滬上投資者在江蘇購置的房產大部分集中在南京、蘇州等城市

    自從七部委日前聯合打出“穩定房價、抑制炒房”的政策組合拳后，作為國內投資性購房比例相對較高的江蘇，已被深深卷入房產新政引發的漩渦之中。在新的政策形勢下，如何處理在該地已有的房產，或如何運作下一步投資計劃頗值得投資客細細思量。

    業內專家指出，目前江蘇各地樓市已出現明顯的異動和分化，要作出下一步決策必須首先對這種態勢有清醒的認識。在對江蘇幾大主要城市的樓市現狀作出合理判斷的同時，再結合中央對房地產市場的調控精神，才或可決定手中的房產是“保”還是“拋”，是“觀望”還是“逢低吸納”。

    南京 樓市降價效應初顯個稅政策趨勢不明

    作為省會城市，南京的房價一直在江蘇具有標桿作用，但也因此備受“房蟲”滋擾。2004年，南京房價平均漲幅達15.2%，房價與居民年收入比為8∶1，位居全省第一，超過蘇州的6∶1，遠遠高于國際上3~6∶1的水平。而據南京民間機構調查，該比例甚至超過10∶1。

    為打擊炒房，南京于今年5月30日出臺了穩定房價的地方細則，包含8大部分18條調控措施。《細則》界定了“非普通住宅”的標準，但依然流于寬泛，尤其是具體區域、具體高房價的標準并未制定出來，這就為政策實施帶來不確定因素。

    而從5月底起，該市就加大了中低價住宅的供應，江蘇省物價局也出臺了建立商品房成本監審制等5項措施，以打擊炒作。據南京市房地局相關人士介紹，2005年，南京市場的新房供應量將達到1500萬平方米，而市場需求量只有800萬平方米，供求比例達到1.89∶1，呈嚴重的供過于求。在此情況下，有關人士預測南京房價應該不會再次走高。

    與此同時，當地樓盤銷售打折的現象日益突出，這成為南京房價調整的一個信號。據稱，在南京打折最厲害的江寧板塊，對于折扣標準，開發商幾乎形成共識：購房者一次性付款，打7.7折；付一半現金，打9.8折；付款額30%，折扣標準為9.9折。而不久前開盤的中海，開盤價就將周邊每平方米均價拉低1000元，至4800~5600元/平方米之間。作為對比，其附近萬科的房價早已達到每平方米6500元。

    在南京各區域中，河西被認為是房地產泡沫最多同時也是房價最脆弱的地區。2002年，該地區房價還只2000元/平方米不到，2004年則迅速躥升至近6000元/平方米。一些市場人士就此預測，一旦南京房地產泡沫破裂，那么最可能崩盤的將是河西地區。

    另一個不確定因素來自當地政府的“個稅政策”。6月3日，南京市地稅局正式將一份加蓋了公章的《個人銷售房屋稅收政策須知》擺在南京市房地產交易中心，其中在“個人銷售房屋繳納的稅收種類”一欄內赫然多了一條“個人所得稅”。與此同時，關于“南京將對個人賣房征收20%個人所得稅”的傳聞甚囂塵上。由于這一重大政策的出臺在之前毫無征兆，因此引發了廣泛的爭議。但僅僅過了4天，地稅局人員表示這是他們的“工作失誤”，以致人們誤以為南京將開征20%個人所得稅。而實際上，這只是將法定的房地產征稅范圍予以公示。據記者了解，到目前為止，當地政府對何時開征這項稅收仍未明確規定。

    值得注意的是，就在南京尚對是否開征個人所得稅留存疑議之時，有消息稱，常州市地稅部門已經宣布：今后，該市個人賣房要征收20%的個人所得稅。

    蘇州 高檔房價格堅挺業內兩種聲音

    和南京一樣，蘇州也是江蘇的房地產“重鎮”，幾乎國內大部分知名開發商都已在當地“落腳”。資料顯示，在赴外地投資房產的上海投資者中，有39.62%會選擇在蘇州(昆山)進行投資。他們選擇投資地區的主要根據是城市宏觀經濟、來往上海的便利程度以及投資回報率。

    但和南京有所不同的是，蘇州房地產市場的走勢在七部委發文后屢有起落，同時，各方的判斷也出現截然不同的論調。

    市場的異動首先表現在拋盤大增。據蘇州順馳房地產經紀有限公司的數據顯示，在中央房產新政出臺后，該公司在當地38家門店每家均增加了數套房源，同比增長了60%左右。新視點地產網有關數據表明，在七部委房屋新政出臺的當天，當地二手房一欄的房源量僅250條左右，但第二天就達到近400條，激增六成左右。

    與此同時，一些開發商開始在樓盤銷售過程中變相壓價，如當地某個尚余幾十套大面積尾房的樓盤，平均單價在4600元/平方米左右。但前些日子，開發商聲稱這批面積為150平方米的房屋將采用贈送面積的方式出售，即出售時，按120余平方米一套計算，另外20多平方米贈送給購房者。盡管該樓盤銷售單價和此前相比幾乎沒有變化，但如果將贈送的這部分折算成現金，就等于將房屋總價壓低了10萬元左右。

