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本報記者 王小霞
每10元房地產投資中就有近1．3元來自境外逐利資金，每10個買房人中就有2個買主是境外或外地人士。一位房地產業界人士這樣解析外資的“涌動”。
“從2003年年底開始到現在，海外基金投資中國樓市的熱情絲毫不減。”一位金融
專家告訴中國經濟時報記者，這些“熱錢”一是為了預期上海商品房有增值潛力，二是為了博弈人民幣升值。具有投機性、逐利性和短期性特點的“熱錢”在匯率平穩時，獲取房地產收益；一旦匯率發生變動，“熱錢”拋售物業，結匯流出，獲取房價上漲和人民幣升值后的雙份收益。
海外熱錢聚集房地產
“海外熱錢不斷加大對中國房地產市場的投資，與預期人民幣升值有非常直接的關系。”中國社會科學院金融研究所尹中立在接受本報記者采訪時表示，仔細分析人民銀行前幾天發布的2004年上海市金融運行報告來看，其中的數據顯示海外資金在房地產領域所占的比例不算少。而且，從2003年開始中國一直面臨人民幣升值的壓力，從2003年下半年開始，海外熱錢也開始加快速度進入中國房地產市場，這與人民幣升值的壓力相伴相隨。
央行在2004年上海市金融運行報告中稱，2004年前11個月，涌入上海房地產市場的境外資金總量超過222億元。其中約150億元用于房地產開發，占當年上海房地產開發總投資的12．7％；約70億元用于購房，境外、外地人士已占到上海購房者的近20％。
在2004年的上海房地產市場，境外購房總套數的13％是被購買5套以上房屋的境外單位和個人買走，其中境外單位最多累計購買房屋127套，境外個人最多累計購買房屋115套。在2004年內，就有近20％的境外購房已經轉讓，投機性購房情況日趨明顯。
據仲量聯行統計，今年1至3月，海外基金在國內房地產市場的投資金額已經相當于2004年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購項目仍在不斷上演：麥格理銀行8億元收購上海新茂大廈，高盛8．9億元購入百騰大廈。最高金額的收購紀錄由此被不斷刷新。
與此同時，“現在，很多海外客戶通過轉按揭業務將美元貸款轉為人民幣貸款。”上海某銀行相關負責人向媒體表示，這些已經在上海購買了房產的海外人士多認為人民幣升值的可能性極大，于是他們通過轉換貸款幣種的方式，期待從這一輪升值中獲利。具體的做法是：通過外資銀行的轉按揭服務，將美元貸款轉成人民幣貸款。一旦人民幣升值，他們的負債將隨之一次性減少。
利益集團推動人民幣升值
有統計表明，2003年末我國外匯儲備增加約1169億美元，但貿易順差僅為255．3億美元，外商直接投資約為570億美元，缺口約344億美元，其中可能就有大量的投機資金在其中；2004年外匯儲備余額6099億美元，同比增加了51．3％，新增2000多億美元，其中具有大規模的投機資金。
復旦大學房地產中心主任尹伯成表示，一旦人民幣果然如預期一樣在年內升值，將可能會有兩種結果產生：一是升值預期中的資金流動，即當市場預期人民幣將要升值時，大量的短期投機性資金將涌入中國，這些“游資”中相當一部分將流向房地產市場，從而推高房地產價格；二是人民幣升值之后資金產生的流動性。
人民幣升值一般意味著國內經濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對可觀，或者投資者預期貨幣將持續升值，則將有大量的外資通過各種渠道進入國內市場，股市和房地產等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導致股市上漲，房地產價格上揚。同時，人民幣升值意味著進口商品價格的下降，進而帶動國內一般消費品價格的走低，多余的購買力將大量進入資產領域，其中房地產將成為貨幣進入的主要方面。
如果投資者普遍預期人民幣還將持續升值，這種預期對于流動性效應和財富效應將產生明顯的放大效果，從而帶動房地產價格的大幅上漲。例如日本在接受了“廣場協議”之后，1985－1990年間日元大幅升值，1985年1美元兌換260日元，到了20世紀90年代，創下了1美元兌換79．5日元的新紀錄。在日元大幅升值的同時，大量資金投入房地產市場，日本地產價格指數上漲了4倍多，并最終醞釀成巨大的泡沫。20世紀90年代之后，地產泡沫破滅，日本不動產整體跌幅達到了75％。這種經歷不僅出現在日本，臺灣在貨幣持續升值之后同樣經歷了由暴漲到暴跌的過程，對經濟造成了嚴重損害。
相反，如果投資者認為升值是一步到位，則升息之前涌入的大量游資可能會選擇獲利后撤出的策略，游資大規模退出則可能會導致房地產價格的大幅下跌。
“由于房地產業所占經濟的比重相當大，房地產行業已經成了中國最強大的游說團體，因此需要警惕房地產利益集團所施加的升值壓力。”摩根士丹利首席經濟學家謝國忠表示，據其觀察，很多和房地產相關的利益集團正在傾向于推動這個政策。
市場變數無法確定
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍認為，5月11日，七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，從政策上遏制房價漲幅的舉措，有利于緩解當前巨大的人民幣升值壓力。
有分析認為，此次七部委的聯合新政正是為了擠壓房地產水分，擠壓游資的利潤空間。一方面，海外金融機構再三要求人民幣升值。摩根大通中國研究部主管及首席經濟師龔方雄認為，在人民幣利率提高了27個基點后，今年宏觀調控可能會更多地運用匯率工具，逐漸放寬人民幣波動的幅度將是中國匯率改革的第一步，今年人民幣兌美元大致會升值7％。雷曼兄弟則預測，人民幣兌美元匯率到今年年底將升至1美元兌7．9元人民幣，即人民幣將一次性升值5％。
另一方面，伴隨國外人民幣升值呼聲的海外熱錢不斷進入中國房地產市場，在一定程度上抬高了房價。再加上內資的不斷跟風以及國內消費者“買漲不買跌”的心理，雙重壓力致使中國一些大城市的房地產市場發展過快，房價漲速過高，泡沫危機顯現。
“近期，國務院副總理吳儀曾經表態匯率改革只是時間問題，被投資者認為是一個重要的升值信號。由于賭人民幣升值，游資以及熱錢的過多進入，對房地產造成非常不穩定的局面。如果人民幣年內不升值，再加上政策連續的調控和穩定房價，熱錢抽走，又將導致房價大幅下跌，對中國經濟穩定發展產生影響。”一位房地產研究專家分析認為，此次政策調控的效果到底會如何，目前市場表現尚不明確，房地產的發展仍然有待進一步觀察。
“對于房地產市場來說，雖然眾多地產商都期望今年將會是平穩發展的一年，但是隨著調控重心的轉移，金融領域內利率和匯率的不確定性卻給市場帶來了更多的變數。”一位金融評論家這樣認為。
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