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中美新市場經濟(北京)論壇暨2004年諾貝爾經濟學獎得主普雷斯科特中國演講會6月11-12日在北京大學舉行，論壇主題為“新市場經濟與國富之路”，普雷斯科特演講主題為“克服國富的障礙——經濟政策與經濟周期”。以下為“圓桌討論：新市場經濟與宏觀調控實錄”會議實錄：
梁小青：這次會議讓我主持，我感到非常高興。討論的題目以房地產為案例討論新市
場經濟與宏觀調控。今天請來了四位嘉賓，在討論前有請每位嘉賓做一下自我介紹。首先從任志強先生開始。
任志強：我是華遠集團的總裁任志強，1983年成立的公司，到現在20多年，主要從事房地產、金融、高科技和服務業。
馮倫：我現在在萬通公司服務，89年以前是個學子，89年以后是買賣人。
郭慶：我是北京鴻潤房地產公司董事長，我們公司96年成立，時間比較短。和馮董一樣，原來是做學者，現在下海經商，也是買賣人。
左曉蕾：幾十年如一日在學校門進學校門出，讀書念書教書。幾十年前誤打誤撞，撞了證券公司。
梁小青：我們82年改革的動機，很重要的就是當時住房很困難，怎么從計劃分配住房的困境中走出來，實現住宅的商品化。使住宅的發展向國外國家的發展一樣成為支柱產業。我們經歷了20年的時間，從82年到2002年，我們國家以很快的速度進入了房地產的市場經濟。在今天，大家對這個問題又引起了很大的關注。既涉及到社會問題，也涉及到經濟問題，同時還涉及到了技術問題。讓我很感慨，今天我們的論壇請了第一線的房地產的操盤者，知名的老總。
我們今天的請的老總都是明星老板，他們參加今天論壇的討論一定會帶來切身的體會。這個話題怎么說？討論房地產市場經濟和宏觀調控，分開說很難，干脆就一塊說。對房地產的案例來說，討論市場經濟情況下，房地產應該怎么發展？當前存在什么問題？先就這個話題討論，老總也可以談談自己的體會。
每個人用簡短的幾分鐘談談切身的東西。先請任總。
任志強：今天話題是新的市場經濟，上一場有很多經濟學家都談了什么是新市場經濟，這和房地產市場發生的事情都有密切的關系。中國是一個有數千年文化的古國，計劃經濟進行了50多年，從大鍋飯之后就是供給制，一直到78年之前都是計劃經濟體制。后來演變到社會主義市場經濟，我沒有經濟學家那么深的體會。社會主義下的市場經濟，我覺得就是帶點社會主義味道的市場經濟，用帶有大鍋飯特點的市場經濟比較確切。
我們一直采用市場經濟解決非市場經濟的政府責任問題。市場經濟的萬能論是一個錯誤，市場經濟不是萬能的，市場經濟不能解決所有政府想解決的問題。這里相當多的是二次分配和三次分配的問題，市場經濟主要解決一次分配的問題，住房也是一樣。政府要用權利價格和壟斷資源指揮市場，這樣一個市場經濟。比如煤油電運的價格壟斷，公共產品沒有話可說，但是電信、金融甚至商品房的價格，看到最近價格把穩定商品房價格責任落到了政府官員的頭上，一個官員是不是用供求關系決定商品房的價格，還是用政府責任決定，價格的波動要和當官掛鉤，這就是社會主義市場經濟的特色。
再就是我們骨子里可能在用計劃經濟做市場經濟。政府在按計劃，或者是分配這些市場、分配這些資源，今天開放這個市場，明天開放那個市場，后天開放另一個市場。表面看中國是市場經濟，背后是計劃經濟在管理市場經濟，到什么時候開放金融市場，到什么時候開放非國有投資。這種情況下，企業在市場經濟中發展，還要對政府感恩，要做更多的貢獻，而不是可以完全按照市場經濟的規則進行競爭。
