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本報記者王小霞
在北京國貿中心一家清雅的咖啡廳里，輕輕地把玩著手中一杯“藍山咖啡”，面對記者關于“政策調控對投資客有多大影響”的提問，來自溫州的房地產投資客陳先生氣定神閑地回答說：“對我們的情緒有一定影響，但對我們的長期投資沒有太大影響。”
近一段時間，對國家關于房地產行業“老八條”、“新八條”以及“七部門聯合新政”的調控措施產生的影響，業界極度關注。一時間，充斥在媒體上的消息多是：上海房價降價三千點、炒客大量拋房套現、溫州炒房團被套牢等等令人心驚肉跳的信息。
那么，事實是否如此呢？
長線投資不受影響
與陳先生一起在北京投資房產的溫州人共有二十多人。“我們基本是想在北京尋求商業發展的機會，投資房產一是可以自己居住，另外就是有好項目投資購買后可以長期出租；短期炒作我們不會做，因為需要的資金實力更大，而且不穩定。”陳先生告訴中國經濟時報記者，自己在北京現擁有4套房子，兩套用于出租，一套自己居住，另外一套打算用做商鋪做生意。
與陳先生一樣，記者采訪的多位外地投資客的反映均顯示：此次政府政策調控對房地產短期炒作的行為有很大影響，但市場上多數的長線投資客受到的影響并不大。
以上海為例，全國聞名的溫州購房團最早進入上海的時間是2001年，最密集的進入時間是2002年。當時，上海房地產的銷售均價為4000～5000元／平方米。但現在，上海的房價平均在15000～20000元／平方米。正如中國鋪王、超然不動產營銷機構董事長吳昊所說：“此次政策調控后，有媒體報道說上海房降下降了3000點，即使此消息屬實，對溫州投資客的影響也不會很大。因為15000～20000元／平方米的房價再下降3000點，仍然很高，與溫州人當時進入購買的4000～5000元／平方米相比，溫州購房團依然不會有虧損，更何況大部分溫州購房團專注的是長線投資，從2001年到現在，租金收入、商鋪收益已經不少。
吳昊認為，溫州購房團進入上海，不僅僅是為了購房，更多的是看中上海市場發展的機會，大部分投資客都有商業業務在上海。
“在房地產調控政策出臺后，我特意兩次回溫州召開客戶座談會，了解政策調控后對投資者的影響。”吳昊說，投資客們認為政策調控對他們的心理有一定的影響，但仍然會繼續在房地產市場的投資。因為，雖然上海一手房的售價在走下坡路，但二手房的租賃行情仍然高漲，長期出租的租金收益相當看好。因此，溫州投資客是不會選擇退出房地產市場的。
上海一位房地產代理行的老總告訴記者，“公司在上海操作的商品房銷售過程中的確也出現過退定等現象，但基本都是上海本地人，因為他們的自有資金不是很多，抗風險能力不強，面對政策調控以及市場變動采取觀望態度，這很正常。而且，此次政策調控和擠壓房地產泡沫，真正擠出去的是那些炒賣房號、短線投資客。
“政策調控后，上海的確出現了急切拋房套現的情況，但并不是普遍現象，更多的投資客還是在觀望，甚至基本就沒有動搖原來的想法。”吳昊說，這是他近期調查的結果。
購房策略“壓高走低”
張旭也來自溫州，在北京投資購買了兩套房產。一套自住，一套出租。“我兒子在北京上學，在北京買房主要是為了陪孩子上學，但總不能什么事都不干，所以想開個商鋪在北京能有所發展。”張旭表示，現在外界對于溫州購房團有很多誤解，總認為溫州人是炒高房價的罪魁禍首。“其實，我們買房非常謹慎，常常組織十幾、二十幾個人一起團購，壓低價格。溫州人并不傻，不是說誰的房價越高我們就買誰的。”
張旭給記者講了一個例子，他們十幾個人在北京某中高檔樓盤購房時，先由一批人進去和開發商談折扣，談到一定程度后又進去另一批人再壓低價格談判，就這樣幾個回合下來，他們買到手的房子比別人的價格低了近兩成。
像張旭所講的例子不僅在北京，在上海、天津等地，溫州人使用的購房策略通常都是“壓高走低”。這正如陳先生所說：應該說我們是壓低了房價，怎么是抬高了房價？
溫州人買房的高明就在于團購。據了解，有24個溫州人去青島買房，把24個人分為幾個行動小組，然后有組織有計劃地進去洽談。
第一組去了，試探性的先詢問多少錢一平方米，還有多少房子沒賣。
第二組進去了，問買兩套能優惠多少，買三套、五套、二十套呢？最后打聽清楚了，價格最低可以壓到每平方米2400元。他們說回去商量一下再定。
過一會兒，第三組進去了，談到了2300元。當第四組進去時，他們就說，我們買的多一點兒，2200元，你賣不賣？
等到第五組進去時，他們洽談的目標就是2100元了。
當幾個組都談完后，他們坐下來，好好琢磨一下，價格還有沒有可能再壓一壓，壓到多少為好。
最后，24個人一起進去了。這次不再跟售樓小姐或銷售總監之類的小人物對話了，他們直接面見老板，把價格壓到了2000元。開發商哭笑不得，這是接近成本的價格，他不知道這群溫州人是怎么摸到的。
