日前，農總行出臺了個人住房貸款政策調整的意見，對個人住房貸款利率、首付款比例等事項進行了詳細規定。記者從上海農行了解到，農行將認真貫徹國家宏觀調控政策，并將一如既往地支持居民購買自住普通住房；同時，農行也將按照現代商業銀行的經營理念，按照風險與效益對稱的原則，區分不同的產品和客戶，通過差異化政策，建立科學的利率定價和利率風險管理體系，實現自身效益最大化，促進個人住房貸款業務持續、協調、有效發展。

    貸款利率 客戶對號入座

    從今年3月17日起，原個人住房優惠貸款利率被取消了。面對新政策下基準利率和基準利率的0.9倍這樣兩個不同的標準，很多貸款買房者都犯糊涂了:到底自己屬于哪一檔?上海農行房貸細則如此劃分:對于3月17日前取得農行個人住房貸款并執行優惠利率的客戶，利率調整從明年1月1日開始，農行規定，在2006年1月1日利率調整時無不良信用(即無到期未還本金、利息或罰息)的，可對其貸款利率按照基準利率的0.9倍執行；對于至利率調整時有不良信用的客戶，屆時貸款利率將調整為期限基準利率，或根據借款人風險狀況進行一定幅度的上浮。對于大部分具有良好信用的農行借款人來說，他們將得到農行優惠的貸款利率。

    對于2005年3月17日以后新發放的個人住房貸款，上海農行提出，對借款人購買的第一套自住普通商品住房(含經濟適用房)實行下限利率；同時，對借款人支付首付款比例較高的、借款人為農行個人優質客戶的、借款人購買農行總分行級房地產優質客戶開發的住房，或滿足其他相關條件，可在基準利率的基礎上進行一定程度的下浮。但對同一借款人及其配偶申請第三套個人住房貸款的，必須實行基準利率或適當上浮。

    房貸首付款 到底付多少

    對于手中流動資金不多的市民來說，首付款比例問題將影響到是否能成功買房。目前，關于首付款的比例問題，上海農行明確規定，最低首付款比例由原先的20%提高到30%。同時，支行在辦理個人住房貸款時，應通過人民銀行征信系統和該行信貸管理系統查詢借款人及其配偶已購房屋情況，對借款人及其配偶貸款購買第二套及第二套以上住房的，漸次提高首付款比例。對于明顯屬投機炒作購房行為的，不予貸款支持。

    貸款期限利率如何調整

    對于貸款老客戶來說，明年1月1日開始調整新利率，調整時貸款期限是根據整筆貸款期限而不是剩余貸款期限確定相應檔次基準利率。例如，一筆貸款期限為6年，至2006年1月1日已正常歸還3年，剩余貸款期限為3年，利率調整時執行5年期以上貸款利率，而不是執行3年期貸款利率。

    不良信用記錄如何計算

    貸款者可能在2006年1月1日之前有過不良信用記錄，特別是有過逾期還款記錄，但2006年1月1日前已全部還清，而且沒有新的逾期，那么上海農行對于這樣的情況不算有不良信用，可以享受同期限貸款下限利率。

    借款人提前還款并縮短貸款期限后，執行何種期限的利率?農行規定，根據整筆貸款期限而不是剩余貸款期限確定利率檔次，已經計收的利率不作調整。例如，一筆貸款期限為6年，借款人已正常歸還3年，現在提前償還部分貸款本金并縮短貸款期限1年，則剩余貸款期限由3年變為2年，銀行在執行時按照5年期貸款利率而不是2年期貸款利率。