北京房價的攀升與上海樓市的降溫形成鮮明對比

    自6月1日起，“期房不允許轉讓、對個人購買住房不足兩年轉手交易全額征收營業稅”等新政策開始實施，然而，房價卻并沒有如消費者期待的那樣立刻掉頭向下。同時，北京房價的攀升與上海房市的降溫形成鮮明對比。業內人士認為，兩地具體政策的不同和房價上漲原因的差異，是出現這一現象的關鍵所在。

    具體政策不同

    5月31日，北京和上海均在最后時限推出了普通住房標準，并且用足了七部委上限。兩者對比可以發現，和上海不同的是，北京這項“普通住宅標準”目前還只適用于個人住房轉讓環節，即二手房市場。而上海和中央七部委出臺的房產稅收政策增加了契稅方面的調整，即凡在2005年6月1日后購買非普通住房的，按3％稅率征收契稅。但是，上海的房產新政在實際操作層面上會有很多困難，因為按照這種標準，很可能原本普通的房子被劃分成非普通房子，而一些高檔房有可能被劃分為普通住房。

    同樣用足上限，北京和上海的樓市卻出現截然相反的走勢。來自北京市政府有關部門和房地產市場的信息顯示，6月1日不大可能成為北京房價的分水嶺，此后，北京房價仍將有一定的上漲空間，但上漲的幅度和速度將減緩。

    而從上海房地產市場近期的反應來看，新政給了市場一定打擊。自5月11日以來，商品房交易量持續下降，據國際物業顧問戴德梁行的初步估計，上海5月份二手房交易量比4月份下降了40％至50％，雖然市場仍處于僵持階段，但已有部分成交個案出現降價現象。

    樓市高溫原因各異

    在對滬跌京升的原因進行分析時，中國社科院金融研究所易憲容和亞洲開發銀行駐中國代表處高級經濟學家莊健都認為，上海房價暴漲的源頭來自國內銀行貸款的炒房行為。來自央行的報告稱，目前上海有3800億元人民幣在炒作房地產。這些資金對上海樓價上漲的期望值仍然很高，盡管目前有樓價下降的趨勢，但是投資者都不愿做最后一個離場者。

    莊健告訴記者，上海樓市短期的降溫現象與運用行政手段密不可分。尤其是今年上半年，針對上海房地產的政策力度和集中度，足以對房價上揚曲線形成制約。然而莊健認為，這些政策是否觸及供求關系的核心還很難說。一旦政策有所變化，投機、炒做可能會卷土重來。

    業內也有觀點認為，房價最終由供需決定，就像政府和開發商分析的那樣，北京的地產需求是建立在真實的基礎之上的，是有效需求。調整北京房價的關鍵是增加樓市的有效供應尤其是中低檔普通住宅的有效供應。

    新政效果有待觀察

    北京、上海房產新政出臺后，接受記者采訪的幾位專家對此褒貶不一。易憲容認為，目前的房產政策都只能解決房地產市場的表面問題，“組合拳”沒有擊中要害。而此次出臺的新規定僅依據七部委的上限而定，是有問題的。如在目前土地相對缺乏的市場環境下，“單套建筑面積在140（含）平方米以下”的門檻就有鼓勵居民購買大房子的嫌疑。

    莊健認為，房產新政的出臺，總體來說還是比較及時的，但是因為目前房地產市場的投機成分所占比例還不清晰，其效果仍需根據后兩個月的執行情況才能判斷。同時，幾位專家都認為，目前房地產市場局部泡沫仍然存在。易憲容認為，上海房價降低50％，北京房價降低30％，才可能使這兩個市場的房價恢復到正常水平。

    央行出具的報告顯示，房地產的資金絕大多數來自于國內銀行的貸款，由此，增加投機的成本才是抑制房價上漲的根本。易憲容對記者說，目前抑制房價的政策沒有做到對癥下藥，真正的殺手锏在于針對地產投機行為的經濟手段提息。

    但是莊健認為，應當區分正常購買居住和以投機為目的的購房行為，抓住炒高房價的真正因素。目前房產投資增速仍在20％以上，GDP也在高位運行，雖然通脹不明顯，但是生產資料和能源價格依然保持“高調”�！澳壳皝碚f，貨幣杠桿是最有效的政策，但是還需觀察房產政策的效果，估計近期不太可能有大的政策出臺�！鼻f健說。