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公共設(shè)施用地豈能想改就改
在商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)下，開發(fā)商不事先告知業(yè)主而擅自改變小區(qū)規(guī)劃的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。他們或不顧業(yè)主利益，將原來設(shè)計(jì)為綠地的土地改為建筑用地，建設(shè)新的房屋；或違背售房初期承諾，不能完全兌現(xiàn)社區(qū)配套功能；或不顧原有規(guī)劃設(shè)計(jì)加蓋房屋，或多或少剝奪業(yè)主的陽光權(quán)和眺望權(quán)；或把原來向業(yè)主承諾，也列入規(guī)劃部門正式批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃中的綠地、
郵局、學(xué)校、停車場等公共設(shè)施用地，改變用途，用于商業(yè)性開發(fā)。
開發(fā)商之所以敢“為所欲為”，一是因?yàn)樗麄兛梢员容^容易地從有關(guān)部門拿到變更規(guī)劃的批準(zhǔn)文件，二是有關(guān)部門即使知道開發(fā)商擅自改變了規(guī)劃，由于缺乏必要的制止和處罰手段，也只能聽之任之。與開發(fā)商相比，勢單力薄的業(yè)主往往處在弱勢地位。由于法律不夠健全，受到欺騙的業(yè)主常常是投告無門。
在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大部分百姓買房都是傾其所有，但開發(fā)商的失信，無疑讓百姓在背負(fù)了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)后，又遭受了嚴(yán)酷的精神重創(chuàng)。其實(shí)，根據(jù)目前相關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人都不得擅自變更，從這個(gè)角度上說，小區(qū)規(guī)劃已經(jīng)具有了一定程度的法律效力。根據(jù)法理，業(yè)主既然是住房的產(chǎn)權(quán)所有人，當(dāng)然也是公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人，包括它所占用的國有土地的使用權(quán)。
盡管現(xiàn)實(shí)中屬于小區(qū)規(guī)劃的公共配套設(shè)施通常掌握在開發(fā)商及其物業(yè)公司手中，但明確了公共配套設(shè)施的所有權(quán)，業(yè)主就有權(quán)監(jiān)督開發(fā)商尊重自己的權(quán)益；明確了規(guī)劃中配套公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬，有關(guān)部門也就知道了自己變更規(guī)劃的權(quán)力須受業(yè)主權(quán)利的約束，同時(shí)也負(fù)有限制開發(fā)商擅自改變規(guī)劃的義務(wù)。（張虹）
業(yè)主心疼的不僅僅是一生的“心血”
購房協(xié)議上明確規(guī)定是磁卡電表，現(xiàn)在卻變成了集抄表；合同里說好要封閉陽臺，后來卻不給封了，只是退錢了事……老百姓買房，圖的就是能住著舒心，但銀川市興慶區(qū)星光華小區(qū)的部分業(yè)主現(xiàn)在卻很鬧心。
據(jù)住在B區(qū)5號樓的業(yè)主樊先生講，他在和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時(shí)，協(xié)議中明確規(guī)定，電表將使用磁卡電表。但當(dāng)他入住后，小區(qū)管理部門在沒有通知業(yè)主的情況下，擅自拆除磁卡電表換上了集抄表。記者在采訪中了解到，這種情況在星光華小區(qū)普遍存在。“我當(dāng)初交了310元錢的磁卡電表購買安裝費(fèi)和50元錢的電費(fèi)，滿以為可以用上隨時(shí)購電的磁卡電表，誰知道現(xiàn)在還是用這種老式抄表，交電費(fèi)太麻煩了。”住在B區(qū)6號樓的趙先生如是說。他還向記者出示了一份銀川市房產(chǎn)管理局開具的寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)一收據(jù)，上面寫有“磁卡電表310元”的字樣，趙先生認(rèn)為，不管你說集抄表如何如何好，但我不想用，我拿錢買東西，白紙黑字都已經(jīng)寫上了，為什么還要變，而這種改變帶來的后果又該由誰來承擔(dān)？在星光華物業(yè)管理處今年4月10日給業(yè)主的一份關(guān)于電表和電費(fèi)的說明上，這樣解釋改裝成集抄表的原因：銀川市供電局通知，因磁卡電表故障率大，停止成片小區(qū)磁卡電表的使用，把星光華小區(qū)作為新型智能集抄電子表的試點(diǎn)小區(qū)，表價(jià)和安裝費(fèi)共計(jì)310元。業(yè)主們認(rèn)為，這樣的解釋并不能解決問題，既然簽訂了協(xié)議，一切都應(yīng)該按照協(xié)議辦，至于因?yàn)樗^進(jìn)行新型電表試點(diǎn)帶來的變更，不應(yīng)該由業(yè)主來承擔(dān)，退一步說，即使要用集抄表，為什么費(fèi)用和磁卡電表的費(fèi)用完全一樣？
