我國房地產市場總體價格已經開始"起泡",這是不爭的事實,在經濟社會各層面已經取得廣泛共識。如何理解已實施的宏觀調控措施,今后是否會進一步深化調控,以及采取何種手段深化調控?這些問題不僅對房地產市場的運行和房產開發商有直接影響,也將對購房者產生巨大的、潛移默化的消費導向作用。

    宏觀調控下的市場反應

    政府對房地產市場進行宏觀調控的方法和領域,隨著對房地產"泡沫"危害性的認識日益加深而正在發生變化。

    前一階段的調控,主要集中在市場的供方領域(市場賣方),如控制土地與信貸的投放、項目自有資金比例不低于35%等措施。這些措施緊縮了房地產行業的資源供應,抬高了行業門檻,致使房地產市場的進一步發展在房價持續惡性上漲的背景下,在產業鏈的源頭上出現了資源嚴重緊缺的現象。

    對開發商而言,整頓市場秩序,規范行業行為,遏制投機炒賣,淘汰不合格企業是前階段宏觀調控的直接目的,對平抑房價反而沒有切身感受和利益動因；對以改善居住條件為主要目的的消費者而言,土地供應少了,企業信貸緊了,造房成本高了,市場上供應的房子肯定會少了,房價多半還會漲,此時不買待何時；對投資(投機)者而言,土地供應越少,造房成本越高,價格越會漲,買進恰逢"現在進行時"。市場的供方和需方在房價還要上漲的認識理解上顯得相當一致,在某種程度上共同推動了房價的持續惡性上漲(換一個角度看,也為下階段市場調控構筑了房價的平抑空間)。從單純的市場均價看調控效果,此階段的宏觀調控事倍功半；但對區域的財稅收入和GDP增長率的影響甚少,同時亦控制了今后的商品房新開工面積。

    現階段調控主要集中在需方領域(市場買方)。最具代表性的措施有二,且互為配套:其一是近兩次的利率調整。兩次的利率調整使住房按揭貸款利率提高了大約50個基點(見附表),尤其是第二次的利率調整只針對住房按揭貸款。其二是凡未還清以往住房按揭貸款者,不能申請辦理新的住房按揭貸款。政府通過這兩條措施及近期的其它配套措施(如新購商品房一年內不能上市交易等),不僅有效地遏制了房價的惡性上漲,而且向市場的供需雙方傳遞了明確的信號:近期或一段時期內針對房產價格持續上漲的宏觀調控,已偏向于對需方的調控了。不僅其政策意圖十分明顯,而且其政策效果也較為突出。今年4月,外地購房者開始大量退房；一手房和二手房交易量驟減,持幣觀望者增加；除個別中心城區地段外,上海全市的房價平均漲幅已得到有效平抑。

    宏觀調控的階段性特點與因果關系

    兩個階段的宏觀調控重點不一樣:前者調控供給,后者調控需求；方法不一樣:前者以行政手段居多,后者以利率、稅費杠桿為主；目的不一樣:前者注重整頓市場秩序、合理投放土地資源,后者注重壓縮投機資本的利潤空間、增加炒賣過程的機會成本；效果亦不一樣:前者清源,后者理亂。兩個階段的宏觀調控各為補充,連續運作,和諧互動。

    從兩個階段宏觀調控的政策設計角度分析其因果關系,整個調控過程頗具對房地產市場的"人文關懷"。如果前階段調控不控制土地和信貸的投放,則后階段調控需求時,勢必造成相當部分的土地資源被擱置并引發信貸資金成規模的壞帳。再者,如果前階段調控不注重控制商品房新開工面積,則后階段調控需求時,就存在著房地產市場整體滑波的危險,存在著房地產企業和相關企業一蹶不振的可能性,并拖累區域經濟的發展速度。由此可看出政府對房地產市場的宏觀調控首先是保護,其次是引導。

    保護是因為房地產市場發展到今天的規模和格局來之不易,對區域經濟和整個城市的發展和投資環境的改善、對我國經濟發展模式從投資拉動轉型為消費拉動正在作出巨大的、無可替代的貢獻；引導是因為房地產市場的發展潛力還十分巨大,隨著上海城市經濟和城市規劃的進一步發展與實施,一個運作機制健全、發展勢頭良好、滿足各階層需要、帶動相關產業共同興旺的房地產市場是必不可少的。

    對比改革開放初期宏觀調控時的"一放就亂,一亂就收,一收就死"的循環格局,此次前后兩個階段對房地產市場的宏觀調控,凸顯循序漸進、合理適度、保護引導的政策意圖,亦是"科學發展觀"和構建"和諧"社會的指導思想在制定與實施重大市場經濟政策時的體現------睿智而成熟的體現。這樣的調控顯然有益于房地產市場穩定、持續和健康的發展。

    附表：央行近期的兩次利率調整

    期限     調整前(%)  04-10-29的調整(%)  05-3-17的調整(%)  利率升幅(%)
1-3年(含)  4.77          4.95               5.18            0.41
3-5年(含)  4.77          4.95               5.27            0.50
5年以上    5.04          5.31               5.51            0.47