宏觀調控下重慶樓市三憂

    和全國一樣，年輕的重慶樓市從來沒有像今天這樣站在風口浪尖，讓人感覺房地產冬天似乎即將降臨。宏觀調控讓重慶樓市承受著重壓。讓人“憂”心忡忡。

    一憂：將“投機分子”這盆“臟水”潑掉的同時，會不會將盆里的“孩子”———“穩定房價”也給潑掉了。

    6月2日，由建設部住宅與房地產業司組織的“2005年房地產市場與調控政策報告會”在北京召開，為期三天的會議中，我們注意到無論是建設部的劉志峰副部長還是國土資源部、財政部及人民銀行等部門相關領導，多次強調“局部過熱、區別對待”、“穩定而非打壓”等關鍵性指導詞。

    可以肯定，重慶顯然非“局部過熱”地區。這一點我們從多年來重慶房地產市場發展數據可以證明。“以普通商品房為主、以居住為主、以本地消費為主”是當前重慶房地產市場的消費大格局。從今年一季度看，主城區商品房均價僅為2732元，在全國37個城市中排名第26位。“八條”強調遏制“投資、投機”，數據顯示重慶投機購房的比例不足8％，遠低于上海、溫州等地。

    如今，為控制局部地區房地產投機炒作。管理層又一次運用社會輿論強調其宏觀調控政策的方向：大力整頓房地產市場秩序，嚴肅查處違規銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。在一系列的調控政策下，重慶樓市產生了“寒流”信號。

    瘋狂炒作房產短期牟取暴利的投機者注定會成為眾矢之的。他們破壞了市場秩序與社會和諧，盡管他們也是市場行為，于理于情并不為過。但我們擔心重慶的樓市將“投機分子”這盆放大的“臟水”潑掉的同時，是否會把盆里的“孩子”———“穩定房價”也給潑掉了。

    回顧1996~2001年我國股票大牛市中，為抑制股市泡沫，管理層曾多次試圖通過發表社論調控股市。在欲壓還漲的反復后，股市步入熊市不回頭，當年社論的目的是給當時扭曲的投機心態予以威懾，讓輿論之手給股市指路，沒想到一盆盆冷水徹底把股市烈火澆熄。

    二憂：成本居高不下，房價備受誤解，房價繼續成為“下猛藥”對象。

    當前房地產企業受到指責還有一個重要原因就是房價問題。地產企業被責是主導房價高位運作主謀、房價上漲的獲利者。而重慶地產開發企業的盈利水平也非報道中的暴利。

    普通消費者對房屋的理解就是鋼筋混凝土加植樹種草，實際上目前房地產開發成本包括土地成本、建安成本、小區園林景觀綠化費用、各種稅費、管理成本和其他費用。其中土地費用增長較快，2004年主城平均地價每畝75萬元，較2003年增長14.2萬元。部分地區土地價格上漲更為明顯，如北部新區的土地前幾年二三十萬元一畝，現在漲到近百萬元。還有動拆遷成本也在提高，前幾年也就一千多元，現在漲到每平方米二千多元。為了提高住宅的品質，各開發商斥巨資打造的園林景觀，栽種各種名貴樹種等費用也在提高。國家地方規定各種稅費也逐年發生變化。其實就整個重慶看，毛利潤能達到15％就相當不錯了。

    三憂：閑散資金“走投無路”，錢“涌”地產，樓市“頑疾”反復發作

    中國城鄉居民儲蓄總額近10多萬億人民幣，民間流動的資金更是不計其數。大量閑散資金迫切尋找投資渠道，存放銀行為負利率，玩股票風險大，金融債券行業發展不成熟，投資渠道不暢。而房地產近年來發展火熱，加上不動產看得見摸得著的特性，被視為“硬通貨”而吸引了民間巨資投入。加上國外投機機構賭人民幣升值在沿海瘋狂炒賣房地產，人為造成供給緊張房價迅速上升，導致部分地區房價出現過熱現象。房價的節節攀升反過來刺激更多資金投資房地產，部分地區出現投資過熱、結構不合理、房價過高、房價上漲過快的局面，由此帶來銀行金融風險，普通市民買不起房子等涉及社會安定團結的問題。這就是最近宏觀調控的直接導火索。

    國家有關部門提出的許多指導性意見對于重慶樓市的健康發展有著非常巨大作用，我們應當融會貫通，因地制宜，做出樓市的“重慶經驗”。

    調控數字

    2005年1-5月，房地產開發用地供應740畝，其中居住用地由去年的85%%提高到88.1%%；普通住宅用地由75%%提高到89%%。清理開發閑置土地和空閑地538.6公頃。對閑置兩年以上的，已依法收回75.3公頃。

    “久劃不拆、久拆不完、久拆不建”工程項目118宗、221.89公頃土地中，已完成了104宗、170公頃土地的處理。93個“久建不完”的“爛尾樓”項目，已完成87個項目的處理。

    合理控制拆遷規模，大規模壓縮曲線申報的拆遷計劃。今年，在亞太市長峰會項目約需68萬平方米拆遷的情況下，總拆遷計劃控制在311萬平方米。