投資客兩手準備 上海樓市誰是熱鍋上的螞蟻

　　本報上海5月31日電 (記者 周凱) 今天，位于上海市黃浦區新昌路的“上海灘·新昌城”開盤，雖然第二天就是“六一大限”，但樓盤的銷售熱線依然很忙，記者在半個小時內撥打了十幾次銷售電話，都是占線。

　　“均價兩萬二！”記者好不容易撥通銷售電話之后，售樓先生告訴了記者新開盤的樓盤價格，并沒有記者想像中的那么低。

　　根據上海“網上房地產”的最新統計數據表明，上海市內環以內的住宅均價為17532元／平方米，并沒有明顯的下跌趨勢。

　　這幾個月里，無論是上海本地媒體，還是外地媒體，對上海的房價走勢爭論不休。“報紙上天天都在說房價會跌，什么時候能跌到我能買得起？”記者本欲采訪的一位上海市民林先生卻“采訪”起了記者。

　　“房子有高中低檔之分，價格也相差懸殊，如果把不同區域不同價位的房子簡單地平均下來，好像均價是跌了，但這顯然是樓盤供應結構造成的。”一位房地產專家告訴記者。上海“網上房地產”的統計也證明了這個觀點，近一段時間，在上海市的“四環五區”中，外郊環區域依舊是成交量最大的區域，內中環區域是成交量最小的區域，其他三區成交量非常接近。單價在6000元／平方米以下的商品房比重超過70%。

　　中原(中國)地產研究中心總經理程先生也表示，從目前的實際情況來看，上海樓市的銷售價格呈現下降的趨勢，主要是由于此前開發項目一般處于中心區域，而現在的房地產項目則開始向邊緣區域轉移。

　　也有分析人士認為，目前的狀態還只是市場對政策的“即期回應”，房價“虛火”究竟能降多少，將取決于后市。

　　在中央和上海市政府的一系列“組合拳”之后，上海的樓市呈現觀望的態勢。根據統計，4月份上海新盤交易量只有11900套，比第一季度每月平均的3萬套銳減了60%，而二手房交易量也銳減了50%。

　　不過，有業內人士指出，之前的一系列政策對市場并沒有大的實質影響，只是對購房者的心理預期影響很大。

　　“5.11文件”下發之后，“拋售樓盤”的新聞比比皆是，似乎投資客們都“屏不牢”了，趕在“六一大限”前要把房子賣出去。

　　“對老百姓來說，都覺得房價還會降，買漲不買跌，當然會慢慢等。”一位業內人士對記者說，“熬不住的主要是一些中小投資客和短期投資客。”

　　記者發現，現在在房屋中介公司掌握主動權的是買方，“往往剛談好一個價格，買家又要再降幾百塊。”淮海西路一家中介公司的工作人員向記者抱怨。

　　華東師范大學東方房地產學院副院長陳伯庚表示，目前一系列的樓市宏觀調控政策主要是從控制需求角度出發，擠掉市場需求中的虛假成分。而這種虛假因素主要就是投資性需求、特別是短期投機性炒作過旺。

　　和中小投資客一樣熬不住的還有中小開發商和中小中介公司，房地產持續的膠著狀態讓一些中小開發商們成為了“熱鍋上的螞蟻”。房產之窗網分析師尹喻認為，一些資金不足的開發商將受到“資金和土地”兩重壓力，不排除會出現“降價回籠資金”的局面。而二手房掛牌量的激增和成交量的急劇下降也使上海市的14000多家房屋中介公司面臨重新洗牌的地步。

　　不過，與之相對應的是，一些大開發商還在堅決“挺市”。“開發商絕對不會輕易降價。”上海某地產集團營銷總監在接受新華社記者采訪時表示。

　　一位開發商對記者說，現在比的是實力和耐力。

　　記者在采訪中也了解到，一些投資客在“大限”來臨之際，并沒有“孤注一擲”，而是選擇了“一顆紅心，兩手準備”：“6月1日前賣出，價格好商量；6月1日之后再賣，就沒那么便宜了。”

　　在“大限”之時，一些投資客選擇了由售轉租或者轉為中長線投資，“房市不比股市，房子總歸有人住的，我對上海的房市還是看好的。”一位投資客說。與之相類似的是，一些開發商也開始將樓盤以租代賣，或者帶租約出售。

　　復旦大學房地產研究中心副主任華偉認為，未來上海房價不排除下跌的可能性。但要區分看，低端市場不可能下降，中端市場結構比較合理，高端樓盤房價肯定要下跌。未來樓市走勢要看各種因素的綜合。

　　有業內人士表示，目前上海仍有大量的剛性購房需求者，從他們的心理預期和實際承受力來判斷，其所能忍受的觀望期是5個月左右。房地產界很多人士將10月份看作政策效果最終顯現之時。

　　記者了解到，大部分開發商推遲了開盤的時間。有開發商表示，能熬過今年第四季度的“低谷”，房市就會“柳暗花明”。