讓星光華小區(qū)的業(yè)主們鬧心的還不只是電表，在原來的合同上，注明要封閉陽臺，但后來小區(qū)開發(fā)商說不封了，讓業(yè)主自己解決，在按照建筑面積退還部分購房款后，和業(yè)主重新簽了合同。錢是退了，但業(yè)主們有點(diǎn)不明白：說好的事情，怎么說變就變了？老百姓買房不容易，有的人甚至是用一生的心血積攢下來的錢換來了一套房，但如果買下來的房子還要找你“麻煩”，讓他們心疼的就不僅僅是那些“心血”了。
鍋爐房變更地址誰說了算
“開發(fā)商怎么可以隨便更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，想把鍋爐房建在哪兒就建在哪兒呢？”一說起建在自家樓前的鍋爐房，銀川市星光華住宅區(qū)B區(qū)14號樓的李先生氣就不打一處來。
2002年9月，經(jīng)仔細(xì)考察，李先生最終選定了星光華住宅區(qū)，因?yàn)樗麖拈_發(fā)商處獲悉，該住宅區(qū)將按照銀川市“爭創(chuàng)聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”和“打造住在銀川品牌”的整體部署，力爭建設(shè)成為質(zhì)量上乘的樣板工程。一想到未來的新家如同置身于花園之中，李先生毫不猶豫地簽下了購房合同。整整等了兩年時(shí)間，2004年9月，李先生終于拿到了心儀已久的新樓房間鑰匙。兩個(gè)月過后，就在李先生為房屋裝修忙得樂此不疲時(shí)，一件讓他吃驚的事情發(fā)生了：原本規(guī)劃建在小區(qū)北部的鍋爐房，不知何故被移至14號樓與小區(qū)會所之間上馬施工了，而且未等他和鄰居們搞清變更原由，這座半地下的鍋爐房已經(jīng)送氣工作了。從此以后，鍋爐工作時(shí)產(chǎn)生的轟鳴聲讓李先生煩惱不已；暖氣回水管道不熱導(dǎo)致的室內(nèi)溫度不足，更是讓他著急上火。等他找到工程人員一打聽，方知14號樓雖然緊鄰鍋爐房，但由于該樓是暖氣回水經(jīng)過的最后一棟樓，暖氣用水轉(zhuǎn)了一大圈后已不太熱，他家室溫自然不會達(dá)標(biāo)了。獲知此情，原本對小區(qū)環(huán)境、樓盤設(shè)計(jì)滿意不已的李先生，再也沒有了剛剛拿到鑰匙時(shí)的興奮與快樂。
無獨(dú)有偶，家住鳳凰花園的楊女士提起自家樓前的地下鍋爐房，同樣是苦悶著急。2004年3月，楊女士按照房屋預(yù)售廣告找到鳳凰花園售樓部，看著沙盤模型上的小區(qū)美景及售樓小姐所作的戶型介紹，二話沒說，簽合同、辦按揭，只等樓房交工。由于對所購房屋滿意多多，楊女士沒事就去施工現(xiàn)場看一看、美一美。不想到了9月份，楊女士發(fā)現(xiàn)原本沙盤上標(biāo)注為地下車庫、也就是自家樓房北側(cè)的地方，不知何故變成了地下鍋爐房。如此一來，楊女士有些著急上火了，因?yàn)楫?dāng)初選中9號樓，就是進(jìn)行比較后覺得這棟樓環(huán)境好、戶型好，可以讓父母頤養(yǎng)天年，但是眼前的這座地下鍋爐房，明擺著會產(chǎn)生噪聲。一月后，楊女士如期拿到了鑰匙，她就變更設(shè)計(jì)的違約問題找開發(fā)商協(xié)商解決，希望開發(fā)商加設(shè)隔音設(shè)備，并對其做出相應(yīng)的違約賠償。但是令她沒有想到的是，開發(fā)商一邊拿出國外都是把鍋爐房建在小區(qū)內(nèi)的說法來教育她，一邊態(tài)度堅(jiān)決地允許她辦理退房，不過手續(xù)費(fèi)由她承擔(dān)。聞聽此言，楊女士又氣又惱，因?yàn)楫?dāng)初購買的是期房，而今又是另一個(gè)行情，加之自己已為這套房子背負(fù)了幾個(gè)月的貸款，思前想后，退房也不是一種合適的解決方案。但至今，楊女士都覺得納悶，為什么開發(fā)商可以隨意變更設(shè)計(jì)，而這事也沒有哪個(gè)部門出面管一管，怎么總是讓老百姓無條件地接受現(xiàn)狀呢？
買房——百姓不堪承受之重
置業(yè)安家是百姓生活中的一件大事。可居高不下的房價(jià)，卻讓老百姓惆悵不已。
在銀川市興慶區(qū)海寶西區(qū)買了房的許師傅告訴記者：“我是為兒子結(jié)婚買的房，因?yàn)榉績r(jià)太高，我只買了一套76平米的房子，花了將近16萬元。我已經(jīng)退休了，辛辛苦苦大半輩子，也就積蓄了十來萬塊錢。本想為兒子買大一點(diǎn)的房子，但實(shí)在是無能為力。”
