從2003年下半年開始，為了控制過大的固定資產投資規模，保持我國經濟健康、協調發展，中央出臺了一系列宏觀調控政策。房地產業投資是固定資產投資的重要部分，因此納入調控。現對宏觀調控以來江蘇房地產業的發展態勢分析如下。

    一、宏觀調控以來江蘇房地產業發展的基本走勢

    宏觀調控對于房地產業發展來說，主要是從信貸、土地的源頭上收緊，但由于2003年高速增長的慣性，及房地產商手中土地、資金存量的釋放，宏觀調控對于房地產業發展的近期影響不是很大。

    （一）基本走勢：增長速度在高平臺上平穩回落。江蘇房地產業長期以來發展規模比較小，增長速度比較慢，滯后江蘇經濟的發展。1999年、2000年僅分別增長10.1%、8%，2001年增長14.8%。從2002年開始江蘇房地產業進入快速增長的軌道，增速提升到31.5%。2003年達到高潮，全年增長48.7%。但是2003年也是在高平臺上增速逐月回落的年份，年初與年末增速高低落差60多個百分點。經宏觀調控，2004年上半年增勢繼續減弱，特別是4月份各項金融政策出臺后，房地產商放慢腳步，籌劃應對策略，到5月末降至2003年以來的最低點33.7%，6月份止跌小幅回升，下半年又逐月升溫，10月末房地產增長51.7%。全年江蘇房地產投資完成1269.78億元，增長50.3%。這兩年房地產的增長速度雖然總體呈回落態勢，但其增幅主要保持在40%--60%的高增長區間。

    （二）在全國的位置：房地產投資總量、增幅均排全國第三。2003年江蘇房地產業投資增長速度在全國排第七位，領先于浙、滬、京、粵（均在15位以后）；開發投資總量名列全國第五，前四名依次為粵、京、浙、滬。2004年，全國房地產業投資13158.25億元，增長28.1%，增速基本與2003年度持平。江蘇增速較快，為50.3%，高于全國平均水平22個點，在全國的位次前移四位，列全國第三位，浙（32.2%，第13位）、滬（30.4%，第16位）、京（22.5%，第22位）、粵（9.9%，第30位），總量亦躍為第三位，僅次于廣東（1355.84億元）、浙江（1295.24億元）、江蘇（1269.78億元）。

    二、宏觀調控以來江蘇房地產業發展的新特點

    在全國宏觀調控的大背景下，由于房地產業賴以生存、發展的基本要素土地、資金的獲得的難度大大增加，江蘇房地產業發展出現以下新特點：

    （一）由依賴銀行貸款逐步轉向以自己籌措資金為主。近幾年以來，江蘇房地產投資資金來源中，國內銀行貸款比重一直呈上升態勢。2003年度貸款比重占四分之一還多（26.7%）。2004年4月份央行宣布提高存款準備金率與實行差別存款準備金率制度，限制商業銀行的信貸；房地產開發項目資本金提高至35％以上，提高房地產開發項目準入門檻。各家銀行據此對信貸政策作出調整，上收信貸權限，嚴控熱點行業貸款。以前的房地產項目要貸款比較容易，但現在即使“四證”齊全，銀行也不一定會放貸，而是“優中選優，對項目有選擇地放貸”。一些項目。一些別墅和處在邊緣地帶等地段不好的項目，或者銀行評估后認為風險比較大的項目，就很難得到貸款。2004年，國內貸款總額占房地產開發資金比重明顯下降，從2003年的25.38%，逐月回落到2004年的19.6%。隨著央行對房地產信貸的逐步收緊，迫使房地產開發商另覓新的籌資渠道。自籌資金、其它資金來源增速加快，比重上升。2004年，自籌資金額增長60.7%，比重為29.7%，同比提高近3個百分點；其它資金來源增長54.1%，比重為49.7%，同比增加2.7個百分點。房地產本年共到位資金1520.74億元，同比增長45.7%。房地產開發對銀行的依賴程度有所降低，行業融資趨向多元化。

