦了二手房貸款業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。以往人們購房要想享受按揭貸款，只能購買商品房，隨著房地產(chǎn)交易市場的逐步規(guī)范，和銀行小額貸款的發(fā)放，二手房貸款業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)也逐步開展起來，這為購房者提供了有力的資金保障。三是減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。為了方便購房者辦手續(xù)，少跑冤枉路，長春市修改下發(fā)了二手房交易參考價(jià)格，并在房地產(chǎn)交易中心開辦了一條龍服務(wù)，減少了交易中間環(huán)節(jié)，加快了辦件時(shí)限，提高窗口辦事服務(wù)效率，并舉確保了稅、費(fèi)收入。四是擴(kuò)大二手房上市范圍，使人們購房挑選的空間更大。隨著房改制度的逐步深入和房改房的完成，昔日的公有住房經(jīng)過房改已進(jìn)入了三級(jí)市場，經(jīng)濟(jì)適用房和集資合作建房等，也都大量涌入交易市場。2003年長春市房改房共成交38.5萬平方米，比去年增長71.9％，比2000年增長3.2倍。房改房占私有房的比例由1998年的9.9%上升至2003年的61%，六年間提升了51.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)在每年的商品房銷售中，也都有部分轉(zhuǎn)移到可交易的存量中去，使二手房交易由以前以舊房為主，逐漸發(fā)展到新房、好房也都涌進(jìn)了二級(jí)市場，這就更加大了二手房交易的空間。

    二、城市建設(shè)及老棚戶區(qū)改造，為房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)提供有利契機(jī)

    隨著城市建設(shè)的發(fā)展和鐵北、八里堡等72個(gè)老棚戶區(qū)的改造及各區(qū)商業(yè)街路的開發(fā)動(dòng)遷，長春市今年將有7000多戶人家要進(jìn)行搬遷。對(duì)于這部分人來講，勢必要進(jìn)入二、三級(jí)房地產(chǎn)市場。相對(duì)于一手房市場，二手房可供選擇的余地更大、范圍更廣，且低、中、高檔房源俱全。二手房雖以舊房居多，套型滯后，但是地段好，交通便利，價(jià)位又比較便宜，有其“相對(duì)優(yōu)勢”，所以吸引著大量中、低收入家庭。據(jù)分析屆時(shí)將有三分之二的搬遷戶把購買二手房作為他們安置新家的首選，剩下的拆遷戶將一部分進(jìn)入一手房市場，一部分進(jìn)入租賃市場。2003年長春市存量房套均面積為72.3平方米，每平方米交易均價(jià)為1191.8元；商品房套均面積為108平方米，每平方米交易均價(jià)為2109元。按此數(shù)據(jù)測算，進(jìn)入二、三級(jí)交易市場這部分拆遷戶，可實(shí)現(xiàn)交易面積45.5萬平方米，（其中商品房成交面積12.1萬平方米，二手房成交面積33.4萬平方米），成交金額達(dá)6.6億元（其中商品房交易金額2.6億元，二手房交易金額4億元）；進(jìn)入房屋租賃市場的居民，將原租賃市場的部分居民擠入存量房市場，在此循環(huán)下還將有近5000戶居民將由原存量房市場擠入商品房市場購房，這又可實(shí)現(xiàn)交易面積54萬平方米，交易金額11.4億元。由此可見，長春市房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)和梯次消費(fèi)格局正在逐步形成，市場的擠出效應(yīng)和放大器式的拉動(dòng)效應(yīng)將得到充分體現(xiàn)。