這次開論壇的時候，這么多諾貝爾獎金獲得者說市場中壞的東西少了不代表好的東西多了，用在住房上，住房的價格提高了，可能住房買不起，如果把住房價格降低了不等于大家的居住條件提高了。
不法行為的減少不等于供給量的增長，用這樣的邏輯來說，真正用市場解決公平問題和效率問題，可能市場生產是不完善的。王教授提出建立新的市場經濟，什么是新的市場經濟我們不知道，但是我們希望有比現在更好的經濟狀況和經濟條件，這樣企業就能獲得更好的發展。從宏觀調控來說，表面看是宏觀的，實際是微觀的，這要在研究，政府解決的是法律公平問題、政策公平問題，同時政府更要解決由政府承擔的低收入住房制度保障問題和夾心層的貼租貼息和特殊住宅金融的保障辦法，這樣才能解決在發展商品房的同時，中低家庭用其他方式解決供給政策，這種政策才能確保不管用什么宏觀調控進行市場調節的時候，不會影響到更廣大群眾的居住問題。美國的格林斯潘可以管宏觀調控的運營，但是不管住房的運行。我們需要像發達國家已經體現的住房制度過渡，最終形成我們新的住房制度，謝謝！
梁小青：請萬通集團馮總。
馮倫：剛才海聞講了一個想法，我有一些同感，想起了我去年的經歷，正好可以說明這個新市場經濟。去年，我在9月份有一周去了北朝鮮，回來在北京呆了一周，接著到紐約住了一周，三周下來，又看中國的電視，又看美國電視，又想起在朝鮮看的東西。最后得到一個很深的印象，我們晚上是像紐約，比紐約還紐約，白天看到的報道像北朝鮮。新市場經濟是管制和動員條件下的市場經濟，在管制上動員上像北朝鮮，在經濟的交易上像美國。這樣帶來個問題，這是現在新市場經濟問題。
去了正好三周，印象特別深刻，如果只在這兒呆著，沒有這種感覺。我們現在所處的位置，市場經濟就是用政府官員、甚至政府管制起動政府行為和約束市場行為，這就是現在的市場經濟。
在這個過程中出現了一個問題，大家說的宏觀調控問題。在這樣一種新市場經濟下，出現了一些困境。比如市場信號失靈。
所有的市場信號在經過地方政府各部門作用用市場交易的過程中，反饋到中央宏觀調控所有的都不對了。于是，中央的宏觀調控在第一階段用經濟手段之后，第二階段一定用行政手段，而行政手段立即演變為微觀管理。宏觀調控在新市場經濟下進入這樣一個循環，開始是經濟手段為主的宏觀調控，接著是市場扭曲導致調整失效，最后變成微觀管理。前段時間鋼鐵行業投資過快，迅速制定了一些政策，沒有見效，就把鐵本的老板抓起來了。121以后，越調價格越高，最后政府用行政手段限制房價，演變為微觀管理，微觀到什么程度，如果大家做這個行業就知道，土地是政府壟斷，產品是政府定，交易的地點是政府指定，交易的合同文本都是政府制定的，交易的稅收是政府預收的。交易價格政府限制，交易的企業成本，對房地產公司的成本要審計，對交易的利潤要管，認為是暴利。但是管喜事卻又不管喪事：用他的合同沒事，他不管，打官司他也不管。這個循環是新市場經濟的基本特征。
今天討論的話題，怎么樣能夠在白天像朝鮮晚上像紐約的市場經濟下很好的完成宏觀調控，怎么把宏觀調控變成宏觀調控，而不立即變為微觀管理。現在是先抓人，抓錯了再微觀。抓完了怎么辦，怎么著也得判兩年，這樣政府的公信力降低了，效率也降低的。
