6月1日是對個人購買住房不足2年轉手交易全額征收營業稅的起點日子。業內人士認為,穩定房價的措施不會造成樓市的大起大落

    由于6月1日是對個人購買住房不足2年轉手交易全額征收營業稅的起點日子,因而今天被業內人士稱之為"6·1大限"。但6月1日不大可能是房價的分水嶺,因為"國八條"的宗旨就是穩定房價。

    地方政府出招控制房價漲速

    對控制房價上漲不力的省級政府官員進行問責,這是"國八條"的明確規定。一些地方的政府部門以不同形式、不同程度介入了房價制定,作為實施"國八條"配套辦法中的一個舉措,因此也就不難理解了。

    從6月1日開始實施的《浙江省經濟適用住房管理辦法》規定,經濟適用住房價格將實行政府定價,由政府價格主管部門采用座談會、征詢會、聽證會等形式聽取公眾意見后核定價格,并堅持開發商利潤不得高于成本3%的原則。此前,哈爾濱市已經使用了5年的經濟適用房價格計算方法被廢黜了,新價格實行的是政府指導價,而政府指導價在公開向社會招標的基準價格上形成,且開發商必須實行明碼標價,任何單位和個人不得擅自提高。

    除了對經濟適用房外,一些地區的政府同樣對普通商品房價格進行了控制。在今年年底前,南京市同一樓盤、同樣性價比住宅的價格漲幅,將被控制在政府要求的范圍內。所謂"政府要求的范圍",是和國民經濟增幅一致、和市民人均收入增長一致、和老百姓心理能承受的增幅一致。據透露,南京市房產局、物價局私下里曾經劃定過一個5%的具體幅度。

    房價過去的快速上漲,與形形色色的投資、投機資金的炒作關系密切。因此,遏制炒房也是地方政府為實施"國八條"所出臺配套辦法中的重要內容。在專家看來,各地這一系列調控措施實施之后,房價過快上漲的勢頭將會出現明顯的改觀。

    房價大起大落都會受遏制

    近一周以來,上海市徐匯區房產交易中心日均成交140多套,比過去翻了約一番。此外,長寧、浦東等區也同樣出現了成交量明顯增長的現象。據介紹,近期出讓手中房產的人,幾乎都是為了趕在6月1日前出手而少繳營業稅的投資客。

    在"國八條"出臺之后,有關上海房價出現暴跌的說法不少。但實際情況顯示,上海現階段平均房價下降的主要原因,是因為高端市場成交量減少和中低端市場成交量增加所致。而中低端住房輕微扯低均價,也是因為它們從此前的不合理漫天要價向理性價格回歸。包括上海社科院王泠一博士在內的很多專家認為,這并不代表整個上海房地產市場的走向。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說,上海的經濟前途和經濟地位決定了房價不可能大幅下跌,但不排除短期內微調的可能性。

    地方政府近期的密集出招,是對過去漲速過快的房價進行控制。但如果房價一旦出現快速下跌的苗頭出現,地方政府同樣也會采取調控措施。

    穩定房價關鍵在增加供應量

    按照建設部政策研究中心提出的"樓市黃金分割比例",經濟適用房應達到投資面積的20%。但2004年全國經濟適用房開發投資出現負增長,占房地產開發投資的比重由2003年的6.1%下降到了4.6%,有的地區甚至完全停止了經濟適用房的建設。

    據建設部統計,今年一季度,部分城市商品住宅供應中,100平方米/套以上的占總量的60-70%,有的城市高達87%。合肥市80平方米/套以下的房屋僅占2%；成都市2700元/平方米以下的商品住房僅占供應量的16.4%,同比下降50%以上。

    事實上,在近幾年我國房價大面積上漲的諸多因素中,供不應求和所售住房結構的不合理不可忽視。因此,在抑制不合理需求造成房價過快上漲的同時,緩解由供不應求和所售住房結構不合理形成的不斷上漲,有助于改善人們對未來房價的預期。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強博士認為,調整房地產供應結構,提高普通商品住房用地的供應能力,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量,是當前穩定房價的重要措施。

    目前,很多地區已經開始采取切實行動去改善住房的供應結構了。比如青島市出臺的《關于穩定住房價格進一步推進住房保障體系建設的通知》規定,中低價位普通商品住房和經濟適用房供應比重將控制在占住房供應總量的80%以上,兩年拿出2000畝地建普通商品房,再增加建設220萬平方米的經濟適用房。但專家們指出,只有在不遠離市中心的地段建設普通商品房,才能形成對市場的有效即期供給。