一季度全國累計完成房地產開發投資2324億元,同比增長26.7%,增幅同比下降14.4個百分點,比前2個月回落了0.3個百分點。完成住宅投資1533億元,增長26.6%,占全部投資的比重為66%,與去年同期保持一致。房地產投資反彈,經濟適用房投資同比負增長和占比下降增加了政府調控房地產的決心。

    一季度全國商品房銷售價格中,商品住宅平均銷售價格上漲13. 5%,漲幅提高7個百分點；商業營業用房的銷售價格上漲5.2%；辦公樓銷售價格下降0.9%。商品住宅銷售價格漲幅最高的是上海,漲幅達到19.9%。

    4月27日國務院常務會議提出八項措施加強對房地產的調控和引導(業界稱為"新八條"),會議強調"必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題,作為當前加強宏觀調控的一個突出任務"。由此可見,前面分析的第一季度樓市旺勢不減迫使政府加大了房地產調控力度。4月30日建設部、國家發改委、國家稅務總局等7部委聯合頒布《關于做好住房價格工作的意見》,7部委聯合發文穩定住房價格是對前期國務院"新、老國八條"的具體落實和貫徹,并且是以關注程度最高的住房價格為調控點。

    3-4月的宏觀調控政策和氣氛影響了樓市買方的預期,在樓價下跌的預期下,買方總希望、也總覺得能再跌一點。上海一樓市專刊3-4月的兩次同題調查顯示,準備購房者比例從3月5日的91%下降到4月2日的68%,投資、投機性購房需求銳減。

    一手房市場,面對買方觀望情緒,開發商依然希望維持房價,促銷策略主要運用產品宣傳、贈送等方式。4月至今,一手房市場更多地表現為"有價無市"。

    3月初到4月初,有意賣房者比例大幅上升,賣房目的由82%的再投資房產轉向63%的獲利了結。期望獲利收益率從原來的"六到八成"為主跌向"三到五成"為主。根據對上海多數中介的調研,最近一個月來上海新增委托放盤量同比上升了30%,但成交量反而普遍萎縮了六到七成。"五一"黃金周上海二手住房交易量不到上年同期的1/2。

    一手房市場上,盡管開發商不愿意降價,但是,我們預計,觀望帶來的銷售滯緩將迫使資金壓力最重的中小開發商首先開始降價促銷,變現回籠資金,進而退出房地產行業。而且,由于比價效應,二手房降價將會擠壓一手房市價。

    二手房市場上,政府對6月1日以后居住不足2年出售的商品房全額征收營業稅(更重要的是,教育等附加費也隨之增加),中央明確要求地方政府制定并實行享受優惠政策的普通住房標準,政府在土地出讓環節就介入普通商品房的銷售價位和套型面積等,這些政策的出臺,既增加二手房轉讓獲利的成本,同時也將對二手房市場形成降價壓力。因此,我們預計,二手房市場的賣出量將繼續大幅放量,賣出價格在"急于出手、獲利了結、盡早離場"等心理和行為影響下加速價格下跌。成交量則將隨著價格的下降而開始放大。

    盡管國家從3-4月開始加大房地產行業調控力度,商品房市場的觀望氣氛也越來越濃,但是,受益于上年已售未結算項目、第一季度業績和第二季度結算項目盈利紛紛增長,行業內主要上市公司紛紛發布上年業績預增公告。誠然,也有部分上市公司中報凈利潤同比大幅增加也有基數低的影響(如:北京城建(資訊 行情 論壇)、中華企業(資訊 行情 論壇)等)。我們認為,短期內,房地產上市公司股票的估值可能將主要受到市場定價體系重新確立和投資者情緒波動兩方面因素的影響,但我們維持對國內主要房地產公司2005年業績保持良好增長的預期。