6月1日以來，“房地產新政”已經在全國普遍展開。由于各地的房地產市場發展程度不同和對房地產發展的理解差異，導致各地出臺的關于房地產政策細則也有不少差別。據我到各地的了解，大多數城市都傾向于自己所在地方的房地產市場發展健康，認為應該大力發展而不是遏制，中央政府的政策僅是針對少數城市的。在這種傾向下，各地落實中央"房地產新政”從寬而不求緊。比如，對普遍住房面積的理解，各地基本上放在144平方米這個上限上，即使是上海及長江三角洲這些土地資源十分稀缺的地方都是這樣。

    從這些現象來看，國內房地產市場處于地方政府與中央政府激烈的博弈中。中央政府希望從全國市場與長期的角度來觀察與調控房地產市場，地方政府卻從短期利益關系出發，來推動房地產市場發展。比如，目前上海房地產市場的泡沫比香港1997年的泡沫有過之而無不及，但近來上海房地產局主事者偏要說上海的房地產市場沒有泡沫，上海房地產市場的過熱只不過是一些炒作之結果。如果各地的主事者都是這樣來理解目前國內的房地產市場，那么這次房地產新政要達到目的是不可能的。而中央政府與地方政府對房地產市場理解之差異，就在于目前房地產市場上幾個重大的理論問題沒有澄清。

    首先，據主流的觀點來看，目前國內房地產市場火爆完全在于有強勁的需求，是市場需求帶動了國內房地產市場的投資過熱，帶動了不少地方房價快速上升，因此，國內房地產市場發展是健康的。但問題是，什么是“國內房地產市場的需求”？目前，國內房地產市場有四種需求：一是個人購房自住的需求；二是政府拆遷所導致的強制性需求；三是國內外個人利用銀行金融杠桿短期炒作房地產市場的需求；四是對房地產市場長期投資的需求。房地產作為一種特殊的商品，既可投資也可以消費。如果政府能夠對不同需求有不同的政策，有一些需求就會受到一定程度約束。比如第二需求，不少地方政府在刻意制造，這種勞民傷財、破壞市場的行為，就得用嚴格法律來限制。對此中央早有所動作，但還必須密切注意，決不可舊病復發。對第三種需求的遏制是房地產新政的主要內容。新政的政策對炒地、炒賣商品房及炒作期房是嚴格禁止的，但并沒有切入這種炒作的要害，即目前國內房地產炒作是利用了銀行的金融杠桿作用來炒作的。比如，2004年是上海的房地產炒作十分嚴重的一年，2005年4月末進入房地產市場的銀行資金就達到3800多億元。因此，要扼制國內房地產市場的炒作就得從銀行信貸入手。

    第四種需求則是市場長期生成的過程，而不是一時一刻人為制造的結果。就目前中國的情況來看，房地產投資需求可以培育，但應有更多的限制。

    因為，中國民眾剛剛從溫飽中走出，城市化進程也剛剛開始，如何保障民眾居住條件是政府的要責。國內房地產市場要想在幾年內就跨越他國幾百年所走過的路是不可能的。

    這里要重點分析的是第一種需求。可以說，目前國內房地產市場投資過熱、房價快速上漲，就在于第一種房地產需求消費完全誤解之結果。就目前的情況來看，國內房地產市場的第一種需求主體是25－35歲的年輕人。也就是說，目前國內不少年輕人希望有自己的一套房子，希望自己能夠置業。但在發達市場的國家，年輕人一般會在工作10年后，有了一定的財富積累才考慮自己購房。而國內年輕人購房基本上首期付款是從父母親及親戚那里拿，剩余的通過銀行按揭來付。

    為什么會出現這種現象？就在于國內銀行的超低利率與銀行資金的易獲得性，加上目前城市人口結構發生了很大的變化，即獨生子女為主導，從而制造了目前國內房地產市場虛假需求。因為，這些人購房時不僅沒有把利率風險、父母親養老保險、醫療保險等風險考慮在他們的購房決策中，而且也沒有把經濟周期變化導致房地產市場價格變化的風險考慮在內。這不僅造成國內不少大城市個人負債率急劇上升，而且出現中國個人住房持有率飚升并超越發達國家的狀況。這完全是不可思議的事情。如果國人的這種住房消費觀念不改變，或政府不通過適當政策來改變這種住房需求觀念，反之卻用優惠政策來激發這種住房需求，那么國內房地產市場住房需求肯定會陷入難以自拔的誤區。

    也就是說，目前國內的房地產市場最大隱患就在于第一類需求誤導。政府不要主張國內每一個民眾都有自己的一套住房，而是要引導民眾理性住房消費。否則，國人住房需求虛假繁榮就不會改變。這是目前“房地產新政”能否見到成效關鍵所在。

    其次，這次“房地產新政”基本取向就是調整房地產市場的住房結構，通過土地供應等多種優惠政策來保證住房市場中低檔價位住房的供應增加，以便滿足廣大中低收入民眾住房需求。可以說，中央政府這樣做本意是好的，但如何來落實，落實之后的后果如何？有待觀察。我們知道，住房結構不僅僅是價位問題。其實，民眾住房的負擔是由住房的單價與住房的面積決定的。如果住房價位比較低，但住房建筑面積大，民眾所承擔購房的成本也會很高。最近，各地把普遍住宅的面積都限定在140平方米以下，假定其價位合適，但開發商仍可能都把住宅建筑在這個上限上。如果這樣，民眾購房成本能夠降低嗎？還有中低住宅的比例如何呢？是低端的住宅建筑多一些，還是中端的住房多一些？如果沒有規定，開發商肯定以上限來開發。

    如果從長期看，還有一個十分重要的問題：目前國內城市化的過程中，城市拆遷十分平常，而這些拆遷的住宅可能就是不到十年的建筑，社會浪費十分嚴重。也就是說，如果我們目前的國內建筑都集中在面積大的中低端住宅上，那么我們是否考慮過這些建筑的使用壽命呢？隨著人口結構的變化和居民生活水平、收入水平的提高，未來十年、二十年這些住宅建筑壽命如何呢？在歐洲、美國甚至俄羅斯，其住房建筑都是幾十年甚至于上百年前的，但我們住宅建了就拆，這樣做社會效益如何呢？我想這是一個十分重要并需要認真思考的問題。也就是說，我們的住房結構調整如何與住房長期投資價值達到平衡，這不僅是一個重要的理論問題，也是一個國內城市化發展能否持續的大問題。

    第三，目前主流觀點是“房價快速上漲就在于土地是不可再生的，建筑住宅的土地是稀缺的”。只要是經濟資源，就一定是稀缺的，這是不需要討論的問題。但資源稀缺程度一高，人類總是會尋找出替代的產品出來，城市住宅建設的土地也是如此。不要說與日本與香港比，就是歐洲，也沒有看到哪一個國家會因為土地而不能解決民眾住房問題。人類早就找到許多替代土地稀缺的辦法。如向高層建筑延伸及發展城市公共交通。可以說，如果有巴黎、紐約那樣的城市交通軌道，中國許多城市根本就不存在土地稀缺的問題，關鍵就在于把城市基礎設置建設好。