現在講對策，為什么講對策，因為政策老沒有效用。再就是遺留問題，所有的領導治理前邊的遺留問題，同時又遺留問題。所謂的領導有治理遺留問題的經驗又有治理遺留問題的能力。不能不斷調整，調整的問題是調正，我們現在就是不斷調歪。我們幾十年，一個是處理遺留問題，一個是調整。這些都是新市場經濟下我認為特別的狀態。管制和動員情況下特殊的情況，這樣再理解房價、理解宏觀調控幫助，謝謝。
郭慶：現在全國上下都在談房價，房價的問題和現在土地制度連在一起的。談新市場經濟，新市場經濟系從完全的計劃到完全市場的過渡階段。回顧這些年的改革經驗，從80年，改革從農村開始進入城市改革，城市改革解決所有制的問題，這個問題80年代沒有解決好。90年代解決要素市場的放開。要素市場沒有經驗，當時又在一種復雜的政治背景下，90年代初迅速開放了兩個要素市場，一個是資本市場，成立了兩個交易所，再就是土地市場。這兩個要素市場的放開，由于我們經驗不足，當時的市場條件下缺乏理論研究和經驗。股票剛開始不行，又又一下子漲上去。土地經歷了90年代初土地第一波高潮，房地產熱，包括海南，馮總他們有切身體會。但是這兩個市場的放開，在制度安排上都是就近學的。股票市場更多學的是臺灣，連分析軟件都是學臺灣。
這兩個要素市場的歷史性作用是什么？股票市場為國有的大中型企業籌資，功不可沒，積累了幾萬億的資金。土地市場為各地的地方政府籌措資金，也是功不可沒，到現在為止，全國百分之八九十，主要的財政來源是靠土地。這種制度安排決定了土地本身是壟斷的，價格是居高不下，而且是不斷的漲。
這種制度安排核心是政府要一下子把幾十年的收入，把兒子住房的收入，孫子住房的錢都要在當代拿過來，造成了整個房價居高不下。這是基本的，但是投資炒作也有作用，起到了推波助瀾的作用。但是基本價值定位在哪里？本身就決定了比較高。現在把壓住房價作為政治任務，對地方政府來說是有違他的初衷的，因為這是他的來源，既然作為政治任務就要解決。這個方向對不對？我認為是對的。憲法規定土地是國家的，國家自然應該收租子，其實政府只收到的一部分。幾十年前在四環拿一塊地，算帳只能算五六千塊錢，那時候房價就是這樣。后來蓋一個房子，三年周期，做下來房價漲了，漲到七八千了，這塊是級差地租。這塊政府收不到，因為一次性已經把這個地賣了。
現在開始不斷的加稅，有一個問題，如果搞的太重，就有可能出現類似股票市場出現的問題。當時制度安排，公司股份中的一大塊--國有股不上市，上市的只是同一個股票的很小一部分，就像賣郵票，限量發行，當然價格很高。現在政府覺得不對了，把不上市的也上市，就是所謂的全流通。原來承諾是限量發行的東西，現在不限量了，股票從2000打到1000點，本身就有一個不公平在這里。同樣土地市場也有這個問題。本來政府說賣的是70年的東西，現在每年都要不斷的加稅，也可能把房價打下來了。
房價一旦下來影響會比股價下來大的多。現在住房按揭貸款70%、80%靠銀行，如果房價跌到還銀行的錢已經可以購買新房子了，何必購買新房子，把現有的住房交給銀行，我剩下的錢可以購買新房子的時候，就會出現香港前些年的負資產狀態，后果將是災難性的。
現在的方向是對的，就跟股市上全流通是不是對的？這也是對的，但如果來的太急，就會有違公平，會出現問題。這個問題大家可以一起討論。
左曉蕾：談新市場經濟，各位老總都非常沉重，新市場經濟各位老總關注的是市場。我抽象的說一下，我對“新市場經濟”概念的看法。新市場經濟應該有兩個作用：