    三、價(jià)格低廉，為中低檔消費(fèi)者首選。與商品房相比，二手房相對(duì)較低的價(jià)格是二手房交易大幅增長的又一原因。1998年長春市存量房成交均價(jià)673.9元/平方米，比增量房低1413.3元/平方米，其中住宅成交均價(jià)480.6元/平方米，僅為增量房的24.7%，2000年長春市存量房成交均價(jià)為1154.2元/平方米，比增量房低1085.7元/平方米，其中住宅成交均價(jià)為816.8元/平方米，僅為增量房的40.3%；2001年長春市存量房成交均價(jià)為1081元/平方米，比增量房低1422.8元/平方米，其中住宅成交均價(jià)為899元/平方米，為增量房的41.4%；到2002年長春市存量房成交均價(jià)1172.7元/平方米，比增量房低1180.4元/平方米，其中住宅成交均價(jià)為1022.1元/平方米，為增量房的47.6%；到2003年長春市存量房成交均價(jià)為1447.5元/平方米，比增量房低894元/平方米，其中住宅成交均價(jià)1191.8元/平方米，為增量房的56.5%；從此可看出存量房與增量房之間的價(jià)格相差24.7%-60%，所以人們首選二手房也在情理之中。

    四、收入水平的提高，為消費(fèi)者提供保障。收入決定著人們的消費(fèi)。1998年長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4750元，2000年長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5568元，2001年達(dá)6339元，2002年達(dá)6969元，2003年達(dá)7905元，六年間增長66.4％；而這六年間長春市增量住宅與存量住宅成交均價(jià)僅增長8.4％，增幅低于人均可支配收入58個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入與增量住宅成交均價(jià)之比為2.44:1,2.74：1,2.92：1,3.25：1,3.75：1；人均可支配收入與存量住宅成交均價(jià)之比四年間分別為9.88:1,6.82：1,7.05：1,6.82：1,6.63：1。2003年存量房和增量房的收入與房價(jià)之比相差了288個(gè)百分點(diǎn)。人們的收入與二手房價(jià)之比更接近國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)，所以二手房也更容易被中低收入者所接受。

    五、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，為購房者提供選擇空間。房地產(chǎn)商品的使用是一個(gè)漫長的過程，在這個(gè)過程中，由于受主客觀因素的影響（如使用者工作單位的變更、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的變化、物質(zhì)要求的提高等等），房地產(chǎn)使用者常常會(huì)中斷使用，將自己正在使用的房地產(chǎn)商品通過出售、租讓、互換、抵押等方式，轉(zhuǎn)給中間商或其他消費(fèi)者，從而使房產(chǎn)進(jìn)入二級(jí)或三級(jí)市場。隨著房地產(chǎn)市場的不斷成長和人們生活水平的提高，人們“一房伴終身”的觀念正在悄悄改變，住房“梯級(jí)消費(fèi)”的觀念正在逐步形成。前幾年購買商品房的消費(fèi)者，現(xiàn)有部分人已開始二次置業(yè)，因而存量房市場的需求面正在擴(kuò)大。而在三級(jí)市場投資購買以獲得租金利潤的新興投資群也成了一股活躍三級(jí)市場的力量，因?yàn)橘徺I新的商品房一次性投資額較大，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也較大，而投資二手房不僅資金小且可選擇中心區(qū)域提高出租率。所以人們通過先租后買，先買舊后買新，先買小后買大，先買普通的后買檔次高的，從安置型到適用型再到舒適型，逐步完成“梯級(jí)消費(fèi)”，使房地產(chǎn)二、三級(jí)市場進(jìn)入一個(gè)聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)的良性循環(huán)。長春市二手房市場存在的主要問題

    近幾年長春市二手房市場發(fā)展較快，但與兄弟城市綜合比較，仍然存在著發(fā)展步伐不大，發(fā)展速度不快等問題。2000年以來，長春市二手房成交總量為369.8萬平方米，僅占全市可售存量住宅總量的12.3%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、沈陽等大城市和一些沿海城市二手房交易水平。究其原因主要有以下幾方面。