記者從銀川市房管局了解到，一季度銀川市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售下降了20%，房屋銷售價(jià)格總水平上漲了3%。興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)普通商品住宅預(yù)售申報(bào)平均價(jià)格分別為每平方米2200元、1800元、1456元。商品住宅平均售價(jià)每平方米2025元。一季度銀川市繁華地帶的住宅價(jià)格約為3300元，一般地段價(jià)格約為2300元。
銀川市房管局市場管理科有關(guān)人員解釋說：“國家出臺一系列針對房產(chǎn)市場的調(diào)控政策，就是為了保證房產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。當(dāng)前銀川市房產(chǎn)發(fā)展是比較平穩(wěn)的，房價(jià)沒有出現(xiàn)像全國大部分城市一樣過火、過快的現(xiàn)象。銀川市房價(jià)上漲是小幅、穩(wěn)步上漲，是正常的。”盡管如此，買房對收入較低的普通百姓來說，仍不啻為一副難以承受的重?fù)?dān)。
康居工程房屋質(zhì)量讓人憂
近日，銀川市興慶區(qū)鳳凰北街北塔小區(qū)居民反映，剛剛裝修不久的房子就出現(xiàn)了頂棚“空鼓”的嚴(yán)重問題。
當(dāng)記者來到北塔小區(qū)時(shí)，許多居民蜂擁而上，將記者帶到自己家里參觀。住在12號樓的楊女士告訴記者：“昨天，我正在隔壁房間里收拾東西，突然聽見嘩啦一聲，有東西重重地砸在地上，過去一看，原來是頂棚掉了下來，后來聽裝修人員說這叫‘空鼓’。幸虧我當(dāng)時(shí)不在臥室，否則后果很難預(yù)料，現(xiàn)在想起來都有點(diǎn)后怕。”接著，楊女士又帶記者看了窗子和玻璃。“本來窗子應(yīng)該是9毫米的鋁合金，現(xiàn)在用的是7毫米的鐵皮。玻璃厚度應(yīng)該是5毫米，但現(xiàn)在用的是3毫米的。”在龐女士家，記者看到客廳頂棚一大半都發(fā)生“空鼓”現(xiàn)象。龐女士拿起一根棍子往頂棚上搗，發(fā)出了“哐哐”的聲音，很顯然里面是空的。龐女士又指著窗戶和玻璃說：“我最擔(dān)心的就是玻璃，厚度只有3毫米，我兒子才3歲，萬一不小心推破玻璃，后果不堪設(shè)想。”在朱女士家，記者看到臥室的墻竟然凹凸不平，而且整面墻都是斜的。朱女士說：“這是明顯的結(jié)構(gòu)軸線遷移，當(dāng)我們向物業(yè)反映后，施工單位寧夏百力德建筑工程公司維修人員竟然在偏移的墻上又挖了一個(gè)坑，把整個(gè)墻面搞得坑坑洼洼。”除了這些，最讓居民不能接受的就是房子所有的門都不夠尺寸，尤其是廁所，如果不是裝修時(shí)居民重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，恐怕連人都進(jìn)不去。
據(jù)了解，北塔小區(qū)是2003年4月由寧夏百力德建筑工程公司和寧夏科泓建筑工程公司承建的，于今年3月交工。針對房屋問題，居民多次反映，但一直得不到解決。：
法律專家推薦四招預(yù)防開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃
第一招：把小區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)清楚。目前，購房者簽訂預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商基本上已在預(yù)售合同附件四（小區(qū)規(guī)劃欄）貼了一張復(fù)印好的小區(qū)規(guī)劃“模糊圖”，不僅綠化、道路不清，甚至連小區(qū)大門都找不著。一旦發(fā)生糾紛，購房者往往會因?yàn)槟貌怀鲎C據(jù)而敗訴。為此，簽合同時(shí)，購房者一定要將住房周圍的道路、綠化、健身場、變電房及地面車庫等情況，用不同顏色的筆標(biāo)清楚。
第二招：把樓書、廣告寫進(jìn)合同。如果購房者是被樓書或廣告中的規(guī)劃，如小區(qū)有幼兒園等所吸引而決定買房的，就一定要把這些規(guī)劃寫到預(yù)售合同中去。
第三招：把變更規(guī)劃的違約責(zé)任約定得高一些。這樣一來可對開發(fā)商變更規(guī)劃有一定的威懾力，二來萬一發(fā)生糾紛，購房者也可以獲得較高數(shù)額的賠償。
第四招：發(fā)現(xiàn)開發(fā)商變更規(guī)劃及時(shí)舉報(bào)。如果開發(fā)商規(guī)劃變更“完工”后，如在原來應(yīng)是綠地的空地上造了房子，規(guī)劃部門絕大多數(shù)只能選擇罰款的處罰方式。因此，購房者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有變更規(guī)劃的舉動(dòng)，就及時(shí)向管理部門舉報(bào)，千萬別等到木已成舟才去找開發(fā)商論理。
（信息來源：寧夏地方商務(wù)之窗子站）
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