第一、把轉型經濟劃分為一個階段，二十幾年來不是完全的市場經濟，是特色化的市場經濟。在發展過程中，還是有很大的成就，房地產商已經把房子蓋的讓中國成為全世界高樓大廈棟數最多的國家了。但是這中間還有很多非市場化的因素，同時我們要看到這種發展和進步，推動不夠發達的地方。新市場經濟有利于劃分階段性，讓我們更清楚向哪個方向推進市場化經濟的發展和提升。我們必須清晰，它是變化的，如果看不到這點，我們的政策、行為，又是非市場化的動作了。
第二個作用：國外比較完備的市場，他們的理論確實不能解決中國現在的問題。他們從完全的非公經濟，所有化成長起來的，英國的工業大革命，推動了經濟發展，美國是在民主體系下推動了經濟發展。
而中國是從計劃經濟走向市場化，所以國外的經驗確實不能解決中國的問題。不管在市場化過程中是不是有很多獨到的創新，是不是有獨到的突破，但是這種摸著石頭過河的方式就有一個它的特別模式和過程。如果經濟學家更多的關注怎么模型化，我相信中國變成經濟大國就為時不遠了，也一定會有創造性的解釋和理論產生出來。
其實國外的諾貝爾獎獲得者也不是全方位的推動了經濟的發展，只是在某一個領域，有他的見解和貢獻。我們可以仔細想一下，是否叫新市場經濟沒有關系，關鍵是我們需要這樣的推進。
現在談到房地產，我覺得市場化的發展跟中國的改革很有關系；幾位老總都談到了政府行為，在市場化的過程中，為什么不能是美國那樣的經濟，這是因為有很多政府行為。政府行為有幾個原因：
最近討論華盛頓共識和北京共識，區別是什么？華盛頓共識就是全球化、一體化，發達國家希望能夠實現全球性的經濟一體化、貿易自由化，用這種共識放松政府管制。北京共識，從某種程度也是亞洲共識，強調政府行為在其中要起一定程度的主導。這大概跟亞洲國家的文化有關系，亞洲國家普遍是強勢政府。四小龍也好，四小虎也好，發展過程中政府的主導行為是比較清楚的。對中國來說，不但是亞洲文化的問題，還有一個問題就是中國太大了，從來都是這樣的，中央集權很難控制諸侯國。從中國經濟現狀發展來看，由被動讓地方政府發揮積極性，到地方政府要發揮積極性，同時中央又不能夠過度放開。在這種情況下，造成了在市場經濟發展過程中，政府干預行為某種意義被強化，包括地方政府的行為。特別是他們換屆，這種很明顯，要不要對下一屆政府的財政負責任。這種行為強化了政府行為，對房地產干預等一會兒再進行政策性的探討。謝謝！
梁小青：王建國的新市場經濟理論，是解決社會主義市場經濟的問題。從這個角度來看，還比較贊同。但是要作為新市場經濟理論研究，我不太贊成。基于兩點：
1、我們國家市場經濟不應該加上什么注解，市場經濟就是國際深通行的規則，不應該什么有什么區別。但是又因為我們是社會主義制度國家，加上這種制度和管理方式，可能會有這幾個特色。但是在經濟運行機制上不應該有什么不同。如果因為這種不同叫新市場經濟，理論注解會很困難。
2、任何一個國家的市場經濟都有他國家的特色，政府的管理在任何國家都存在，不是在市場經濟情況下沒有政府的管理、調控和參政。政府的管理是離不開的，不能因為我們國家有政府管理就加上新市場經濟的特色，這不利于我們在市場經濟發展過程中規范我們的行為。這是我這兩天的考慮。
我想講我的看法和觀點。在市場經濟情況下怎么樣發展房地產市場？從82年開始搞住房制度改革，從住房提出補貼方案一直到98年完成了實物分配到貨幣化，這種改革完成了。98國務院文件停止分配房了，是讓人拿收入買房子。
