對不良信用戶和炒房戶不予優(yōu)惠

    個(gè)人住房市場交易量開始下降

    未來維持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢

    從今年3月17日起，中國人民銀行決定，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，并實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍。這項(xiàng)利率政策執(zhí)行兩個(gè)多月來，種種跡象顯示，曾經(jīng)高速發(fā)展的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入了平穩(wěn)運(yùn)行階段。

    銀行實(shí)行差別利率

    據(jù)人行南昌中心支行調(diào)查，目前，各國有商業(yè)銀行總行根據(jù)房貸利率政策，陸續(xù)出臺了住房貸款利率實(shí)施細(xì)則。出于同業(yè)競爭原因，各家銀行個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行水平大同小異，均按相應(yīng)期限檔次的貸款基準(zhǔn)利率下浮10％。全省金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人住房貸款的最低首付款比例普遍規(guī)定為30％。但有些銀行對南昌市有所優(yōu)待，例如農(nóng)行規(guī)定，南昌市的首付比例為20％，其他地區(qū)為30％。可見，商業(yè)銀行對住房貸款仍一往情深，在利率執(zhí)行上普遍實(shí)行下限，擔(dān)心的不是貸款風(fēng)險(xiǎn)而是失去市場。

    受一系列宏觀調(diào)控政策影響，各家商業(yè)銀行普遍實(shí)行差異化利率。例如，農(nóng)行只針對無不良信用（即無到期未還本金、利息或罰息）的客戶給予利率下浮，對已經(jīng)出現(xiàn)不良信用的客戶，實(shí)行基準(zhǔn)利率或根據(jù)借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況再上浮利率；對借款人購買的第一套自住商品房給予利率優(yōu)惠，但對同一借款人及其配偶申請第三套個(gè)人住房貸款的，則不給予利率優(yōu)惠或適當(dāng)上浮。 　

    銀行調(diào)整個(gè)人住房貸款政策傳遞出兩個(gè)信息：一是銀行業(yè)繼續(xù)支持居民購買自住普通住房；二是銀行業(yè)將按照風(fēng)險(xiǎn)與效益對稱的原則，區(qū)分不同的產(chǎn)品和客戶，實(shí)行差異化利率政策。

    成交量開始下降

    由于貸款利率增幅不大，如5年期以上個(gè)人住房貸款利率為6．12％，下浮10％后為5．51％，比原優(yōu)惠利率5．31％僅高0．2個(gè)百分點(diǎn)，故這項(xiàng)新政策出臺對江西省個(gè)人住房貸款影響暫時(shí)不大，居民購買住房的熱情不會明顯下降。據(jù)人行南昌中心支行最近進(jìn)行的居民儲蓄問卷調(diào)查，有23．25％的居民準(zhǔn)備在未來3個(gè)月內(nèi)購買住房，較去年四季度和去年同期均提高2．75個(gè)百分點(diǎn)，高于全國平均水平。

    隨著4月底國務(wù)院提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施，老百姓購房也日漸理性。記者從各家銀行了解到，截至5月底，江西省個(gè)人住房貸款增量與去年同期相比，差別不大，有些銀行出現(xiàn)了萎縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人住房市場交易量開始萎縮，這意味著近期房價(jià)不可能再現(xiàn)以往的漲幅。

    這是否意味房價(jià)將出現(xiàn)一輪下跌呢？一些金融專家也不認(rèn)可：首先，因?yàn)閲�家出臺調(diào)控房價(jià)的政策都說要穩(wěn)定房價(jià)，抑制房價(jià)過快增長勢頭，沒有說要促使房價(jià)下跌；其次，各家商業(yè)銀行對北京、上海等房價(jià)上漲過快的地方實(shí)行首付四五成的比例，對江西省則實(shí)行三成首付，南昌市還更低，這也說明各家商業(yè)銀行認(rèn)為我省房價(jià)總體上仍比較合理；其三，各級政府、銀行、投資商都不希望房價(jià)下跌。因此，從長遠(yuǎn)看，江西省個(gè)人住房市場將維持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。