下一步的走勢(shì)是什么？前一段的宏觀調(diào)控，特別是非價(jià)格性的宏觀調(diào)控已經(jīng)帶來了效果，這是一個(gè)好消息，但是也有壞消息。

    房地產(chǎn)的問題，三分之一其實(shí)是宏觀經(jīng)濟(jì)的問題，三分之一是金融的問題，剩下三分之一才是房地產(chǎn)真正的問題。過去幾年中國的物價(jià)我們以CPI計(jì)算，經(jīng)歷了700多點(diǎn)的波動(dòng)，但是我們的利率基本上沒有太大的變化只有微調(diào)，0.27的調(diào)整，這么 大700多點(diǎn)的波動(dòng)，證明我們真實(shí)利率有了非常大的波動(dòng)。

    這個(gè)波動(dòng)導(dǎo)致的結(jié)果，就是在實(shí)際利率過低，甚至可以說超低的情況下，導(dǎo)致的虛假的繁榮和虛假的需求，所有的需求都是貨幣的需求，所有的需求是和價(jià)格聯(lián)系在一起，而我們目前的價(jià)格是超低的價(jià)格，超低的價(jià)格支持的需求是虛假的需求，因此繁榮也是虛假的繁榮。總需求膨脹過熱還有集中體現(xiàn)在某些領(lǐng)域，我們知道主要就是在資產(chǎn)的領(lǐng)域。好比說我們證券市場(chǎng)機(jī)會(huì)不太好，沒有人能夠漲得起來，最后所有萬千寵愛在一身，這萬千寵愛就在房地產(chǎn)，我想這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)我們知道房價(jià)的租售比，就是房子的價(jià)格是越來越高，而租金在很多地方越來越低，這兩者的背離就像PE值一樣，PE值就是反映股票市場(chǎng)有沒有泡沫的值，租金和銷售市場(chǎng)的價(jià)格就能體現(xiàn)目前房地產(chǎn)泡沫有多么嚴(yán)重，這是兩個(gè)最基本的問題。第三個(gè)觀點(diǎn)就是當(dāng)出現(xiàn)了這么一個(gè)泡沫，或者出現(xiàn)總需求的膨脹，采取什么辦法調(diào)控，政府采取價(jià)格調(diào)控的手段和非價(jià)格調(diào)控的手段，就目前為止，實(shí)際上是以非價(jià)格調(diào)控手段為主，這是可以理解的。因?yàn)槲覀兡壳皟r(jià)格調(diào)控包括利率和匯率的問題比較復(fù)雜，特別是涉及到匯率的問題，更加復(fù)雜。所以我們?cè)谀壳皩?shí)際上就采取了一種非價(jià)格調(diào)控的手段。在我看來，“新國八條”最新的政策實(shí)際上它主要是一種行政的調(diào)控，或者是一種非價(jià)格的調(diào)控，它調(diào)控的手段也就是那么幾種，一個(gè)是提高供給，主要是反映在第二條加大土地的供應(yīng)；第二就是改善結(jié)構(gòu)，就是說把中低檔的房，包括經(jīng)濟(jì)適用房，加大他們的面積，加大他們?cè)谡麄�(gè)生產(chǎn)中的比重，帶來的一個(gè)結(jié)果就是均價(jià)會(huì)下降。就好比北京所有的房子，三環(huán)以內(nèi)的房子，四環(huán)以內(nèi)的房子全部停建，所有的房子都在四環(huán)以外開工，北京市的房價(jià)就下來了。這是什么？是一種數(shù)字游戲，不是真正的房價(jià)的下降。房價(jià)下降應(yīng)該是指就好象我們腳下這片地，明年的價(jià)格比今年的價(jià)格低，我認(rèn)為這才是真正的下降，但是目前主要采取的辦法是結(jié)構(gòu)調(diào)整。在這個(gè)意見里面，第一條、第五條、第六條都反映了這樣一個(gè)思路。再一個(gè)思路就是降低流動(dòng)性，打一個(gè)比方就是朝高速運(yùn)轉(zhuǎn)的車子摻沙子，比如說征稅，銀行貸款等等，這些都有摻沙子的辦法，這里面第三條、第四條、第七條都有這個(gè)管理；最后就是信息的管理體現(xiàn)在第八條，所有這些都是非價(jià)格調(diào)控的辦法，可以降低流動(dòng)性，可以使得房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)下來，使得對(duì)需求也有作用效果。兩者可以替代。下一步的走勢(shì)是什么？前一段的宏觀調(diào)控，特別是非價(jià)格性的宏觀調(diào)控已經(jīng)帶來了效果，這是一個(gè)好消息，但是也有壞消息。房地產(chǎn)的情況非常像股票市場(chǎng)、證券市場(chǎng)，比如說股票市場(chǎng)上的制度不規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度也不規(guī)范，股票市場(chǎng)曾經(jīng)有一段出現(xiàn)股價(jià)息高的問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格息高也同樣存在。政府曾經(jīng)對(duì)股票市場(chǎng)有所調(diào)控，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有所調(diào)控，調(diào)控的手段也是價(jià)格調(diào)控和非價(jià)格調(diào)控相并列。到目前為止我們主要是用非價(jià)格型的調(diào)控，具體到“新國八條”來看，我判斷，不可能真正調(diào)控需求，不可能真正調(diào)控房價(jià)，它更多的是一種數(shù)字游戲帶來的結(jié)果。“新國八條”也不能解決深層制度的問題，并不是說這個(gè)政策不好，但是其效果非常有限，不能真正解決息高的房價(jià)。

    所以帶來的壞消息就是下一步可能出臺(tái)新的政策。新政策在哪里，比如說利率的調(diào)整，我相信利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響，會(huì)比我們現(xiàn)在很多人想象的要大得多。（作者系國資委宏觀研究部部長）