我在開會之前，一個同學問我怎么看北京的房價？房價的增長就是市場經濟的反應，市場經濟反應需求決定價格。有這種需求，不管需求合理不合理，不管是什么原因，都是需求決定價格。房價兩萬高嗎？對我們在座的可能都是高；但對海外來說，據報紙上公布，國外拿集裝箱運歐元買房子，這樣相對國際上的價格高嗎？從我個人的觀點來看，住宅不同于其他的產品，可以絕對市場化進行生產交換和完成它的價值。住房不行！為什么？一個是住宅要占有人類生存的資源—土地。土地的分配要受到限制。
第二：住宅是生存的必須品，政府不能完全甩開，完全用市場解決，這是不可能的。
第三：發達國家把住房作為人權確定的，但是我們收入決定住房的價格、決定住房的需求，但是社會上有人就買不起房子。住宅作為一個特殊商品，怎么走向市場經濟？走到今天應該回過頭看怎么在新的形勢下建立我們國家的住房政策，每個國家都有每個國家的住房政策。雖然在98年完成了住房轉軌，但是深層次的問題沒有解決。政府應該建立什么樣的宏觀調控機制，應該建立什么樣的供應機制，這是深層次的問題。不是簡單的房價高了就追一個文件把房機壓下來，而關鍵是宏觀調控的系統是什么？怎么建立讓多數人能夠有房住的或者人人有房住的供應機制。
不同的意見會很多，再請馮總談談你的看法？
馮倫：我跟你的觀點完全不同。
如果是必須品，政府就連合同都要管嗎？石油是不是必須品，糧食是不是必須品，是不是必須在糧站買？我們現在在超市買不也可以嗎？
再就是住房是淺層次的問題，不是深層次的問題。我們在淺層次感覺，沒有在深層次思考，所以永遠是淺層次的問題，每天都感覺，這都是淺層次的。所以我覺得這個問題很簡單，如果按照這個形式邏輯，沒有什么政府不可以管的。比如水、糧食、油、電、汽油、服裝，服裝也是必須品，每個人不能裸體開會，是不是政府也要管。什么算大宗，20年以后房子還不是不是大宗？如果我們的的收入再進一步提高…所有的都不能管到像現在這樣微觀。
社會保障系統是另外一個系統，但是市場是主流的東西。
梁小青：為什么住宅國家一定要參與、管理，而不通過收入決定房價、購買或者是占有，變成他的資產。我覺得住房的問題不同于一般的電視機、服裝等等。作為一般的人群來講，這是首先要考慮的。第二占有土地資源，第三涉及到產業發展和其他相關產業的關系。尤其是作為收入不平等的情況來看，政府有沒有責任考慮中低收入家庭的住房？政府要建立保障體制保障一部分的住房問題，不等于我們不承認住房是商品。這是前提，沒有什么可懷疑的。
任志強：我也不同意梁司長的看法。梁司長認為98年轉軌就完成了，但他們認為完成，我們則認為沒有完成，這就是矛盾。什么是收入？這到現在也沒有解決。舉一個例子，我們的住房改革，98年23號文件提出了住房補貼，什么意思？住房補貼不在工資里而在工資外，這對國企或者是對財政支出的企事業單位都能獲得保證，因為他能拿到這塊住房補貼。但是幾乎所有的企業這塊都沒有，比如美國的工人，他雇傭這個工人的時候含不含工資里的住房工資含量，可以明確說含。但是中國，我們工資制度里明確說不含，因此最低工資保障的時候，只保障生活費和工資，而不保障住房，那憑什么讓大家花錢買房子，這個邏輯是錯誤。
拿住房補貼買房子和收入沒有關系了，只是看住房補貼有多少。如果中國的文件把住房補貼砍掉，都納入工資里，所有企業工資含量里必須含有住房成分，這是另外一回事了。如果中央的文件遲遲沒有取消住房含量，意味著我們的工資里永遠不含住房收入。既然國家沒有讓我們含住房補貼這部分怎么叫改革到位了。我不同意。
