根據(jù)七部委新政，6月1日起，全國(guó)將對(duì)購(gòu)買兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的商品房征收全額營(yíng)業(yè)稅。在此之前，各地方政府也必須制定出實(shí)施細(xì)則。有消息稱，上海市政府已經(jīng)計(jì)劃將上海房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在“下調(diào)30%”。若消息屬實(shí)，將對(duì)上海樓市產(chǎn)生非常重要的影響。

    樓市根基未動(dòng)

    之前，媒體相繼報(bào)道上海房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌。但在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，降價(jià)的只是少數(shù)，大部分樓盤并沒(méi)有降價(jià)。

    5月24日，記者從上海房地局官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全市成交量229套，全年內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價(jià)超過(guò)17000元。而房產(chǎn)之窗也顯示，24日，內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價(jià)為每平方米19284元。這說(shuō)明，多輪宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性影響并不大，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

    均價(jià)下跌，只是一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的下跌。今年上海市新推樓盤中，外環(huán)線外、遠(yuǎn)郊樓盤占的比例大大提高，市區(qū)樓盤新供應(yīng)極少，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。

    在政策壓力下，上海樓市繼續(xù)著膠著的狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份上海新盤交易量只有11900套，比第一季度每月平均的3萬(wàn)套銳減了60%，而二手房交易量也銳減了50%。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，上海樓市的投機(jī)客已經(jīng)大幅減少。目前購(gòu)房者，絕大多數(shù)為真實(shí)需求。上海三盛宏業(yè)投資集團(tuán)總裁陳惠湘說(shuō)：“5月份，購(gòu)買我們樓盤的上海本地人占75%，而在2月份，這一數(shù)字卻不超過(guò)50%�！备＜{咨詢的調(diào)查也顯示，目前的購(gòu)房者中，76%為本地人，19%是外省客戶，5%為海外客戶。在購(gòu)房用途上，81%為自住。

    凱迪-欣九聯(lián)集團(tuán)投資營(yíng)銷副總經(jīng)理張義鴻對(duì)記者說(shuō)：“之前的政策，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有大的實(shí)質(zhì)影響，只是對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期影響很大。”

    企業(yè)緊張應(yīng)對(duì)

    顯然，新政使地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境都發(fā)生了深刻變化。放眼未來(lái)，政策還是讓企業(yè)深感不安。張義鴻對(duì)記者說(shuō)：“開發(fā)商們心理很緊張，真怕再有嚴(yán)厲政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)會(huì)大跌�！�

    對(duì)于后市，目前總體而言看空大于看多。如果持續(xù)半年，市場(chǎng)銷售不好，企業(yè)回流現(xiàn)金少，大多數(shù)企業(yè)都扛不住。因?yàn)闊o(wú)論在哪里拿地，都要求3～6個(gè)月付清土地款。還有工程費(fèi)、配套費(fèi)、管理人工費(fèi)等等都需要支付，這都會(huì)給企業(yè)很大壓力。

    盡管不是直接調(diào)整價(jià)格，但是大多數(shù)企業(yè)還是進(jìn)行了策略調(diào)整。上實(shí)發(fā)展(資訊 行情 論壇)(資訊 行情 論壇)董事長(zhǎng)陳偉恕說(shuō)：“新政策出來(lái)后，上實(shí)發(fā)展適當(dāng)調(diào)整了項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，合理調(diào)整了短期、中期、長(zhǎng)期項(xiàng)目的周期。加強(qiáng)內(nèi)功，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部建設(shè)。并積極打通資本市場(chǎng)，加強(qiáng)和國(guó)外基金的合作，增強(qiáng)融資能力�！�

    “開發(fā)商以往賺的都是資源利潤(rùn)，而不是產(chǎn)品利潤(rùn)�！标惢菹鎸�(duì)記者說(shuō)：“就是說(shuō)賺取土地升值的利潤(rùn)，而不是通過(guò)做好產(chǎn)品賺取產(chǎn)品利潤(rùn)。目前的政策形勢(shì)下，我們也對(duì)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)整。首先是要培養(yǎng)兩種關(guān)鍵能力，一是戰(zhàn)略能力，將企業(yè)戰(zhàn)略和市場(chǎng)走勢(shì)緊密結(jié)合。其次，是產(chǎn)品盈利能力。為此，陳惠湘提出了“新學(xué)習(xí)理論”：“向金融企業(yè)學(xué)習(xí)風(fēng)險(xiǎn)控制和客戶服務(wù)能力，向工業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)成本控制和品質(zhì)控制能力，向科技企業(yè)學(xué)習(xí)企業(yè)創(chuàng)新和團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力。”

    政府的目標(biāo)

