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對(duì)于目前市場(chǎng)的情況，我有自己的判斷。我是小人物，如果我的看法對(duì)，你們可以參考；如果不對(duì)，就當(dāng)我沒(méi)說(shuō)。
有些思想性的東西是調(diào)研不出來(lái)的。我看到的材料別人都有，他們?yōu)槭裁醋鞑怀鲞@樣的判斷？
采訪地點(diǎn)臨時(shí)作了調(diào)整。在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的樓下，易憲容說(shuō)：“不能在單位接受采訪，領(lǐng)導(dǎo)不讓。”他的私人司機(jī)開著雪鐵龍轎車，將記者拉到他位于五環(huán)外王府公寓內(nèi)的家中。這是他在北京的第二套住宅，面積大約260平方米。
這一天是6月8日，星期三。易憲容通常每周只在這一天來(lái)單位辦公，他的身份是中國(guó)社科院金融發(fā)展與金融制度研究室主任。近一年來(lái)，他深深卷入一場(chǎng)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論中。
記者見(jiàn)到易憲容的前一天，他又在國(guó)內(nèi)一家財(cái)經(jīng)報(bào)紙上發(fā)表了一篇文章，預(yù)測(cè)說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌多少。
6月8日上午，他接受了好幾家媒體的采訪，但也受到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的警告。“領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)我下跌50％的預(yù)測(cè)有什么根據(jù)，說(shuō)我胡說(shuō)八道。”易憲容笑瞇瞇地講，“不讓我就房產(chǎn)泡沫問(wèn)題再發(fā)言，說(shuō)這樣會(huì)影響政策制定。”
但他還是在下午接受了記者的采訪，因?yàn)樗辉敢膺`背事先的約定。“從明天開始，我短期內(nèi)不會(huì)再公開談房產(chǎn)泡沫問(wèn)題。”易憲容說(shuō)。
這位年近50的學(xué)者看上去很隨和，時(shí)刻面露笑容，你很難把面前這個(gè)人和那個(gè)動(dòng)輒語(yǔ)出驚人的經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)系起來(lái)。
不過(guò)，對(duì)很多房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，他太令人頭痛。雖然潘石屹事后作了否認(rèn)，但圈內(nèi)都在盛傳，這位房產(chǎn)大鱷抱怨說(shuō)，他最怕兩個(gè)學(xué)者：一個(gè)是謝國(guó)忠，另一個(gè)就是易憲容，因?yàn)樗麄兪菍W(xué)界“唱衰”中國(guó)樓市最有力的兩位號(hào)手。房地產(chǎn)市場(chǎng)起爭(zhēng)議
2000年，易憲容購(gòu)買他的第二套住宅時(shí)，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有太多了解。他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，始于2001年，不過(guò)最初的著眼點(diǎn)是在“中國(guó)的二手房市場(chǎng)為什么不發(fā)達(dá)”這一問(wèn)題上。在他看來(lái)，癥結(jié)在房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上。
到了2002年，他開始懷疑北京市房產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫化趨勢(shì)。“晚飯后經(jīng)常和朋友開車出去逛街，看到二環(huán)、三環(huán)……整個(gè)北京市到處燈火通明，都在施工，好像是世界上最大的建筑工地。我當(dāng)時(shí)就想，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過(guò)熱問(wèn)題？”易憲容說(shuō)。
實(shí)際上，早在2002年之前，海內(nèi)外媒體就已經(jīng)開始炒作中國(guó)的“房產(chǎn)泡沫”問(wèn)題，一些學(xué)者也對(duì)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警告。這些都被易憲容看在眼里，“我和一些銀行的朋友談，他們也表示正密切關(guān)注整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)。”
除了私下的議論，央行也正式公開表態(tài)，要用信貸政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓火熱的房地產(chǎn)業(yè)適度降溫。建設(shè)部也發(fā)文稱，要采取各種措施嚴(yán)防房產(chǎn)泡沫的形成。
2002年底，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》稱，持續(xù)多年的房地產(chǎn)繁榮景象即將開始變化，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。而在此之前，當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院總理朱镕基多次指出，要高度警惕中國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的危機(jī)，他的這種擔(dān)憂也出現(xiàn)在2003年的政府工作報(bào)告內(nèi)。
不過(guò)，有關(guān)房產(chǎn)泡沫的論述在那時(shí)就有爭(zhēng)議。例如，當(dāng)央行和建設(shè)部點(diǎn)名指出某直轄市可能存在房產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題時(shí)，該市統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)曾公開表示，那里的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總體是良好的、健康的。
雖然反對(duì)的聲音一直高分貝地存在，央行還是在2003年6月13日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）。該通知對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，有媒體稱它為“10年來(lái)央行出臺(tái)的最嚴(yán)厲的一個(gè)措施”。
但中央政府防范房產(chǎn)泡沫的舉措并沒(méi)有得到有力貫徹，2003年發(fā)生的SARS疫情也暫時(shí)轉(zhuǎn)移了政府的注意力。
“SARS過(guò)后，地方政府提出種種口號(hào)，要大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，把SARS期間的損失補(bǔ)回來(lái)。”易憲容說(shuō)，“那時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，比SARS前還要嚴(yán)重。”
