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中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組
由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家國內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組”，最近全新完成“2005中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)”報(bào)告。
研究小組經(jīng)過對中國35個(gè)大中城市深入細(xì)致的調(diào)查研究，在吸取國內(nèi)外先進(jìn)評價(jià)方法和指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合中國城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，構(gòu)建了一套評價(jià)“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力”的理論方法體系；根據(jù)最新可獲得的2004年年度數(shù)據(jù)（并參考2002年與2003年年度數(shù)據(jù)），利用因子分析法研究產(chǎn)生“住宅開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市”、“寫字樓開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市”、“商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市”、“房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力十強(qiáng)城市”，最終形成“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)”。
“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)研究”報(bào)告是“中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組”持續(xù)進(jìn)行的一項(xiàng)重要研究課題。本次研究成果與以往相比，在評價(jià)方法、數(shù)據(jù)規(guī)模方面均有提升。本研究報(bào)告對于引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者跨區(qū)域開發(fā)投資，以及房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
住宅開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市
按照基本理論框架，“中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組”分別從潛在需求、當(dāng)前需求滿足程度、市場表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對35個(gè)大中城市住宅市場的開發(fā)投資吸引力進(jìn)行研究，具體評價(jià)指標(biāo)為人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝凇N售增長率、竣工增長率、銷售面積／竣工面積、銷售面積／新開工面積、吸納率等。
研究結(jié)果顯示住宅開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市是：上海名列第一，北京名列第二，重慶名列第三，隨后依次是：南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都。（見表1）
在住宅投資吸引力十強(qiáng)城市中，一直是投資熱點(diǎn)的上海和北京依然穩(wěn)居前兩位。重慶憑借重要的經(jīng)濟(jì)地位和人口體量，首次進(jìn)入十強(qiáng)并高居為第三名。致力于建設(shè)大西南出海通道樞紐城市的南寧，商品住宅的年均竣工增長率為75％，位居第一，商品住宅的年均銷售增長率以74％位居第二，住宅市場供求兩旺，凸現(xiàn)其投資吸引力，躍居十強(qiáng)的第四名。南京、成都和天津各居地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，擁有著穩(wěn)定而廣泛的市場需求，具備持續(xù)的投資吸引力。合肥和南昌近年來住宅市場發(fā)展強(qiáng)勁，市場活躍，合肥的年均竣工增長率和銷售增長率分別名列第二和第一，成為很多考慮分散化戰(zhàn)略投資的開發(fā)商特別關(guān)注的城市。南寧、合肥和南昌的入圍也表明二線城市住宅市場的投資潛力正在顯現(xiàn)。
辦公樓開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市
按照基本理論框架，辦公樓開發(fā)投資潛力的具體評價(jià)指標(biāo)為進(jìn)出口總額、施工面積、竣工面積、銷售面積、新開工面積、吸納率、就業(yè)人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銷售面積增長率、竣工面積增長率等。研究結(jié)果顯示辦公樓開發(fā)投資潛力十強(qiáng)城市是：北京名列第一，上海名列第二，廣州名列第三，隨后依次是：天津、深圳、重慶、合肥、南京、西安、杭州。（見表2）
辦公樓開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市中，一半以上是中國最早對外開放的城市，這表明外向經(jīng)濟(jì)和對外合作程度直接影響辦公樓的開發(fā)投資潛力；北京、上海、天津和重慶四個(gè)直轄市在十強(qiáng)排名中仍然獨(dú)占鰲頭，廣州和深圳也表現(xiàn)出持續(xù)的投資吸引力。依靠上海的輻射效應(yīng)和長三角地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，南京和杭州進(jìn)入十強(qiáng)并非意料之外。憑借較高的銷售竣工增長率和市場吸納率，合肥的辦公樓市場表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的開發(fā)投資吸引力，其辦公樓的竣工面積和銷售面積的年均增長率都在200％以上，在三十五個(gè)城市中均排名第二。獨(dú)特的地理位置和經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)，使西安成為很多企業(yè)在西北地區(qū)租用辦公樓的首選城市，并形成一定規(guī)模優(yōu)勢和輻射能力，由此躋身十強(qiáng)。
商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市
根據(jù)基本理論框架，商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力的具體評價(jià)指標(biāo)為出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會消費(fèi)品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費(fèi)品零售總額、ＧＤＰ增長率、出租率、吸納率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，研究結(jié)果表明，商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市是：上海名列第一，重慶名列第二，北京名列第三，隨后依次是：深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都。（見表3）
