地方政府和開發商通過低成本信貸資金"捂"住低價獲得的土地,等到房價漲高之后再行出讓和開發,這個公開的秘密現在恐怕要玩不下去了。6月13日,中國人民銀行上海分行公布的"上海市信貸投向指引(2005)"提出明確要求,對政府土地儲備機構審慎發放貸款,嚴禁房地產開發企業將貸款用于繳納土地出讓金。

    政府土地儲備受到限制

    來自國土資源部的信息顯示,上海、南京、杭州等房價漲幅過快地區的閑置土地清理工作,沒有什么明顯的進展。非但如此,在過去形成的閑置土地尚未得到清理情況下,卻仍在不斷形成新的增量。

    2004年,廣東全省的土地購置總量為2956.22萬平方米,但同期土地開發量卻只有2227.19萬平方米,即廣東去年一年又產生了700多萬平方米的閑置土地,占廣東全省去年開發面積的近1/3；上海土地購置面積為1038.76萬平方米,而同期完成土地開發的面積僅有672.76萬平方米……

    增量閑置土地的不斷出現,與一些地方政府在房價高企之際趁機加大土地出讓力度不無關系。值得注意的是,地方政府高價出讓的土地,大多已經儲備了較長的時間,從而獲取了大量的差價收入。而地方政府土地儲備機構長期"捂"地的耐力,主要就來自銀行的信貸資金支持。

    在這種情況下,收緊對土地儲備機構的貸款發放,無形之間就可以給市場增加土地供應量,使土地儲備機構以此獲得持續運轉的資金。中國人民銀行上海分行的"上海市信貸投向指引(2005)"說,上海市各金融機構要加強對政府土地儲備機構貸款的管理,嚴格遵守人民銀行有關貸款期限和成數的規定,適當控制對政府土地儲備機構的貸款規模,審慎發放此類貸款。

    閑置土地失去資金支撐

    在房價上漲是否是因為土地供應量減少的辯論中,國土資源部反擊的最大理由是開發商"捂"地不開發,并在前不久決定加大清理閑置土地的力度。然而,由于閑置土地形成的原因非常復雜,無償收回的辦法推行難度相當大,而相對開發商當初取得這些土地的增值收益來說,被征收的閑置稅費又顯得微不足道。央行嚴禁房地產開發企業將貸款用于繳納土地出讓金的新招,將使開發商再難以無動于衷了。

    截至2004年底,上海還有3000多公頃等待開發的土地閑置在開發商手里,僅中心城區可能就有七八百公頃。其中的相當部分閑置的時間已經遠遠超過了應該無償收回的兩年大限,甚至很多是開發商在上個世紀90年代就拿到手了。

    開發商"捂"地將難以為繼

    房價飛漲使得開發商當年受讓的土地獲得了成倍的增值,捂著不開發自然何樂而不為。而現在征收的有限閑置稅費,相對于土地多年來的巨大增值,簡直是九牛一毛。其實,并非上海如此,全國各地都不同程度地存在著這種現象。正因為這個原因,導致全國大量的土地閑置,開發商不開發,政府也無法無償收回。

    對于本身主要就靠融資杠桿發展的開發商來說,嚴禁房地產開發企業將貸款用于繳納土地出讓金,將使它們的資金鏈變得非常緊張起來,從而不得不通過多種方式盡快開發"捂"住的土地。當初"國八條"出臺后,上海一些"捂"地的開發商還決定繼續不開發,以避過調控風頭等到房價進入新一輪上漲后再行開發,但央行新招,幾乎斷絕了這些開發商的這種夢想。