溫州人買房時的團購方法，一般都會使成交價低于當時市場價格很多。
真正的炒家是開發商
此次，政府打出政策調整“組合拳”，目的是打壓房地產市場的炒作之風。這致使傳媒以及業界將“整治”的矛頭指向了投資客和“炒房團”。
“實際上，真正的炒家是開發商。”一位房地產經紀公司的老總這樣向記者披露。上海最近連續兩批處理了11家房地產開發商，他們中間大部分都存在違規炒作現象。“有的商品房項目根本就沒有經過一手銷售程序就直接進入二手房市場進行炒賣。”該老總表示，這根本不是個別人或者購房團所能做到，幕后真正的炒作者實際就是開發商。
為了炒高房價，開發商甚至向銀行進行假按揭。“2004年，中國銀行監管部門發現全國12個城市、包括北京都在做房貸虛假按揭。”最近，中國銀行業監督管理委員會閆慶民司長在一次會議上表示，開發商的炒作已經到了不惜違法、違規的地步。
開發商不僅不斷炒高房價，對于中央三令五申要求嚴控的土地，至今仍把它作為追逐暴利的砝碼。“昨天，杭州一家開發商來上海尋找合作伙伴共同開發一個項目，其1991年拿的土地憋到了現在，開發商本想在房價再高些的時候開發，沒想到中央此次不斷調控房價，所以才著急拿出來開發。”上海一位不愿意透露姓名的房地產老總告訴記者，該開發商自有開發能力不夠，所以想盡快在上海找到合作伙伴。
上海市經濟管理干部學院朱林興教授指出，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。
“行業炒作之風盛行，而真正的、最大的炒家是開發商。此次政策調控對于房地產市場而言非常必要。以上海為例，其房地產價格已經嚴重背離了價值，以前上海郊區3000元／平方米的房子，現在已經漲價到了15000元／平方米左右。所以，上海的房價必須壓下來。”吳昊認為，如果人人都能在這個行業一夜暴富的話，那么這個行業一定有問題。
溫州人的六種投資類型
“打壓炒作之風的確需要，但把打壓的矛頭指向溫州購房團或者一些投資客顯然有失公平。溫州人到各地購房并不全是為了投資。”
據稱，吳昊是一手將溫州購房團推向上海甚至全國各地的“幕后策劃者”。根據大量調研及多次組團的經驗，吳昊認為，在上海等地購房的溫州人可分為六種類型：
第一是純粹投資類，屬于資本運作。這類人或早年經商已完成了原始積累，或子女在外賺了很多錢，大量的資金滯留手中，找不到投資項目，存在銀行又不劃算。許多理財專家認為，當前個人投資最佳選擇有三項，一是投資基金，二是投資房地產，三是藝術品。這三項只有房地產這一項適合于溫州人。這類人在購房置業上的特點是：一比較理性，二投入資金也多，動輒數百萬，甚至于幾千萬元。
第二是教育投資類。溫州人平均受教育程度偏低，享受高等教育的人僅占4．8％。溫州人錢多知識少，有錢的溫州人都把自己的大學夢寄托在了后代身上。所以，他要在上海買房子，讓孩子有一個上海的藍印戶口，把孩子送去讀書，讓自己的孩子和上海孩子享受同樣的教育。他們說，與其給孩子留100萬元，還不如給孩子一個受教育的機會。這類購房者，大都選擇附近有重點小學、中學的樓盤。
可以算一筆賬，在上海購一套寫字間，首付40％，10年按揭，8％的年回報率（通常開發商包租），租金還貸還綽綽有余，余下來的錢可以作為孩子的學費，供孩子讀完大學。如果孩子大學畢業后，找不到合適的工作，還可以將寫字間收回，給孩子辦公司。
第三是自己居住類。在上海做生意，因商務常住上海的溫州人，當發現房租已超過購房還貸時，租房不如買房劃算了，自然會想到購房了。溫州人大都把家看得很重，有一份屬于自己的房子，就等于在上海安了一個家，心里也會感到踏實。
第四是保障投資類。購房的目的是為了將來用房租來養老。
第五是從眾投資類。此類沒有明確目標，別人買我也買，別人賺我也跟著賺。這種人往往是親朋好友、鄰居街坊、同事同學，大家一起去購房。另外，溫州人不怕露富，喜歡張揚，在上海買了房，會大肆在別人面前炫耀，甚至于勸別人也去買。于是，一帶十，十帶百地把購房熱給帶了起來。
第六是海外溫州人回來投資。據官方統計資料表明，海外有40萬溫州華僑。民間估計，遠遠高于此數，約100萬左右，這些溫州人百分之七八十在歐洲。在這些人當中，有許多人已經完成了資本積累，有能力回國購房或投資了。如選擇房地產投資，他們往往會選擇上海。那些出國前是農民的人說，如果回溫州置業，溫州人還會認為他們是“鄉下人”，如果到上海置業，會被當成海外華僑。
吳昊分析說，在這六類人中，除了第一類和第六類具備商業頭腦之外，其余的四種均不具備。而這些不具備商業頭腦的人的購買力約占購房者的70％之多。
也就是說，溫州人并不是聰明絕頂，更不會把中國房地產的價格炒高，房地產真正的炒家是開發商，真正的問題癥結在于土地。
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