6月1日起開始征收房地產營業稅，這將使個人轉讓商品房面臨著稅收成本的考驗。而在相關的普通住宅面積界定及稅收起征時間的確定問題上，也折射出西安地產發展中存在的硬傷。

    硬傷一

    戶型不合理三居室多為“豪宅”

    按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》中對于普通住房的規定，其中之一就是單套建筑面積在120平方米以下，西安執行這個標準面臨尷尬：目前，西安市的大部分樓盤的戶型設計偏大，空間浪費多以及功能布局不合理。

    西安不少戶型設計偏大，比如三房的戶型基本上都在120平米以上，兩房的很多也在100平米左右。截至昨日，西安市尚未公布普通住房的標準，如果按照國家標準來衡量，那三室以上的商品房基本上都屬于“豪宅”之列。但實際上，現在許多家庭考慮老人、孩子的居住問題，大都會選擇三居室的商品房。

    硬傷二

    期房有陷阱界限認定問題多

    由于西安不少開發商都是銷售期房，這樣在面積的計算上就會對消費者不利，特別是現在對普通住宅面積的硬性標準，往往會使購房者進入開發商的期房陷阱。

    如果以120平米的普通住宅面積來界定，這樣110至120平米的商品期房就是一個危險區域，因為面積的預測、銷售和最后測量都很可能發生變化，如果一不小心超過了120平米，可能房價支出并不多，但稅收負擔卻要增加上萬元。西安丈八路一樓盤在認購時，向購房者推介其多層110平米的三室兩廳戶型設計合理，不少購房者繳納認購金，但在開盤簽合同時購房者卻發現面積增加到122平米，讓不少購房者大為惱火。但這還并不是最后的面積，也有可能在最后辦理房產證測量時再次增加。這樣，購房者不僅要負擔增加的12平米的房價，如果要轉讓，還得多負擔上萬元的營業稅及契稅。開發商往往就是通過這些“小伎倆”，讓購房者掉入期房陷阱。

    硬傷三

    房產證拖沓免稅時間難確定

    6月1日起，2年以上個人住房轉讓則根據不同標準來區分稅收優惠，這2年時限成為能否享受營業稅免稅和優惠條件的重要界定。但購買住宅的起始時間怎么計算？

    在建設部、國家稅務總局、財政部聯合下發的通知中確定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。如果按照個人取得房產證時為其購買時間的話，那在西安市場如果轉讓商品房要取得營業稅優惠，那就遠遠不止是兩年的時間了。記者了解到，在西安商品房銷售合同上都會對房產證辦理作時限規定，一般是從交鑰匙或者入住起計算半年到兩年時間內不等，也就是說，購房者從入住開始計算，有可能在兩年以后才能拿到房產證，再加上是期房購買居多，從簽訂合同到交鑰匙也多在一年時間以上，這樣再加上政策規定的兩年時間，購房者如果要從買房起到享受轉讓商品房營業稅的優惠，很有可能要四五年以上的時間了。