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專家指出，現在的“冷清”和從前的“瘋搶”本質相同，都是供需關系不真實的表現
近段時間，隨著國家有關房地產政策的出臺，杭州的房地產市場一片蕭條，二手房價節節下跌，某新盤買房送車也無人問津，一些小開發商被逼“賣身”出售股權。一些專家指出，任何政策不可能剛出臺就在市場上產生如此立竿見影的效果，必須要等待一段時間才能看出真實的市場狀況。現在的“冷清”和從前的“瘋搶”實際上有著相同的本質，都是供需
關系不真實的表現。有著全國樓市晴雨表之稱的杭州，正在調控的陣痛中，顫栗地等待著真相的逐漸呈現。
市場還能撐多久
據最新公布的數據，2005年一季度，杭州六城區商品房實際預售套數和面積分別同比去年上升50．7％和46．8％。商品住宅預售平均價格為每平方米6241．7元，比去年第四季度下降了0．6％。這個數字被廣為宣傳，似乎意味著杭州房價被“組合拳”打得下跌了。但是有識之士指出，類似的結論是不真實的。因為“國八條”發布于4月3日，“七部委文件”發布于5月12日。市場盡管在3月央行調整房貸之后已經出現波動，但真正的振蕩還是集中在“國八條”和“七部委文件”之后。也就是說，4月以來的數字才足以說明當下的市場。有分析認為，一季度商品房預售價格的下跌，更大程度上是因為近些年土地普遍投放在城市近郊，這些價位較低的樓盤逐漸開盤，拉低均價。而二手房主要還是集中在老城區。
4月以來杭州市場變化明顯。據統計，4月以來，增量房市場每周成交呈下降趨勢。4月4日至5月14日（不包括五一假期），杭州老城區商品住宅成交每天30套，比3月份每天商品住宅成交81套明顯下降。有的新樓盤成交量只有從前的20－50％。二手房辦證過戶明顯增加。4月4日至5月14日（不包括五一假期），杭州老城區每天二手房辦證過戶73．9套，比三月份的45．4套上升62．7％。與此同時，投資或投機性住宅需求明顯減少。二手房市場掛牌量在4月份明顯增加，但市場觀望氣氛漸濃，接盤者不多，市場交易出現下滑。部分中介公司4月份成交量為3月的60％左右。同時，市場出現部分房源掛牌價格回落。據了解，有的中介公司4月的營業額僅為3月的20％。有的中介經紀人4月以來一筆業務都沒有。有的開發商稱，現在不少開發商是靠前些年的積累在硬撐。調控如果時間拉長到一定程度，不少企業就會出現資金回籠困難的問題，關門倒閉的案例將會出現。
調控考驗著投資者實力
最近杭州樓市有四件事受到廣泛關注：一，杭州金達房地產開發有限公司因為在商品房網上備案系統單套、多套超兩次以上預定累計次數均排上“誠信檔案”榜之首，目前已被有關部門停止所有銷售經營業務，立案調查。二，某房產中介公司老總卷走了客戶200萬，已被刑拘。三，一新樓盤推出買房送車，實際是變相打折，結果乏人問津。四，一些小開發商正在紛紛出售自己的股權，可能資金已經出現問題。
實際上，在前兩年國家開始調控房地產時，杭州市場上就開始出現不少類似現象：小開發商無力支撐而投入大企業門下，或是聯合開發，或是被兼并。有的開發商將帳下項目全部賣光。有的開發商因為從銀行貸不到款，就拿土地去典當以獲取資金。這預示著房地產業的整合將會不斷出現，調控將考驗企業以及個人投資者的資金實力。
據了解，有一些開發商認為，目前這種形勢下，不適宜開盤銷售，越是“拋盤”，越會加速人們的恐慌心理。中國的購房人群普遍心理是“買漲不買跌”。因此有一些開發商推遲了開盤的時間，“以觀后效”。據傳聞，在中國的有些地方，一些高檔樓盤開發商被當地政府告誡，目前不要開盤，因為一開盤就會拉高該地塊商品房銷售的均價。
最近杭州的一個近郊樓盤采取搖號定購房資格的方式開盤，形成了5萬多人爭搶400多套在該地段屬“最貴”的房子的熱潮。表現出購房人群在這樣的政策環境下，也并不是完全相信“必跌”論。
理性必將驅逐“投機”
房地產從來沒有不受干擾的信息。通和置業銷售總經理黃海波說，目前的杭州樓市還沒有到可以下結論的時候，沒有一項政策會一出臺就在市場上引起大崩潰的，那些所謂猛跌之類的雞飛狗跳的信息是不真實的。
他認為，再等待3至5個月，新政策的作用才能在市場上完整地體現出來，新的交易行為將會發生，人們將看到市場選擇什么，淘汰什么，那時候才是總結調控成果的時候。目前盡管有一些小跡象也不足以說明全局問題，倉促下結論是不嚴肅的。
中國社會科學院的易憲容認為，七部委《意見》剛一頒布，各地房地產二手市場價格就應聲而跌。從房地產市場交易的程序來看，房地產市場有這樣快的反應是根本不可能的。在國內房地產信息十分混亂、市場信息嚴重不對稱的情況下，可能又有人在操縱房地產市場信息。
他認為，目前房地產市場最大的問題是信息嚴重的不對稱，完善市場信息披露機制，準確判斷房價變動趨勢，這是目前市場最為關鍵的事情。
據悉，國內已經出現一些投資企業一手唱空一手大幅買進的現象。浙江大學賈生華教授說，杭州樓市在近些年的“泡沫論”中已經經受了地方政府的一次次敲打，具有一定的抗敲打能力。有些大城市今年出臺的一些抑制泡沫的政策在杭州早已實行很長時間。對杭州市場而言，國家新政策表露的決心比其實際措施具有更大的影響。市場的種種反應更大程度上來自對中央政府不可預期之決心的恐慌。他認為關鍵是要不斷顯示中央政府的這種決心，以防止反彈。
有開發商認為，經過這輪宏觀調控，投資、投機的泡沫將被擠出，按照過去房價未快速上漲時的購房量以及目前杭州外來人口購房占30％左右等數字來測算，真實的需求可能還剩原來的七八成。大約再過3至4個月，市場比較大的可能是逐漸回暖，新的交易行為將發生，房價得到穩定。杭州市政府負責人也認為，隨著房地產市場調控力度的加大，市場供應不充分情況有所改善，部分指標趨于下降態勢。預計隨著各項措施的逐步貫徹落實，杭州房地產市場運行整體呈平穩、健康態勢，不會出現大起大落。同時，過度的、投機性的消費將逐步淡出市場，取而代之的是健康正常的理性消費。
作者：：方益波
（來源：經濟參考報）
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