王教授這次論壇上有一個稀缺經濟論，什么叫稀缺經濟？在房子上高檔房子就是稀缺經濟。這個稀缺經濟的最大好處就是不用銀行貸款，大部分高收入都是一次性付款的。可是我們的文件規定高檔房子恰恰不能建，這和經濟理論是違背的。任何一個國家沒有不管住房的，發達國家有住房部，他不管中高收入，管的是低收入那塊。在我們混合的概念里，中低收入者是最初的概念，23號文件規定，高收入者在市場中買商品房或者是租賃商品房，大多數的人買經濟適用房，但是18號文件改了，改成中高檔收入者購買商品房，中低收入者買帶有社會保障性的經濟房和聯租房。但是在媒體的說法里還用中低收入者。
美國說低收入者類似我們中收入者的概念。在他的住房里，納入社會保障的最低收入者這部分政府已經解決了，真正買房子的相當于我們現在劃分的類似于中和低的夾心層，這個部分恰恰沒有在文件中體現，或者是沒有辦法解決。社會主義大鍋飯的時候是貧富差異最低的，但是大家都窮著。法國的公決結果是否定了國家利益，荷蘭也是。為什么會有這種現象？在利益重組的時候不管是國家利益或者是政府利益，屬于是和老百姓的利益重沖突，很多人會投反對票，住房市場也是一樣。屬于按穩定房價的辦法，把平均房價作為一個基礎數，一定會玩兒數字游戲。這個平均數是可以用產品結構，或者是文件提出的調整產業結構控制房價，一定是低產品多了，房價就低了。根本的問題還是建立住宅法，要寫清楚中與低夾心層的相應政策辦法。也有人提出來，為什么不愿意多生產小戶型的房，我們不是沒有生產，生產量其實不小，但是在人們的印象中這個房很小，而高檔房很大。其實他只是認為每套面積大，因為價格高了。但是最終解決住房問題不是看平方米數，而是看套數，高檔房的套數很低，但是面積很大，所以在銷售額的比例中占的比例不大。真正以套數來算，不到5%，去年只有4.8%，99年到2.6%，連續這么多年漲的比例很低，但是對平均房價的影響卻很大。如果仔細分析結果，高檔房增長一個點，整個房價就增長4%的增長點，所以去年8%的增長點就在這里，和實際增長量沒有關系。
政府問題長遠得不到解決，一定會今天要求這樣，明天要求那樣，市場中總是有問題，我們房地產市場畢竟才發展了7年，98年以后，直到2004年徹底取消了福利分房，才改真正的房地產市場開始。可以這樣認為，現在房地產市場有點問題，只是消費過于急躁產生的打了一個嗝。
梁小青：剛才講98年完成住房制度改革是講把實物分配住房貨幣化，當2000年是一個界限。從98年以后文件下發以后再沒有哪個單位分房了。把住房送到市場經濟以后，政府的責任完了，不是！現在出現的問題恰恰是體制上的問題沒有解決。
馮倫：政府責任過大的時候誰來糾正？老是強調責任，責任過大誰來糾正？相當于市場的交易行為已經破壞了，這個時候誰來糾正？
梁小青：最近下發的文件，我認為政府采取了區別政策，采取了以經濟杠桿調整，并不是把價格砍到一萬或者是一萬五。我給大家說一個數據，2000年，國家統計局調查戶均住房面積是52平方米。政府公布的數據2003年達到了77平方米。在瑞典，90年代初期，人均住房面積是72平方米，日本到戶均住房面積是93—95平方米。在法國也不到100平方米，也是95平方米。美國是170—140平方米之間，剛剛下發的文件定在120平方米上下浮動20%，地方政府規定140平方米，把住房面積和調節稅收政策掛鉤，是這樣調整的。目前市場反應矛盾最尖銳的地方是什么？對大多數家庭來講，比如上海，房價生長的速度和收入比例關系，和現在中低收入家庭也好，不管界定中低收入家庭是多少錢，這個關系應該是不協調的。