    （二）由圈地觀望轉向加快開發、提高土地使用率。土地是房地產業發展必須依賴的根本，土地又是有限的，因此前幾年，房地產開發商千方百計囤積土地，掀起一股圈地熱潮。2003年全省房地產土地購置面積增幅達43.3%，2004年全年土地購置面積4127.18萬平方米，增長28.9%，增速較上年有明顯回落。在一段時間內曾有些城市出現大塊土地賣不動，割零了賣，還有的地方出現土地拍賣流標的現象，與2003年紅紅火火的土地市場相比，去年似乎顯得有些冷清，哄抬地價更已成昨日黃花。究其原因主要是房地產商手中有土地，維持一、兩年的開發不成問題，口袋里有限的資金要維持項目建設，所以慎購土地。據國家統計局對3000家重點房地產企業的調查，近1/3房地產開發企業擁有土地儲備，江蘇也不例外。1999年4月國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》重申：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，滿兩年未動工開發的可以無償收回土地使用權。由于不是剛性政策，當時實施效果不太明顯。去年開始宏觀調控力度加大，房地產商擔心手中土地不用會被收回，擔心隨著銀行利率的提高，資金鏈進一步繃緊，宏觀政策變化帶來的不確定因素增多，想盡快回籠資金。因此房地產商加快了對儲備土地的開發，2003年全年施工面積增長44.4%，新開工面積比重在50%以上。2004年繼續保持快速增長的勢頭，施工面積超億平方米，達12316.18萬平方米，比上年同期增長39.4%。其中新開工面積6507.63萬平方米，占總施工面積的52.8%。為了提高土地使用效率，江蘇省房屋建設向高層化發展，特別是在都市區。2004年，在全省房地產開發投資中，11層及以上高層建筑施工的房屋面積共2211.52萬平方米，同比增長65.3%，快于全部房屋施工面積增幅25.9個百分點，占整個施工房屋面積的比重由上年同期的15.1%提高到18%。其中，省轄市區（扣除所屬縣）的高層房屋施工面積為1986.36萬平方米，占全省高層房屋施工面總量的89.8%。

    （三）商品房銷售由火爆轉向平穩增長。近兩年來江蘇商品房銷售持續保持旺銷的勢頭，2003年，全省商品房竣工面積3068.11萬平方米，增長13.9%，銷售面積2751.42萬平方米，增長19.9%。銷售增長快于竣工增長，銷售供不應求，空置房面積大幅度減少，同比下降27.4%。前兩年房地產旺銷的主要原因有四，一是居民生活水平提高因居住或改善需要而購房，二是外地來蘇長期打工或經商者必須購房，三是城市建設拆遷戶不得不重新購房，四是因投資股市不利、銀行利息太低而轉向購房投資。2004年城市大規模拆遷改造的勢頭已經得到控制，被動購房大量減少。升息控貸對高收入者影響不大，大多數中低收入者和“炒房族”的頭腦開始冷靜。宏觀調控政策影響著人們對于房地產市場前景的預期，“買漲不買跌”的從眾心理有所回落。購房者由過去的“迫不及待”到“看看再說”的趨理性購屋。因此2004年的商品房銷售由“火”逐月緩慢降溫到平穩增長。2004年底全省累計竣工面積為3906.33萬平方米，同比增長27.3%，增幅上升近14個百分點；累計銷售商品房面積3178.91萬平方米，比去年同期增長15.5％，增幅回落4.4個百分點，與2003年相比，銷售開始趨緩，銷售面積滯后于竣工面積，空置房由大幅減少轉變為增長2.2%，與2003年相差近29.6個百分點。

    三、江蘇房地產業發展存在的問題

    在宏觀調控下，江蘇房地產業在高速增長中存在的深層次問題充分暴露出來。企業等級偏低、規模偏小、集中度低、競爭力弱，形不成集約水平等長期存在的實質性問題至今沒有明顯改變。