從商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市排名可看出：四大直轄市因其長期形成的商業(yè)氛圍均名列榜中；廣州和深圳的商業(yè)物業(yè)市場憑借獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地位和地緣優(yōu)勢依舊保持著強(qiáng)勁的投資吸引力。身處長江三角洲的杭州和寧波由最初受到上海的輻射而成長，現(xiàn)在它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)一步提高，商業(yè)市場更加繁榮，商業(yè)用房的投資吸引力突出。成都和哈爾濱均為大型省會城市，分別是西南和東北地區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷史較長，對投資者存在持續(xù)的吸引力。
房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力ＴＯＰ10城市
根據(jù)基本理論框架，從國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)總量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市發(fā)展與建設(shè)情況，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面重點(diǎn)分析了城市房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境吸引力，具體評價(jià)指標(biāo)為固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝�、就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實(shí)際利用外資、人均ＧＤＰ、固定資產(chǎn)投資／ＧＤＰ、固定資產(chǎn)投資增長率、ＧＤＰ增長率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力十強(qiáng)城市是：北京名列第一，上海名列第二，廣州名列第三，隨后依次是：南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶。（見表4）
在房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力的十強(qiáng)城市中，北京、上海、廣州、深圳和天津的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，具備城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的傳統(tǒng)優(yōu)勢。同時(shí)，這些房地產(chǎn)市場在城市整體經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的地位，且城市發(fā)育成熟，這些都是吸引投資者的重要原因之一。憑借廣闊的投資市場和獨(dú)特的地理經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，重慶房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境日趨改善，形成對投資者的持續(xù)吸引力。青島、南京和寧波的城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，固定資產(chǎn)投資較為活躍，房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會豐富且市場運(yùn)作日趨規(guī)范，從而形成對投資者的吸引力。
呼和浩特作為我國北方重要的延邊首府，其城市建設(shè)的速度和水平在區(qū)域內(nèi)部表現(xiàn)突出，其ＧＤＰ近三年以68％的年均增速位居三十五個(gè)城市中的第一名；固定資產(chǎn)年均增長率也以111％位居第三名，再加上其輻射周邊的獨(dú)特優(yōu)勢，有潛力吸引更多的投資者進(jìn)入該市的房地產(chǎn)市場。
中國房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10
綜合上述三類物業(yè)市場開發(fā)投資吸引力和房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力評價(jià)，按照因子分析法得出房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10為：上海名列第一，北京名列第二，廣州名列第三，緊隨其后的是：重慶、深圳、南京、天津、杭州、寧波、武漢。（見表5）
從區(qū)域分布來看，三大都市圈的代表城市（上海、北京和天津、深圳和廣州）仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)最具投資吸引力的城市，東部城市的房地產(chǎn)投資價(jià)值強(qiáng)于中西部城市。十強(qiáng)城市中，絕大部分的城市都在東部地區(qū)。值得引人注意的是，西南地區(qū)重慶入榜，而且一躍成為榜中第四名，顯示出經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場萌生出的巨大投資吸引力。
房地產(chǎn)市場表現(xiàn)直接影響其投資吸引力。一方面，市場供求力量對比和市場消化能力是市場自身成長能力的直接表現(xiàn)，也影響到未來潛在供求之間的力量對比，對投資吸引力作用明顯；另一方面，房地產(chǎn)市場投資環(huán)境在綜合排名中發(fā)揮了重要作用。作為對城市房地產(chǎn)市場整體發(fā)育水平和發(fā)展?jié)摿Φ脑u價(jià)內(nèi)容，投資環(huán)境直接影響到投資者的實(shí)際投資行為。
在已盡量減少規(guī)模性指標(biāo)數(shù)量，避免單純由于總量過大而影響總體排名的情況后，實(shí)證結(jié)果顯示城市的規(guī)模效應(yīng)依然發(fā)揮重要作用。其背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律是：
一是因?yàn)榇蟪鞘袑Ψ康禺a(chǎn)市場的依賴程度更高，其正常運(yùn)行離不開成熟的住宅市場、辦公樓市場和商業(yè)用房市場的支撐，所以大城市的房地產(chǎn)市場具有更加廣闊的發(fā)展空間，更具投資吸引力；二是因?yàn)榇蟪鞘锌梢援a(chǎn)生輻射效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊城市的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，而且周邊城市在住宅市場和辦公樓市場等方面分擔(dān)了大城市發(fā)展過程中的巨大壓力，有利于推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的整體和諧發(fā)展。
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