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實質(zhì)上，商業(yè)地產(chǎn)年的口號從2004年就開始在京城業(yè)界盛行，而這一口號的真正實現(xiàn)恐怕要從2005年算起，其中最為引人注目的便是位于三里屯地區(qū)的中國紅街，這一北京商業(yè)地產(chǎn)中的首個街鋪帶給了業(yè)界更多的期望，因為，在業(yè)內(nèi)人士看來，街鋪才是真正頂尖的商業(yè)業(yè)態(tài)。
街區(qū)商業(yè)由境外引入京城
如果說，2004年是大型集中商業(yè)當?shù)赖脑挘?005年的商業(yè)地產(chǎn)市場則更多呈現(xiàn)出了多元化的形態(tài)發(fā)展趨勢。偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理蔡宇翔告訴記者，在國外，街區(qū)商業(yè)是一種獨立的商業(yè)形態(tài)，通常會擁有比較好的經(jīng)營情況和投資回報。
所謂街區(qū)商業(yè)，實質(zhì)上是一種動態(tài)消費，區(qū)別于服務(wù)性為主的社區(qū)商業(yè)的靜態(tài)消費行為，它是社區(qū)商業(yè)的“升級版”。作為街區(qū)商業(yè)必須有獨特的文化氛圍，同時，街區(qū)的目標消費額可以進行偏高的設(shè)計，由于動態(tài)消費在通常有比較高的消費力，所以消費額度的計算有很大的提升空間。
記者近日從京城首個街鋪項目——中國紅街開發(fā)商勝策房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理謝琳處了解到，該項目所定位的消費群體不是周邊的消費者，而是在規(guī)劃一個新的商業(yè)中心，他的消費群體來自全北京，甚至是全國。
北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司總經(jīng)理徐毅認為，目前北京的不少商業(yè)地產(chǎn)項目單純地把炒作和商業(yè)規(guī)律等同起來。街區(qū)商業(yè)包含兩個指標。一是硬件，在項目建筑空間的營造上，有傾向性地選擇了時尚元素較高的社區(qū)配套，如主題商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及主題公園。二是軟件，這是街區(qū)生活的核心，即對生活在這個街區(qū)的人的生活習慣、人生價值定位等方面的引導。
精巧化操作思路更易成功
街區(qū)商業(yè)的亮相之所以引起如此之多關(guān)注的目光，在于其嶄新的商業(yè)形態(tài)改變了過去商業(yè)地產(chǎn)操作一味貪大求全的模式，北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司總經(jīng)理徐毅向記者表示，街區(qū)商業(yè)的精巧化、準確化的操作思路遠比那些追求“大體量”的商業(yè)地產(chǎn)運作思路更容易獲得成功。
徐毅表示，商業(yè)的成功不僅在于規(guī)模效應(yīng)，更多的是在于經(jīng)營的可持續(xù)性，即經(jīng)營效果，也就是單位面積所創(chuàng)造的價值，他認為，目前北京的不少商業(yè)地產(chǎn)項目沒有處理好形象工程和商業(yè)規(guī)律的關(guān)系，“很多商業(yè)項目違反商業(yè)規(guī)律，從規(guī)模、定位，包括整個操作的模式，都存在比較大的問題。”而以中國紅街為代表的街區(qū)商業(yè)一直在規(guī)避這種“貪大求全”的思路，從記者掌握的情況來看，中國紅街商業(yè)的總體量約為1萬平方米，以街道的形式呈現(xiàn)，共62個店鋪，與2004年面市的那些集中商業(yè)項目相比，紅街的體量甚至趕不上前者的一個零頭，但是中國紅街所具有的街鋪形態(tài)以及其所在的黃金地理位置都是2004年的大型集中商業(yè)所無法比擬的。
由于業(yè)態(tài)單一，租金、條款等內(nèi)容都有一定的范圍，社區(qū)商鋪投資回報穩(wěn)定，適合中長線投資。而街區(qū)商業(yè)通常不屬于徒步商圈，一般情況下輻射面很廣，這與其周邊的交通聯(lián)系、道路狀況、公共交通體系都有很大的關(guān)系。偉業(yè)顧問的蔡宇翔表示，在這一點上，街區(qū)商業(yè)的實質(zhì)，更大意義承擔了城市商業(yè)中心的功能。他認為，街區(qū)商業(yè)是一種相對理想的投資品種，投資者看到的是區(qū)域和城市未來的發(fā)展變化和價值，對于一上升型城市來說，其投資行為可以包含兩種，投資型和投機型。總體而言，街區(qū)商業(yè)的投資回報一般高于房地產(chǎn)升值的平均值。
地段規(guī)劃是最根本保障
“地段、地段、還是地段”——即便這句李嘉誠的至理名言已經(jīng)被業(yè)界叨念得爛熟于胸，至今卻仍還是商業(yè)地產(chǎn)取得成功必須遵守的“金科玉律”，沒有地段和區(qū)位的優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)創(chuàng)新將失去意義，只有將兩者緊密地結(jié)合起來，才能更容易獲得成功，因為地段直接意味著消費群體和消費能力。
以中國紅街為例，該項目位于傳統(tǒng)的涉外消費區(qū)——三里屯，工人體育場周邊一直是涉外、時尚人群的聚集地，這一地段本身所具有的特點就已經(jīng)決定了街區(qū)商業(yè)的風格。此外，商業(yè)建筑和規(guī)劃也是一個不可忽視的硬道理。五合國際主設(shè)計師劉力表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的越發(fā)專業(yè)化，在商業(yè)規(guī)劃的環(huán)節(jié)，細分的趨勢也就不可避免，“一定要聘請專業(yè)的商業(yè)策劃公司，專業(yè)的商業(yè)物業(yè)公司，專業(yè)的商業(yè)設(shè)計公司來組成一個非常專業(yè)的團隊來操作商業(yè)地產(chǎn)項目，這是成功經(jīng)營最根本的保障。”
作者：：洛濤
（來源：經(jīng)濟參考報）
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