    （一）大多數房地產企業融資渠道單一，自身實力不強。房地產是資金高度密集型行業，長期以來銀行既給開發商“買”地，又放建設款貸款給施工隊，還貸款給購房者買房。風險由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產商，房地產商靠著銀行發大財。現在要房地產商自己來承擔資金風險，而全省房地產自有資金一般僅占當年到位資金的15%左右，基礎十分脆弱。宏觀調控后，多數房地產商的應對措施首先是進一步擴大期房的銷售來彌補資金的不足。定金及預收款的比重越來越高，2004年達43.8%，比上年同期（40.6％）又提高3.2個百分點。另一方面就是拖欠工程款、器材設備購置款，應付款所占比重在10%以上。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊貸不到款無法墊資，被動購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦市場出現供大于求的局面，房地產資金鏈會有斷裂的危險。2004年的到位資金雖然增速不低（45.7％），但滯后開發投資增速（50.3％）4.6個百分點。2003年同期是到位資金增長快于開發投資22.2個百分點，資金到位狀況明顯好于2004年。

    2004年在全省3360家企業中全省僅有一級企業40來家。336家一、二級企業中還有61家當年無工作量。在全部企業中還有近三分之一（1032家）無開發工作量，比上年同期（533家）增加93.6%。

    （二）房價過高，增長過快，房屋供需結構不對稱。2004年江蘇房地產售房價格漲勢強勁，價格之高、增長之快為近幾年之最，銷售額增幅繼續沖高，達42.1%，同比上升8.5個百分點，平均銷售單價同比增長二成以上（23％），增幅比上年同期提高了11.6%；其中商品住宅單價同比增長22.4％，增幅比上年同期提高了13.6個百分點，辦公樓增長25.5%，增幅比上年同期提高了8.8個百分點，商業營業用房增長29.6%，增幅比上年同期提高了16個百分點。房地產商的趨利性決定他們向價高利好的房屋投資。辦公樓建筑施工面積同比增長38%，商業營業用房施工面積增長54.5%，經濟實用房卻被冷落一旁。2004年江蘇經濟適用房施工面積544.66萬平方米，比上年同期減少4.2%，僅占住宅施工面積的5.5%，比重同比下降2.4個百分點；其中新開工面積314.27萬平方米，比去年同期下降16.8％，僅占住宅新開工面積的6％，遠遠低于中低收入家庭的購買需求。

    （三）地區發展不平衡，差距進一步擴大。房地產業的發展與該地區社會經濟發展息息相關，經濟發達的地區往往房地產業也相應比較發達。2004年，從開發投資情況看，主要集中在蘇南。蘇、錫、常、寧、鎮五市的房地產開發投資完成959.85億元，同比增長65.9%；比重占75.6%，同比提高4.1個百分點，蘇中、蘇北8市完成開發投資309.92億元，增長34.4%，增速遠遠低于蘇南水平，比重很小，僅占24.4%。從商品房銷售面積看：蘇南五市商品房銷售面積達2090.09萬平方米，同比增長22.4%，占整個商品房銷售面積的比重由上年同期的62.03%提高到65.7%。蘇中、蘇北占比重34.3%，同比下降近3.6個百分點。從銷售金額看：蘇南五市商品房銷售額為629.08億元，占全省商品房銷售額74.63%，同比提高3%，蘇中、蘇北只占25.36%。

    四、宏觀調控對江蘇房地產業今后發展的影響

    縱觀這一輪房地產業的發展，主要是政策因素推動而非市場因素。從1998年的住房制度改革到近幾年城市改造大規模拆遷、信貸政策的優惠待遇等，大大促進了房地產業的發展，使年輕的房地產業迅速成長為支柱產業，為經濟快速發展做出了巨大的貢獻。今天，宏觀政策的調整是房地產業發展的一個轉折點，房地產業發展從此由政策推動型逐步轉為政策引導、市場推動型，這對房地產業來說，既是機遇又是挑戰。宏觀調控對房地產業的潛在影響將在今年進一步顯現出來。