SARS過(guò)后，國(guó)務(wù)院、央行和國(guó)土資源部先后出臺(tái)多個(gè)規(guī)定和通知，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。到2004年4月28日，國(guó)務(wù)院又下發(fā)緊急通知，要求全國(guó)半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場(chǎng)治理整頓。建設(shè)部官員找他談話
此后，易憲容開始不斷在大眾媒體上發(fā)表文章稱，整個(gè)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的根源在房產(chǎn)過(guò)熱，要采取措施預(yù)防房產(chǎn)泡沫膨脹。
他的一系列文章引起了建設(shè)部有關(guān)官員的注意，據(jù)易憲容介紹，他曾被叫到建設(shè)部和兩位官員面談了很久。“他們讓我寫文章再正面一點(diǎn)，讓我多研究點(diǎn)東西再作判斷。”
易憲容說(shuō)，“我當(dāng)時(shí)講，對(duì)于目前市場(chǎng)的情況，我有自己的判斷。我是小人物，如果我的看法對(duì)，你們可以參考；如果不對(duì)，就當(dāng)我沒(méi)說(shuō)。”
和建設(shè)部官員面談之后，易憲容仍然堅(jiān)持原來(lái)的觀點(diǎn)，并繼續(xù)在大眾媒體上發(fā)表有關(guān)“房產(chǎn)泡沫”的文章。
2004年7月，易憲容發(fā)表觀點(diǎn)稱：如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。
還有，拆遷和房?jī)r(jià)過(guò)高，是當(dāng)前社會(huì)除了腐敗以外，民眾最不滿意的主要問(wèn)題。如果這些房地產(chǎn)問(wèn)題處理不好，可能成為今后社會(huì)動(dòng)蕩的根源。
這篇題為《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》的文章還稱，“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)。”
雖然事先預(yù)感到這篇文章會(huì)引起一定反響，但發(fā)表后各方反應(yīng)之激烈，還是超出了他意料。他的這篇文章迅速流傳，被業(yè)界認(rèn)為是掀起新一輪房地產(chǎn)泡沫討論的“點(diǎn)火之作”。
此后，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠又提出“中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂”的觀點(diǎn)，使房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題成為全國(guó)討論的熱門話題。
建設(shè)部開始出面反擊。由建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士牽頭的一個(gè)課題組，很快起草了一份題為《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的報(bào)告。
這份報(bào)告明顯是針對(duì)上述“唱衰”觀點(diǎn)而來(lái)，報(bào)告認(rèn)為：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求。目前的住宅需求仍然真實(shí)，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
該報(bào)告的結(jié)論是，中國(guó)地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)仍在可控范圍內(nèi)。
房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)、潘石屹等人也公開表態(tài)，反擊“泡沫論”。涇渭分明的兩派，圍繞著中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)展開了激烈的爭(zhēng)論。一直覺(jué)得自己的判斷對(duì)
時(shí)至今日，回憶起去年的這場(chǎng)爭(zhēng)議，易憲容并不掩飾自己的得意之情。
2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“國(guó)八條”），提出了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的8條措施；5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等7部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（“新八條”），其中包含利用稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)二次銷售的舉措。在易憲容看來(lái)，這些措施的出臺(tái)，表明他關(guān)于房產(chǎn)泡沫的判斷獲得了中央政府的認(rèn)可。
在圍繞“房產(chǎn)泡沫”問(wèn)題展開的爭(zhēng)論中，因?yàn)闆](méi)有就房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行學(xué)術(shù)性調(diào)研，他時(shí)常遭遇批評(píng)。“他們問(wèn)我，泡沫論斷的依據(jù)在哪里？有沒(méi)有進(jìn)行過(guò)調(diào)研？”易憲容并不把這些批評(píng)放在心上，他很明顯不重視調(diào)研。
當(dāng)記者問(wèn)他，如果就中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題發(fā)言前先進(jìn)行調(diào)研會(huì)不會(huì)更好呢？他的回答卻是調(diào)研存在著哪些局限，“讓我調(diào)查，我怎么能調(diào)查清楚？”再接下來(lái)，他會(huì)說(shuō)，他的時(shí)間和精力都很有限，而且“有些思想性的東西是調(diào)研不出來(lái)的。”顯然，他不覺(jué)得沒(méi)做調(diào)研有何遺憾。
易憲容認(rèn)為，有很多公開的數(shù)據(jù)和資訊，可以讓他作出自己的判斷，而他對(duì)自己的判斷能力頗為自負(fù)。“我一直都覺(jué)得我的判斷對(duì)，沒(méi)有一刻懷疑過(guò)。我看到的材料別人都有，他們?yōu)槭裁醋鞑怀鲞@樣的判斷？”
“不僅僅是對(duì)房產(chǎn)泡沫的判斷，我的一系列判斷都被證明是正確的。”他還進(jìn)一步舉例說(shuō)，“我對(duì)中國(guó)股市的判斷，對(duì)去年央行加息的判斷，都沒(méi)有錯(cuò)。”
對(duì)于最近出臺(tái)的“新八條”，易憲容給予積極的肯定，但他同時(shí)認(rèn)為，如果不從利率和銀行信貸入手，很難達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。
他還在媒體上發(fā)表文章稱：“房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌，否則，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格要得到穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資過(guò)熱要得到抑制，根本不可能。”這使他遭遇了新一輪的反駁。
這種爭(zhēng)議還在繼續(xù)。
作者：韓樸魯 每日經(jīng)濟(jì)新聞特約撰稿
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