    “今年1月到4月，蘇州房價確實漲得太快、泡沫太多。而前不久的土地拍賣，地價竟還繼續抬高，就難免不產生問題。”蘇州科技學院房地產研究所所長盛承懋教授告訴早報記者，目前中央出臺新政的直接目的就是控制投資規模，因為投資規模某種程度上說比房價問題更嚴重，甚至可能導致經濟失控。但現在蘇州有很多開發商沒有看到這一點，因此有抵觸情緒。而從政府角度看，還是應該和中央步調一致，以優化資源的合理配置。

    但也有人認為目前蘇州的房價根本不算高。中茵置地策劃總監徐華益就曾向早報記者表示，蘇州房地產市場本身起步較晚，房價漲幅不大，房價的虛高成分也就不多。

    臺灣房地產業專家楊肇鋒則認為，一旦新政嚴格實施，開發商將被迫在短時間內對現有閑置土地進行開發，這勢必會導致住房供應量的增多，加速供需平衡的變化。而一旦供過于求達到一定限度，房價大幅降低將在所難免。

    盡管如此，一些高檔的新樓盤卻仍將開盤價維持在較高水平，這成為蘇州樓市的一大“特色”。如6月初開盤的中茵皇冠國際二期住宅，開盤價據稱和去年的一期一樣，在16000元/平方米左右。而中海地產的兩處樓盤——湖濱一號和半島華府，起價初定在7000元/平方米和13000元/平方米左右，也與當初業內預估的基本相符。

    對此，蘇州中海地產總經理王軍認為，只要支撐蘇州高檔房市場的剛性需求不減少，房價就不會下跌。“只是現在在新政的影響下，很多購房者都進入了觀望期。觀望并不等于需求減少，在各項政策明朗和穩定之后，需求仍然會釋放出來。”

    幾天前，蘇州市政府正式出臺了《蘇州市加強房地產市場調控切實穩定住房價格實施意見》，但其中仍有很多方面有待細化。至截稿時止，《意見》的相關細則仍未公布。

    無錫 房價漲幅趨緩商品房供應加大

    房價水平通常與經濟發展水平有密切關聯，但江蘇經濟實力排行老二的無錫，房價水平卻并不排在前列。自2002年以來，無錫房價一直屬于恢復性、補償性上漲。即便在整個長三角，無錫房價也只處于中等水平；而在江蘇，無錫房價的整體漲幅甚至低于全省平均水平。

    記者從無錫市房管局獲悉，今年一季度，該市商品房房價漲幅較上季度趨緩，房價過快上漲的勢頭在宏觀調控的力度下有所遏制。另外，一季度無錫市區住宅均值為4013元/平方米，比去年同期上漲23.40%，比2004年四季度增長6.98%。2005年一季度無錫市區二手房價格受商品房市場的帶動繼續上漲，均值3554元/平方米，比上季度上漲7.58%。

    而在七部委出臺“國八條”后，房價漲幅有望繼續得到遏制。據房管局人士透露，無錫今年的土地供應量不會減少，尤其是存量土地將進一步盤活。據無錫市國土局預測，今年市區將推出經營性國有土地860萬平方米。在土地供應加大的支撐下，商品房上市量也將繼續擴大，經濟適用房穩步推出。預計2005年市區商品房上市量可以達到400萬~500萬平方米，經濟適用房可達到40萬~50萬平方米。這意味著后市市場供應會更加充足，房價漲幅會趨緩。

    “不可否認，目前錫城房地產市場偏重于開發利潤較高的大戶型、高檔房，而對中低價住房興趣不大，產業結構仍不合理。盡管新政的有關規定將促使產業結構轉換，但新政策的具體實施還要因市而異。目前為止，無錫尚未有具體調整動作。總體上，無錫的房地產業是健康繁榮的，市場真實需求比較旺盛，炒房者所占比例不大，新政對無錫房產市場的影響并不會太明顯。但由于‘新政效應’，無錫房價近期不會有明顯增長。”無錫房產監理處副處長高建春分析說。

    三地樓市：江蘇樓市未來風向標

    由于滬上投資者在江蘇購置的房產大部集中在上述三市，因此，這三地樓市在“新政”下的異動表現一定程度上可以作為投資者判斷江蘇房地產市場未來趨勢的依據。當然，還有一些政策環境方面的因素也不得不考慮在內。

    前不久，一份由江蘇省銀行業同業公會牽頭制訂的《江蘇銀行住房貸款同業約定》正式出臺。其中規定，從5月1日起，江蘇省的銀行停止一年內轉按揭貸款。以自住為目的的第一套普通商品住房，每套住房商業性貸款金額50萬元以下的，貸款成數不超過八成，利率按基準利率下浮10%；50萬元到100萬元之間的，貸款不超過七成，按基準利率執行；超過100萬元的，貸款不超過五成，按基準利率上浮10%執行。

    業內人士指出，這一約定出臺后，銀行貸款利息加上契稅就占到房價的10%左右，意味著如果房價在一年內漲幅不超過10%，炒家將難以獲利。而對滬上投資客來說，這一具有“江蘇特色”的措施可能成為攔阻他們的最大障礙。