三大風(fēng)險給異地房地產(chǎn)投資潑冷水

　　張立 特約撰稿

　　眾多的外地房產(chǎn)項目進(jìn)入上海宣傳其廣闊的投資前景，高額的投資回報。異地投資置業(yè)，似乎正在成為在新形勢下投資理財最為重要、最有前景的工具。但實戰(zhàn)經(jīng)驗告訴投資者，異地投資需謹(jǐn)慎，切忌盲目跟風(fēng)。

    三、四線城市市場風(fēng)險大

　　市場性風(fēng)險主要是指由于市場供需狀況引發(fā)的投資風(fēng)險。目前對于絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者而言，三線、四線城市最吸引其前往置業(yè)投資的原因在于房地產(chǎn)商品的絕對低價，這種絕對低價的誘惑正是誘導(dǎo)投資者沖動置業(yè)、盲目跟風(fēng)的主要原因。

　　但是，絕大多數(shù)投資者并沒有對項目所在地的經(jīng)濟(jì)情況、消費(fèi)能力以及市場需求狀況進(jìn)行深度的市場調(diào)研，并不了解這種低價位的深層次原因。

　　事實上，對于多數(shù)三線尤其是四線城市而言，居民收入有限，消費(fèi)能力不強(qiáng)，難以承付較高的房價支出；住宅商品化程度不高，居民一般都已經(jīng)擁有自住用房；外來人口有限，租賃市場疲軟；城市動拆遷力度有限，難以形成類似上海這種房地產(chǎn)發(fā)展中不可或缺的被動性需求；城市經(jīng)濟(jì)容量不足，難以形成商業(yè)房地產(chǎn)繁榮的基礎(chǔ)支撐。諸此種種，是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的狀況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定的，這種市場性風(fēng)險直接影響到投資者的投資收益，而且在短時間內(nèi)是無法發(fā)生實質(zhì)性變化的。

    異地開發(fā)商存在信用風(fēng)險

　　伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，前些年開發(fā)商信用問題似乎已經(jīng)引起了諸多投資者的重視。但是，在高額利潤的誘惑下，在投資渠道單一化的今天，許多投資者又開始忽略了潛在的信用風(fēng)險。

　　“零風(fēng)險高回報”的商業(yè)房地產(chǎn)項目越來越多的出現(xiàn)在市場之中，打著前三年8%的回報，以后若干年內(nèi)逐步提升回報的房地產(chǎn)項目充斥市場。而通過此類運(yùn)作，拉高房產(chǎn)銷售價格作為前三年投資回報，三年后項目陷入困境的項目則比比皆是。

　　沒有天上掉餡餅的好事，投資者必須時刻牢記。事實上，現(xiàn)有開發(fā)商無論其實力強(qiáng)弱、信用高低，均希望通過預(yù)收房款來維持其房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈，是勿庸置疑和無可厚非的。但是，對于缺乏實力和信用的開發(fā)商，存在著賺一票即退出的心理，對投資者構(gòu)成較大信用威脅。同時，由于信息不對稱，缺乏信用的開發(fā)商通過虛構(gòu)項目周邊規(guī)劃、夸大項目市場前景從而套現(xiàn)資金的案例層出不窮。在此背景下，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其相關(guān)運(yùn)作企業(yè)的信用評級和項目評估，不可或缺。

    監(jiān)控麻煩操作風(fēng)險大

　　操作風(fēng)險是針對投資者在投資異地房地產(chǎn)商品之后，由于距離上的關(guān)系導(dǎo)致操作層面的風(fēng)險。投資房地產(chǎn)獲取收益無非來自于以下部分，一個是租賃收益，一個是轉(zhuǎn)讓增值收益，一個是分紅收益（某些商業(yè)房地產(chǎn)開始幾年以固定回報形式，而后以固定回報加分紅收益回報投資者）。對于租賃來說，投資者很難尋找到穩(wěn)定的投資客源，因此必須委托一家具有較高知名度與品牌度的中介公司進(jìn)行操作，其中的委托代理關(guān)系具有一定的不穩(wěn)定性；對于轉(zhuǎn)讓來說，投資者同樣需要委托中介公司進(jìn)行操作，其中存在著一定的信息不對稱，可能會侵害投資者轉(zhuǎn)讓過程中的部分收益；分紅收益則愈加難以控制，盡管可以采取一系列的監(jiān)控措施，但是必定會發(fā)生一定數(shù)量的監(jiān)控成本，其效果如何，難以衡量。

　　針對異地投資房地產(chǎn)市場中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險，投資者切忌盲目跟風(fēng)，小心各種預(yù)期收益的誘惑。投資者對于一個項目所在的城市，必須對其經(jīng)濟(jì)當(dāng)量如人口、就業(yè)水平、工資水平、人均可支配收入、商業(yè)繁榮程度等進(jìn)行實地調(diào)研，選擇經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)發(fā)展前景，投資區(qū)位價值明顯，房地產(chǎn)二級市場發(fā)展逐步成熟的地區(qū)，投資開發(fā)商背景雄厚，重視維護(hù)企業(yè)知名度的房地產(chǎn)項目，才能獲取穩(wěn)定安全的投資收益。

　�。ㄎ闹袑�廣州、上海、北京、杭州歸為一線城市，重慶、武漢、長沙、南京等省會以及各省經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市歸為二線，三、四線城市主要是指地級市以下的城市。其他經(jīng)濟(jì)有一定發(fā)展、卻沒有發(fā)展到成熟階段的都可以歸為三、四線城市。）