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廣州日報:賣樓花釀苦果 商品房預售早該廢除


http://whmsebhyy.com 2005年06月08日 08:36 大洋網-廣州日報

    我國內地的商品房預售制度源于房地產業剛剛恢復與興起的年代。鑒于房地產業自身的資金密集性及當時我國的房地產業剛剛萌芽,行業初始誕生時在項目融資上存在的具體困難,為了對這一新興行業給予支持和幫扶,從香港引進了商品房預售制度,即在商品房尚未建成(亦即還沒有形成具有交換價值的商品)之前,就允許其進入市場進行交易。這就是人們俗稱的“賣樓花”。商品房預售制度的實行,對于我國房地產業的快速發展起到了巨大的促進作用。但是,應當看到,這一制度的推行,也帶來一系列負面的影響

    降低了行業門檻推動產業惡性膨脹

    面對居高不下的房地產投資和不斷增長的

房價,引起了國家有關部門的高度重視,央行在2003年11月發布的三季度貨幣政策執行報告中評論道:“綜觀世界各國歷史,房地產信貸業務在這么短的時間內,以這么快的速度持續發展是少有的”。2004年4月之后,
中國經濟
全面進入宏觀調控,將房地產業作為重點監控對象。9月,
銀監會
發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,要求不得向資本金比例低于35%的房地產企業貸款,并將個人住房貸款借款人的月房產支出與收入比控制在50%以下。緊接著,國務院又采取了一系列嚴格的土地控制政策,力圖從資金與土地兩大資源條件入手,將過熱的房地產投資壓下來。然而,事實證明,這一系列的宏觀調控作用是有限的。2005年2月,央行發布的《2004年貨幣政策執行報告》顯示,商業銀行2004年的房地產貸款增幅比2003年回落了16個百分點,但是房地產投資增幅仍然高達28.1%,僅比上年回落了1.6個百分點。《商品房預售制度》,這種房地產業所特有的營銷規則,意味著開發商一旦獲得預售許可,便可“以小搏大、空手套白狼”。巨額利潤極大地刺激了開發商的胃口,不僅大大降低了房地產行業的入市門檻,造成百業齊奔房地產的局面,也使國家一切行政的、經濟的制約手段均相形見絀,削弱了國家行政的和經濟的宏觀調控措施的影響力度,這就是在某些地方房地產業的宏觀調控政策始終落不到實處的根本原因之一。

    背離了建設項目交付使用的基本規定

    商品房作為建設工程項目,具有不同于一般商品的特殊屬性。由于其關聯到使用者的生命和財產安全,國家對建設項目的交付使用,規定了嚴格的合格驗收標準(規范)和基本程序。“未經合格性驗收,不得交付使用”。而商品房預售制度的推行,卻允許尚未經過驗收合格,甚至是尚未建成的建設項目進入市場,這顯然違背了國家的相關規定,它將項目驗收不合格的風險轉嫁給了消費者。而未經合格驗收的商品房是無法取得房地產證的,這也是商品房交易法律糾紛不斷的根源所在。

    助長了開發商種種違規、欺詐行為

    近年來,一些樓盤相繼爆發假按揭、重復抵押事件,在廣州樓市引起不小的震動。開發商惟利是圖,交易過程信息的不對稱是導致這些問題出現的重要原因,而其中的商品房預售制度則是事發的根源。事實上,業內人士都明白,這種假按揭的手法是相當普遍的。只要開發商資金斷了鏈,他們首先想到的,自然是通過“假按揭”從銀行手里把錢套出來,將來項目銷售得好,便早早歸還銀行貸款,天衣無縫便蒙混過關了。而一旦銷售遇阻,資金無法回籠,便落個穿幫露餡的下場。

    商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預售制度造成的,然而,由于預售制度的存在,無疑為開發商的欺詐騙貸行為提供了方便之門、可乘之機,助長了開發商種種違法、違規、欺詐行為的發生。

    幾乎把全部風險轉嫁給銀行

    相當一部分開發商借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款和其他的金融工具,在商品房的開發建設初期就將風險幾乎全部轉嫁給銀行了。房地產開發項目中的資金關系由兩大塊構成。其一是開發商以項目地塊或其他資產作抵押向銀行的借貸;其二是商品房購買者通過按揭手續向銀行的借貸(這筆錢最終也進了開發商的賬戶)。這兩項加起來,大約占了開發項目資金來源的70%左右,如果加上拖欠款及一些項目的“墊資”工程,還有些開發商通過流動資金貸款用于支付土地出讓金。開發商真正投入項目的自有資金并不如想象的那么大。開發商通過一系列融資手段,將開發項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上。

    根據人民銀行最新統計數據,從2002年到2004年,三年間全國個人住房貸款增長迅猛,年度增加值分別為:2670億元、3528億元、4072億元。表現出的個人住房信貸余額,呈強勁的上升。截至2005年2月底,全國個人住房信貸余額已經達到16508億元。而2005年頭兩個月的個人住房信貸的增長依然較快,雖然較2004年稍有減少,但增幅依然處于高位。銀行業人士指出,個人房貸高速增長,帶來的風險已經不容忽視。

    增大了房地產項目的社會風險

    商品房預售制度應當建立在完備的社會信用基礎上,一旦信用瓦解,將會引發一連串的社會矛盾,危及社會安定和諧局面的形成。這也是近年來房地產市場法律糾紛不斷,有些甚至發展為嚴重的社會問題之原因所在。

    中國的房地產業已完成了資本“原始積累”,不僅不再是弱小的,需要扶持的幼芽,反而成長為不容輕視的巨大的資本源;房地產市場激烈競爭局面和大量商品房空置的存在,預示著買方市場的形成;大量違規、違法及欺詐行為的產生,也一再警告我們,社會的信用機制存在著許多問題。由此看來,歷經20余年的發展,我國的房地產業本身及其發展環境已經發生了很大的變化,商品房預售制度賴以為繼的基礎條件已不復存在,到了宣告其結束的時候了。

    應當制定一個時間表(比如說2年或3年),逐年提高商品房的預售條件,直至最終取消預售。還商品房以本來面貌,讓商品房與其他商品一樣,具備真切的商品屬性。真正實現現樓、現房交易。讓購房者在選購商品房時,像買其他商品一樣,看得見、摸得著、體驗得到,一手交錢、一手交樓(當然包括其相關的產權證書)。如此下去,相信房地產市場將得以凈化(大大減少違規和欺詐行為的發生),如野馬般狂奔的房地產發展速度將受到抑制,消費者的合法權益將得到保障,房地產泡沫破滅引發金融危機的風險將得以規避。房地產業終將日益健康地發展下去。

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