    第一，未登記房屋（無籍房）確權(quán)問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市約有近七百萬平方米未登記房屋，這部分房屋沒有登記發(fā)證就不能進(jìn)入長春市二手房市場交易，直接影響二手房市場的交易量。去年5月份，長春市發(fā)布了《關(guān)于一次性解決未登記房屋權(quán)屬問題的通告》。目前，我們已受理579個(gè)單位，房屋1776棟，面積336.4萬平方米的未登記房屋。已確權(quán)發(fā)證的有34個(gè)單位，房屋86棟，面積21.9萬平方米，未登記房屋確權(quán)辦結(jié)率僅為6.5%。其主要原因是：一些開發(fā)商在建房初期沒辦理規(guī)劃審批手續(xù)、違規(guī)開發(fā)，對(duì)此規(guī)劃部門不認(rèn)可，因此不能確權(quán)發(fā)證。

    第二，房改房再上市交易量較少。截止2003年末，長春市實(shí)有住宅總量為5231.4萬平方米，其中：私有住宅為3071.7萬平方米，住房私有率為58.7%。在私有房屋中，房改房為1873.1萬平方米，占私有房屋的六成。目前，在二手房市場交易中，房改房交易量僅占二手房交易量的二成多。近四年房改房的交易總量也僅有87.1萬平方米，不到全市房改房總量的百分之五。房改房交易不活躍的主要原因是，單位封閉管理限制了房改房上市交易。1999年，長春市出臺(tái)了《關(guān)于搞活長春市房地產(chǎn)市場若干規(guī)定（試行）的通知》（長府發(fā)[1999]65號(hào)），2002年，又出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步搞活二手房市場補(bǔ)充規(guī)定的通知》長府發(fā)[2002]33號(hào)）。這兩個(gè)文件明確規(guī)定，個(gè)人已取得房屋所有權(quán)證的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房、解困房、安居房、集資合作建房等，均可以上市交易，物業(yè)管理單位和房產(chǎn)管理單位不得設(shè)置障礙。時(shí)至今日，長春市一些較大的企事業(yè)單位，職工雖然參加了房改，成為房屋的所有者，但是這些單位出于自身利益的考慮，各自為政，內(nèi)部做出規(guī)定，限制單位職工房改房上市交易。

    第三，公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不規(guī)范。長府發(fā)[1999]65號(hào)文件規(guī)定。公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人按交易額的8.5%向房屋產(chǎn)權(quán)單位繳納所得收益。應(yīng)該說，這個(gè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)偏高，但在實(shí)際運(yùn)行中，有的產(chǎn)權(quán)單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比這還要高，每平方米達(dá)到100多元。有些單位還規(guī)定，職工不得轉(zhuǎn)讓公有住房使用權(quán)。這些條條框框，不僅限制了公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且很不規(guī)范，房地產(chǎn)主管部門不能掌握其轉(zhuǎn)讓時(shí)間和價(jià)格，因此其交易不能在全市二手房交易統(tǒng)計(jì)中體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市每年公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓量不少于20萬平方米。

    第四，單位拖延辦理房改房辦證時(shí)間。截止2003年末，長春市房改辦已累計(jì)審批（出售）房改房2341萬平方米，已發(fā)證1873.1萬平方米，還有467.9萬平方米審批后的房改房尚未辦理房改房出售手續(xù)。另外還有1396.3萬平方米的國有住宅尚未出售（辦證）。其原因，一是一些大企業(yè)不嚴(yán)格執(zhí)行房改政策，不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。二是一些單位由于人員變動(dòng)，或?yàn)槭�時(shí)、省力，分批辦理幾個(gè)月才收一次款，推遲了辦證時(shí)間。

    第五，二手房抵押貸款政策問題。按國家有關(guān)規(guī)定，二手房抵押貸款必須具備土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。由于種種原因，長春市二手房中具備土地用證的只有一至二成。由于政策上的限制，許多市民通過房屋抵押融資來改善住房條件的愿望不能實(shí)現(xiàn)。