再一個住房市場在20年之內，一直會旺盛，但是否一年就解決？這需要研究深層次的問題。政府的行為規范，比如在土地的投放上，我認為是缺少計劃性。我92年在香港，當時香港房地產熱鬧到什么到程度？跟國內一樣，受市場影響，房地產市場非常熱，政府采取什么辦法？每年就投放兩塊土地，對市場進行平抑。任何國家，政府的調控手段是必須的，但是怎么合理科學有效是不斷完善的過程，不能說政府采取的政策沒有毛病，那不是與時俱進的關系。在這里談一點我的看法。
郭慶：我覺得政府應該有兩塊收入，一塊是稅收，一塊是地租，現在實踐都是加稅，稅收這塊解決的是政府調控的事。中國憲法規定，所有土地除了農村土地是集體之外，其他的土地都是國家的。理論上是國家的，但是是哪層國家，是中央政府還是地方政府，這中就造成了無數的矛盾和沖突。但是無論如何收這的塊租應該補貼給中低收入階層搞福利房也好，廉租房也好，這個責任現在一股腦由開發商承擔，我覺得開發商本身承擔不了這個責任，既沒有這個能力，也沒有這個義務承擔。收租子不是你收的，是國家收的。國家收了就應該承擔義部分義務，從道理上說應該是這樣的。
左曉蕾：請教任總，我得到的信息跟你不一樣。大多數的炒房人不是從銀行貸款的。
任志強：最高層的是不用來炒的，你說的是總層的，超過1.6萬的銀行就不貸款了。
左曉蕾：如果有很大一部分在銀行，就很危險。外國的公司來見我的時候，他跟我說，我在中國做房地產，投資了一個項目，第一個項目已經完成了，已經全部賣掉了，錢已經存在銀行里，等人民幣升值。我說你自己拿錢嗎？他說不是，只有一部分是直接投資，其他全部是銀行貸款。
任志強：是開發貸款，和消費貸款是不一樣的。
左曉蕾：整個開發從銀行貸款很多，本身就是問題。
馮倫：中國的經濟主要靠國有銀行支撐起來。看看國有資產有多少是銀行的。
左曉蕾：就像梁司長說的，資源是稀缺的，土地資源是不可再生的。銀行貸款也是資源，如果70%投在一個行業上，雖然房地產是支柱產業，為什么我們還平衡發展？我只是說信息不對稱，我得到的信息是這樣的，而且第一手信息也是這樣的。這點是不是還需要更多的調查？還有需要的問題，什么叫需求？我覺得中國房地產前途無量，有很大的發展空間，但是有可能更多的是在中低檔房上。中國政府土地調控上，沒有放的很正確。香港是在賣土地，但我們賣土地中有制度不完善，有很重要的比例是規定發展商一定要做那個事情。中國賣地就是純粹的收入，這種行為非常不利于房地產合理發展。政府應該有很多行為，在所有的自然壟斷行業里，包括水電這樣的東西，全世界政府都進行干預，進行價格調控。土地不可再生，資源也是稀缺，從這個角度來說，是調控方式問題，是不是有尋租和過度干預的問題，這需要政府學習和調整。但是調控中是不是應該把其他原因考慮進去？
梁小青：我看了任總發表了一篇文章就占的一整版，讓他說三言兩語可能很困難。還有馮總郭總，都有自己的切身體會。反應了什么問題？反應房地產業的發展就是有他的特性，從剛才每一位嘉賓的發言，其實都反應出住宅作為一種商品，不同于其他一般商品。涉及到社會問題、經濟問題，還有技術問題，同時也涉及到理論問題、政策問題和實踐問題。由于這么復雜的一個系統，我昨天在想一個半小時怎么說清楚，但是有一點可以走向共同的。中國的房地產業作為一種支柱產業的地位是不可置疑，不管采取什么宏觀調控行為，應該把宏觀調控方式或者是一些做法，希望它更加科學，但是不要大驚小怪。政府的宏觀調控就應該隨著市場中的問題經常出現，要準要對，這是大家期望的。我們的房地產業是支柱產業，這點不會因為政府采取什么樣的宏觀調控手段就否定。