    據(jù)悉，七部委新政之后，政府內(nèi)部再次確定了調(diào)控目標(biāo)，要求上海房?jī)r(jià)本年內(nèi)下跌30%。不過(guò)，某知情專家對(duì)記者說(shuō)，這個(gè)目標(biāo)和原來(lái)的漲幅控制在10%以內(nèi)并不矛盾。因?yàn)榻衲暌欢�月份房�(jī)r(jià)上漲非�？�，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10%，如果要實(shí)現(xiàn)漲幅控制在10%以內(nèi)，本身也必須下降。

    這位專家認(rèn)為：“上海市政府這樣的措施是負(fù)責(zé)任的態(tài)度。上海樓市泡沫很明顯，當(dāng)泡沫被擠出來(lái)后，會(huì)對(duì)上海樓市長(zhǎng)期發(fā)展有好處�！彼�指出，只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本面不改變，上海房?jī)r(jià)就不會(huì)崩盤，房?jī)r(jià)的小幅下調(diào)就沒(méi)有大礙。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉對(duì)記者說(shuō)：“未來(lái)上海房?jī)r(jià)，不排除下跌的可能性。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)要區(qū)分看，低端市場(chǎng)不可能下降，中端市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比較合理，高端樓盤房?jī)r(jià)肯定要下跌。未來(lái)樓市走勢(shì)要看各種因素的綜合�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院華東副院長(zhǎng)陳晟則表示，“目前的政策不明朗，積聚了很多價(jià)格調(diào)整因素，各方都在觀望政策。目前形勢(shì)下，開發(fā)商貿(mào)然降價(jià)和漲價(jià)都是不明智的�！�

    據(jù)悉，目前實(shí)施細(xì)則的初稿已經(jīng)出爐，正在做最后的修改。不過(guò)，某位知情人士也提醒說(shuō)：“上海市政府的政策應(yīng)該不會(huì)比七部委的政策更嚴(yán)厲�！�

    城門失火殃及池魚？

    “城門失火，殃及池魚”這句成語(yǔ)，用來(lái)形容廣州、深圳兩地業(yè)界人士對(duì)近期雷厲風(fēng)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策的普遍反應(yīng)，也許最貼切不過(guò)。

    自3月底起國(guó)務(wù)院接二連三出臺(tái)政策措施，表明穩(wěn)定房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈決心以來(lái)，早已成為眾矢之的的長(zhǎng)三角地區(qū)、尤其是上海樓市的投機(jī)風(fēng)氣受到打擊，投資者爭(zhēng)相拋盤，樓價(jià)出現(xiàn)回落。而同為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)重鎮(zhèn)的廣深兩地，盡管去年以來(lái)受諸多因素影響，相對(duì)穩(wěn)健的樓價(jià)也出現(xiàn)過(guò)迅速上揚(yáng)的勢(shì)頭，但由于市場(chǎng)上短線投資者所占比例不高(一般估計(jì)不超過(guò)10%)，本地居民自住購(gòu)房需求強(qiáng)勁，實(shí)際購(gòu)買力也比較強(qiáng)，至少目前來(lái)看，樓市并沒(méi)有受到新政策太大的沖擊。

    一個(gè)典型的例子是：4月初深圳房管部門響應(yīng)中央精神，出臺(tái)“禁籌令”(即禁止未獲預(yù)售證的樓盤進(jìn)行認(rèn)籌促銷活動(dòng))嚴(yán)厲壓制炒風(fēng)，一度引起各方震動(dòng)，但該政策很快就為市場(chǎng)所消化。

    正因?yàn)椴皇巧硖幋舜握{(diào)控風(fēng)暴的中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育也較為成熟，廣深部分業(yè)界人士感覺(jué)“受到牽連”的委屈心情似乎可以理解。據(jù)了解兩地有關(guān)部門官員在一些非公開場(chǎng)合談到這次調(diào)控時(shí)，也流露出“既要服從中央政策要求，又不想對(duì)市場(chǎng)造成不必要傷害”的復(fù)雜心態(tài)。

    不過(guò)，也有截然不同的意見。世聯(lián)地產(chǎn)董事總經(jīng)理羅守坤即認(rèn)為，首先，此次中央出臺(tái)以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為核心的調(diào)控政策，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的政治任務(wù)。如果僅僅從地產(chǎn)行業(yè)本身的角度看，以為只要本地樓市運(yùn)行比較健康，就不必加以重視了，想法未免有些狹隘。其次，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)互相依存度越來(lái)越高，房企跨區(qū)域發(fā)展也已成為潮流，地產(chǎn)資本的流動(dòng)基本不受阻礙，原先強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)區(qū)域特性正在被不斷突破。因此像上海這樣的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)龍頭老大樓市泡沫造成的問(wèn)題，早晚會(huì)通過(guò)多種渠道波及其他地區(qū)。

    換句話說(shuō)，面對(duì)此次席卷全國(guó)的地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴，即便是像廣州、深圳這樣自認(rèn)為行業(yè)領(lǐng)先的城市，看來(lái)也沒(méi)有隔岸觀火的資格。倒不如順應(yīng)時(shí)勢(shì)、未雨綢繆，借新政之力，進(jìn)一步合理調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為妙。