    （一）房地產企業重新整合，自身實力加強。經歷了宏觀調控洗禮的房地產企業生的更強大，死的已不復存在。預計2005年江蘇房地產企業將會發生明顯的變化：（1）一部分資金實力不強資質等級低的小企業、其他行業派生的房地產企業、長期沒有開發工作量的企業很可能在這次宏觀調控中被淘汰出局；另一部分則可能走合眾聯橫的發展道路、投奔大企業、或著干脆轉向干別的行業。（2）一些高速擴張、高負債經營的大型開發商，曾風光一時，現驟然遭遇宏觀調控的當頭一棒，前途叵測。（3）原先躍躍欲試準備進入房地產業一顯身手的其他行業因此暫停腳步。（4）此次宏觀調控將可能把更多的投機開發商逐出市場，企業將回歸理性和本分。

    企業的實力將有所加強。開發商意識到完全依靠銀行的路是走不通了，必須不斷提高自身的積累，提高資質等級，方能有立足之地。從江蘇房地產開發投資排位前10名的變化就可窺其一斑。在2003年10月末，排位前10名企業的當年資金來源中，銀行貸款比重占43.5%，自有資金占18%，定金及預付款占9.8%。到2004年10月末，那10家企業中已有九家另易其位，排位前10名的新10家房地產企業當年到位資金中，銀行貸款比重占16.2%，自有資金占28%，定金及預付款占25.6%。兩者相比，前者資金主要來自銀行，后者資金主要依靠自己。自身實力強的企業將領跑房地產業。

    （二）開發投資增速進一步回落。江蘇房地產開發投資增長有望逐步趨于比較合理的區間，既不會延續過度擴張的態勢，也不可能出現類似1998年后不足的情況。這主要是資金和土地供給兩大因素的制約：（1）現在房地產商手中土地存量多，主要集中在三分之一的大企業，而資金存量少，則是比較普遍，因此，明年的開發將更趨理性，在沒有開劈新的融資渠道之前，不會盲目擴大開發投資。（2）2004年投資高速增長的原因之一是土地購置費占22.9%，雖已比上年同期減少了近6個百分點，比重仍然偏大。預計隨著信貸收緊，土地購置費的比重將會進一步縮小。（3）充分反映市場需求的商品房空置面積和價格也是限制房地產增速的重要因素。此外，從房地產誕生20年的發展規律來看，2003、2004年是這一輪房地產增長周期的峰尖，2005年開始呈逐步回落態勢。

    （三）商品房價格將繼續上漲，但增勢趨緩。今后的兩年里，商品房價格總體將保持平穩上升，但漲幅有所回落。漲價因素主要有：（1）城市土地資源稀缺，土地含金量增大。宏觀調控后，土地供應比較規范，奇貨可居的現象大為減少，但目前江蘇城市的交通狀況、居民生活水平還不能滿足城市居民居住到遠離市區的郊縣的條件，城市人口密度較高，市區的土地更顯緊缺，房價必然上揚。（2）房屋品質提高。以前消費者購到的房屋大都是毛胚房，自己還得裝修一番才能居住。今后房地產建商品房將有一定的比例是風格各異的精裝房，消費者一旦選中自己喜歡的款式，買來就能居住，但建房成本亦將隨之大幅上升。（3）高檔房需求仍有一定的市場。江蘇外向型經濟的快速發展，使一批異國居民進入、國內一部分人也在改革開放中先富了起來。這一階層的消費要求比較高，豪華別墅仍然是他們的首選。此外能源、原材料價格的提高也是房價上漲的原因之一。降價的因素是因為商品房最大的消費市場是占消費者90%的廣大中低收入的民眾，如果房屋價格遠遠超出江蘇家庭年均收付能力，民眾無錢購買，空置房將會大量增加，造成房地產商資金周轉困難。所以，房地產商將會逐步調整開發結構，擴大普通房的建造比重，適應不同消費層次的需要。

    江蘇房地產業發展空間很大，一些發達兄弟省份的房地產業巨頭已看到這一點，京軍、浙軍、粵軍、滬軍等紛紛向江蘇省進軍，開發市場，形勢咄咄逼人。江蘇的房地產業要充分利用這次宏觀調控的大好機遇，重新審視自身、認清當前的形勢，主動配合，積極應對，要由追求量的快速擴張轉向重視質的提高。要進一步完善運作機制、進一步規范企業管理、進一步加強融資能力、進一步提高房屋品質、進一步平衡供需關系，在激烈的競爭中壯大、前進。