我們的前景是樂觀的，聯合國大會提出人人有住房，我們提出建設小康社會，這個壓力也是很大的。但是同時我們也有潛力，這個潛力就是房地產市場。尤其是在二十一世紀，住房的發展和房地產的發展，不應該僅僅停留在經濟制度上，還應該考慮技術政策。比如采取什么產業政策讓開發商的建房或者是整體住房建設能夠降低能耗，能夠以高科技建設市場需要的產品，所以我們任重道遠，前途是光明的。
按照會議要求大家有兩個提問的機會。
提問：預防國家經濟過熱問題是大家比較關注的，也是國家宏觀調控的重點，現在主流社會輿論特別關注房地產過熱的問題。請問臺上的三位，你們認為我們國家現在是否存在房地產過熱的問題，怎么判斷房地產過熱？
任志強：什么叫過熱，什么叫不過熱，得有一個溫度計，比如人的身體有溫度計，37度是過熱的。投資過熱重要的原因是98年以后取消了福利分房，那部分的投資沒有算進去，我們總的房屋建成量沒有增加，盡管大家說2004年爆熱，但是竣工和開工都是最低的。2004年房屋總量才增加了3.2%，我們看不到過熱。投資過熱只是錢花的多了，可能都花在地上了。我們房子沒有多建，我們房子總量沒有增加，從現在的建成區總量計算，房子總量增加速度也很低，很多不到20年的房就拆了，又重建。所以GDP不斷增長，而財富沒有增加。
提問：請問梁女士，我作為房地產的消費者，本身我也是投資者。我非常同意任總的看法，目前政府的處理是有問題，上一個春節的時候，我剛剛去香港日本考察過，在美國，在夏威夷的海島上，美國政府為印第安人劃出一塊土地來，他認為這部分人收入很低，但是由于歷史問題必須對他們進行保障。我問當地的美國人，我說你們窮人怎么住房，他們說他們的窮人住的都是TOWNHOUSE。前幾天任總在一個媒體上說過，窮人買不起房子可以租，如果承認市場經濟的話，窮為什么窮？為什么不努力工作？如果政府都通過行政手段來處理住房問題，那政府的公信力是有問題的。你作為政府的高官，不應該為了政府的利益而影響投資者的利益
梁小青：首先，我今天出席這個論壇不代表政府來，我是代表個人。我今天談的觀點是在政策研究的角度談的觀點。第二，我不是代表政府，因為在政府部門供職，我認為政府沒有問題。建設部作為住房管理部門，考慮到解決大多數人的住房是責任。現在正在實行鋼鐵康金住房示范工程，絕大多數是普通商品房，反應政府在考慮問題。今天的討論對研究在市場經濟中房地產的發展會給一些參考，房地產是非常復雜的系統工程，涉及到收入問題。收入問題也是很復雜的系統，涉及到財政等等的分配，很復雜。光談這個問題，光談住房、收入和財政也是一個復雜的系統。說大的層次，宏觀調控政府建立科學、規范系統的宏觀調控體制，準確的把調控手段在市場上起到好的效應，這是我們對政府期待的。
房地產和其他的產品不一樣，比較地方化，地方政府在發展房地產的過程中，我認為政府首先行為要規范，自己講誠信。土地怎么拍賣？我在香港看，土地拍賣條款非常清楚，很明確，責任很到位。怎么建立宏觀調控？這是一個問題，包括中央政府和地方政府的關系，包括供應體制，還包括產業政策，怎么引導產業發展，還包括經濟上的政策上的。希望通過今天的論壇，引起大家對房地產關注的，也希望房地產市場能夠健康的向前推進。
今天的論壇到此結束，謝謝大家！
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