    第六，中介服務(wù)不規(guī)范、不到位。目前長春市以二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)為主的房地產(chǎn)市場流通渠道還不是十分通暢，市場上“買不到房”和“賣不出房”的供求矛盾同時(shí)存在，一方面眾多的需房者不能迅速有效地找到所需房屋，另一方面眾多的有房者又不能迅速有效地將閑置房屋變現(xiàn)增值，問題均出現(xiàn)在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)上。中介市場普遍存在規(guī)模小、信息少、營業(yè)場地分散、經(jīng)營手段原始落后等諸多問題。相當(dāng)多的中介逃避市場管理和監(jiān)督，隨心所欲抬高收費(fèi)價(jià)格，有的甚至采用虛假信息坑害消費(fèi)者，影響三級(jí)市場的發(fā)展。搞活長春市二手房市場的主要措施及建議

    從國內(nèi)其他城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r可以看出，三級(jí)市場的健全完善對(duì)二級(jí)商品房市場的發(fā)展具有剛性支持作用，二、三級(jí)市場保持一定的比例關(guān)系，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系才會(huì)完善，供給才會(huì)有效長久。

    房地產(chǎn)一二三級(jí)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來推動(dòng)的。即通過盤活三級(jí)市場存量，帶動(dòng)二級(jí)市場增量銷售，并以此作為規(guī)范一級(jí)市場的基本依據(jù)，從根本上促使房地產(chǎn)市場走向繁榮。大量的二手房進(jìn)入市場交易，表明市場適應(yīng)居民住房消費(fèi)需求的變化，有利于居民梯級(jí)消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)，使居住條件通過以舊換新，以次換好，以小換大，得以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)大量二手房的快速流轉(zhuǎn)，會(huì)產(chǎn)生巨大的產(chǎn)業(yè)附加值，直接推動(dòng)存量住房的消化，推動(dòng)新建住房的增長，并促使商品房的品質(zhì)不斷更新。為了順利實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們就要進(jìn)一步開放、搞活住房二級(jí)市場。鼓勵(lì)居民換購新房。

    第一，加強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，搞好市場調(diào)控。目前長春市二手房市場交易量還只占房屋交易總量的四成。所以我們研究市場，不能只看一手房市場，我們要適時(shí)調(diào)整一手房市場、二手房市場和租賃房市場的結(jié)構(gòu)比例。18號(hào)文又一次提出“搞活住房二級(jí)市場”，目的是加快市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使二、三級(jí)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。所以大力發(fā)展二手房市場和租賃房市場，既是不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)市場容量的需要，也是促進(jìn)房屋建筑品質(zhì)、加快城市現(xiàn)代化的需要。

    第二，調(diào)整稅金政策，繼續(xù)降低市場門檻。在開放市場初期，幾乎每一項(xiàng)政策措施的出臺(tái)都會(huì)帶來二手房市場的臺(tái)階式向上發(fā)展，有時(shí)甚至是翻倍以上的交易量增長。隨著二手房市場的縱深發(fā)展，政策因素對(duì)二手房市場發(fā)展的能量釋放已越來越小，經(jīng)過多次稅費(fèi)下調(diào)，二手住房市場已經(jīng)擁有一個(gè)比較輕松的稅費(fèi)環(huán)境，但仍有小幅下調(diào)空間。一是調(diào)整住宅交易契稅，由現(xiàn)行1.5%調(diào)到1%。百姓辦理交易時(shí)按1%交契稅，0.5%契稅由財(cái)政通過退稅方式解決。二是調(diào)整非住宅房屋轉(zhuǎn)讓契稅。據(jù)了解上海、深圳等許多城市，非住宅房屋契稅一直按3%的下限標(biāo)準(zhǔn)收繳，沈陽按4%收繳。鑒于長春市的實(shí)際情況，執(zhí)行5%的上限標(biāo)準(zhǔn)顯然偏高，不利于搞活長春市房地產(chǎn)市場，特別是二手房市場。就此問題市政府已經(jīng)請示省政府，請求將長春市的非住宅房屋轉(zhuǎn)讓契稅恢復(fù)至3%的標(biāo)準(zhǔn)。三是調(diào)整公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益標(biāo)準(zhǔn)。建議修訂99年出臺(tái)的65號(hào)文件有關(guān)條款。降低繳納8.5%的所得收益標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓納入市場交易范疇，實(shí)行統(tǒng)一管理。

