南京房產(chǎn)泡沫出現(xiàn) 樓市崩裂可能將從河西開始

    南京市場(chǎng)緊張等待的七部委新政實(shí)施細(xì)則在5月30日正式出臺(tái)。"細(xì)則"界定了"非普通住宅"的標(biāo)準(zhǔn)，而傳聞已久的契稅調(diào)整，并沒有出現(xiàn)在"細(xì)則"中。5月30日，南京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《南京市房產(chǎn)管理局等部門關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展意見的通知》，其中共八大部分18條調(diào)控措施，涉及規(guī)范土地供應(yīng)、完善住房保障、遏制投機(jī)炒房、控制投資購(gòu)房、加強(qiáng)金融監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，被稱為南京市的"市八條"。

    新政出臺(tái)

    相比上海、杭州，南京對(duì)"非普通住宅"的界定更為寬泛和不明確：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上；二是單套建筑面積在144平方米（含144平方米）以下；三是實(shí)際成交價(jià)格在同類區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下（含1.44倍）。但是，具體區(qū)域、具體高房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)并沒有制定出來。盡管八大條包括１８點(diǎn)內(nèi)容，但是，實(shí)質(zhì)性內(nèi)容并不多。

    作為貫徹七部委新政的一部分，5月底，南京市就已經(jīng)加大了中低價(jià)住宅地的供應(yīng)。近期，南京即將上市的28塊地塊，其中12塊供應(yīng)中低價(jià)住宅用地，超過供應(yīng)總量的40%。之前，江蘇省物價(jià)局也出臺(tái)了建立商品房成本監(jiān)審制等5項(xiàng)措施，打擊炒作以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

    據(jù)南京房地局相關(guān)人士介紹，2005年，南京市場(chǎng)的新房供應(yīng)量將達(dá)到1500萬平方米，而市場(chǎng)需求量只有800萬平方米，供求比例達(dá)到1.89：，嚴(yán)重的供過于求。在此情況下，南京房?jī)r(jià)肯定不會(huì)再次走高。

    事實(shí)上，2004年南京的土地交易已經(jīng)開始低迷。據(jù)南京市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公布，2004年，南京土地成交面積、成交金額都只有2003的一半。在2004年3月、7月、10月中，土地成交額還創(chuàng)下零的紀(jì)錄。這說明，2004年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，表面上形勢(shì)一片火熱，但開發(fā)商心理卻并不是特別看好。

    表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是，南京樓盤銷售打折的現(xiàn)象比較突出。據(jù)稱，在南京打折最厲害的江寧板塊，對(duì)于折扣標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商幾乎形成了共識(shí)：購(gòu)房者一次性付款，打7.7折；付一半現(xiàn)金，打9.8折；付款額30%，折扣標(biāo)準(zhǔn)為9.9折。市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)打折成為共識(shí)并開始形成標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將是樓市走向下跌的一個(gè)重要征兆。

    不久前開盤的中海，給了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)重重一擊。在南京河西地區(qū)，靠近萬科、萬達(dá)的中海新盤開盤，開盤價(jià)為每平方米4800～5600元之間。而萬科房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米6500元（含500元裝修成本）。中海一舉將河西地區(qū)房?jī)r(jià)拉低了近千元。抉策地產(chǎn)研究中心主任厲建軍對(duì)記者說，中海的定價(jià)將給附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大壓力。許多業(yè)界人士擔(dān)心降價(jià)效應(yīng)將大范圍蔓延。

    泡沫初現(xiàn)

    六朝古都南京，是經(jīng)濟(jì)大省江蘇省省會(huì)，南京房?jī)r(jià)在江蘇省一直穩(wěn)居"龍頭"地位。2004年南京房?jī)r(jià)平均漲幅為15.2%，"萬元盤"頻頻出現(xiàn)。

    南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2000年開始啟動(dòng)，其中一個(gè)主要方面就是動(dòng)拆遷。2003年拆遷量達(dá)到5萬戶、拆遷面積達(dá)到400萬平方米，形成巨大的剛性需求。此外，政府為了鼓勵(lì)百姓購(gòu)房，出臺(tái)了很多包括零首付在內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠政策。另外，南京年均15萬的外來人口都形成了巨大的需求。隨著房?jī)r(jià)的上漲，拆遷補(bǔ)償也迅速上揚(yáng)，2004年一類地區(qū)拆遷補(bǔ)償已經(jīng)超過每平方米6000元。

    從數(shù)據(jù)上看，2000年南京城區(qū)均價(jià)只有3400元/平方米，到2003年城中地帶均價(jià)達(dá)到6000元/平方米，2004年出現(xiàn)不少"萬元盤"。而2004年南京城鎮(zhèn)年人均收入只有11570元。房?jī)r(jià)的上漲也加劇了炒樓現(xiàn)象，南京本地的房?jī)r(jià)泡沫由此迅速形成。厲建軍對(duì)記者說："無論從房?jī)r(jià)、還是行業(yè)利潤(rùn)上看，南京地產(chǎn)都是存在泡沫的。"

    2004年江蘇省建設(shè)廳對(duì)省內(nèi)主要城市居民收入、房?jī)r(jià)問題做了一個(gè)專項(xiàng)調(diào)研。調(diào)研顯示，南京房?jī)r(jià)與居民年收入比為8：1，位居全省第一，超過蘇州的6：1。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上～6：1的水平。而據(jù)南京民間機(jī)構(gòu)調(diào)查，該比例甚至超過10：1。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年南京人均收入為11570元，在長(zhǎng)三角15個(gè)主要城市排名中居11位。而南京的居民生活成本卻高居全國(guó)第5，高房?jī)r(jià)可能是主要原因。

    新城效應(yīng)

    借助十運(yùn)會(huì)2005年在南京召開這一契機(jī)，南京市政府在過去幾年里開展了一個(gè)規(guī)模浩大的新城市建設(shè)計(jì)劃：大力建設(shè)總面積約為56平方公里的河西地區(qū)（也稱河西新城）。河西地區(qū)，是南京秦淮河以西、長(zhǎng)江以南的一塊區(qū)域，過去是欠發(fā)達(dá)的棚戶區(qū)。

    2003年，南京市政府宣布拿出326億元進(jìn)行配套建設(shè)，而南京從建國(guó)以來歷年城建資金累計(jì)總和還不到326億元。這些利好概念放出去后，在很短的時(shí)間內(nèi)，河西地區(qū)集中了近50家開發(fā)商，其中包括順馳、萬科、萬達(dá)、中海、世茂等全國(guó)性大開發(fā)商。這一切都是典型的城市運(yùn)營(yíng)的舉措。河西地區(qū)由此成為南京房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域。

    2002年該地區(qū)房?jī)r(jià)每平方米2000元不到，2004年則迅速躥升至近6000／平方米。業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為，河西地區(qū)是南京房地產(chǎn)泡沫最集中的地區(qū)。也許正因如此，河西地區(qū)的房?jī)r(jià)也是最為脆弱的。

    本年度宏觀調(diào)控一開始，首先受影響的就是河西地區(qū)。一點(diǎn)工作室獨(dú)立顧問姚寧屏對(duì)記者說："由于政府和開發(fā)商已經(jīng)過早透支了房?jī)r(jià)未來空間，河西的房?jī)r(jià)很難穩(wěn)定。"

    也許南京樓市泡沫的崩裂，將首先從河西開始。