    第三，針對(duì)目前二手房市場信貸力度偏小的情況，政府部門應(yīng)該積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房的信貸支持，放寬住宅抵押貸款。山西省人大通過的地方法規(guī)明確規(guī)定，只要有房屋產(chǎn)權(quán)證，即可辦理抵押貸款。還有許多省、市也做出了這樣的規(guī)定。借鑒外地的做法和經(jīng)驗(yàn)，我們建議市政府可出臺(tái)一個(gè)暫行規(guī)定，放開住宅抵押貸款必備土地證要件的限制。這樣，既可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展，又可以為房地產(chǎn)流通提供強(qiáng)有力支持。住房三級(jí)市場開放后，百姓通過賣掉舊房，借助補(bǔ)助，再申請貸款，三者合一，就有可能形成市場的有效購買力，最終實(shí)現(xiàn)“梯級(jí)消費(fèi)”。

    第四，加大公房出售力度，打破封閉管理體制。目前出售公房的重點(diǎn)應(yīng)放在單位管理的直管公房和各開發(fā)企業(yè)自行管理的公有住房，督促已批準(zhǔn)出售公房單位抓緊時(shí)間辦證，并出臺(tái)相應(yīng)政策，要求有關(guān)單位，在住房管理上變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，打破封閉式管理體制，放開房改房市場。

    第五，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房上市政策。長春市99年出臺(tái)的65號(hào)文件和2002年出臺(tái)的33號(hào)文件明確規(guī)定，允許經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易。市政府有關(guān)部門最近做出一項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房5年后才能上市交易，這與市政府的前兩個(gè)文件精神相悖，而且全國其他省、市都沒有這樣的規(guī)定。我們建議調(diào)整此項(xiàng)政策。

    第六，尊重歷史，實(shí)事求是，加快辦理未登記房產(chǎn)工作進(jìn)程。目前長春市尚有未登記房屋700多萬平方米，未登記房屋是歷史形成的，有些房屋是在《規(guī)劃法》出臺(tái)前就已建成，因此用現(xiàn)行政策解決歷史遺留問題的做法欠妥，如果審批制度過嚴(yán)，一次性解決未登記房屋工作將陷入困境。我們建議，如果不符合規(guī)劃要求，又不是必須限期拆除的房屋，應(yīng)該盡早確權(quán)辦證。同時(shí)，開展這項(xiàng)工作涉及多個(gè)部門，請他們對(duì)這項(xiàng)工作給予支持和幫助。

    第七，大力培育、規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。二手房沒有政策不行，僅有政策也是不行的。二手房原來在房源方面存在的問題得到了解決，但其他相關(guān)問題依然存在，中介行業(yè)誠信問題就是其一，如何履行自己的承諾和增加自己的公信度，是首當(dāng)其沖的問題。二手房上市必須有中介機(jī)構(gòu)作平臺(tái)。目前，長春市合法的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)約110家，不僅數(shù)量不夠，而且有規(guī)模、能夠利用現(xiàn)代化手段經(jīng)營的為數(shù)不多。對(duì)此，我們要一手抓培育，把中介機(jī)構(gòu)市場做強(qiáng)、做大，建議在營業(yè)稅及稅率方面給予中介機(jī)構(gòu)一定時(shí)間的優(yōu)惠。只有中介市場的服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù)提高，為居民提供大量的“放心房源”和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助代辦各種手續(xù)，才能讓百姓買到滿意的房子。所以我們要整頓規(guī)范，建立、完善房地產(chǎn)中介市場的準(zhǔn)入制度、公示制度、差等取費(fèi)制度，讓長春市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為搞活二手房市場發(fā)揮應(yīng)有的作用。