股票價格和房產價格一樣,都是人們心理預期的表現,所以兩個市場價格的轉勢有非常類似的共通之處。最近,房地產市場出臺一系列新的政策,這些政策與當年股票市場的政策很類似,而且房地產市場的表現與當年股市的表現也非常相似。

    房地產投資與股市投資有沒有共通之處?筆者長期跌摸滾打于股市,對股市走勢規律有比較深刻的認識。這幾年來,上海房地產市場可以說也經歷了一波波瀾 壯闊的大牛市,房價漲幅驚人,筆者自己居住的一套房子房價翻倍有余。由于房地產市場熱浪滾滾,筆者自然也多多關注,對房地產投資也有一些體會,今天就談談從股價轉勢看房價轉勢這個題目,讓我們先看一段上海股市的歷史走勢:

    牛市思維并不容易改變

    2000年元旦后,股市出現大牛市行情,在縮量盤升中不斷刷新著歷史新高,那時似乎只要耐心持有股票就能賺錢。當年8月22日,出臺政策規范向法人投資者配售新股行為,令指數從2114點開始一輪大調整,經過一個月左右,上證指數跌到1874點后,再次小幅盤升,并在當年11月25日創下2125點的歷史新高。但當日有關領導發表談話,聲稱要打擊操縱市場行為,6個交易日后,又提出要妥善解決股權分置的歷史遺留問題,9個交易日后,對年報披露再行新規。這一系列措施之后,市場開始上漲乏力,并在當時政府強調要加強金融監管的輿論氛圍中加速調整。

    然而這種調整只經歷3個月左右就結束了,牛市思維令大部分市場人士認為這是規范市場的行為,對長遠的市場發展有好處,這些政策甚至可以理解為長遠利多。于是,指數在B股飆升的帶動下再次進入創新高的過程。隨后上市公司退市的規定并沒有打消多頭的士氣,甚至2001年4月27日,當時財政部官員宣布國有股減持方案不久將公布,也沒有能阻擋當日拉出陽線的步伐。

    2001年6月14日,國有股減持辦法出臺了,股指從當天的2245點跌到5天后的2157點,成交金額從186億元萎縮到89億元,投資者還在觀望,不愿意出售手中的股票。而4個交易日后,股指再度回升到2236點,投資者認為市場經歷了一場虛驚,并未引起重視。但2001年7月23日,新股發售首開"減持"先河,股指跳空下跌,情況就不再如想象中那般溫和了,隨后6天出現連續的大跌行情。習慣了牛市思維的人還沒有反應過來,指數小幅反彈之后,大盤又陷入了綿綿的陰跌之中,這種下跌一直維持到現在還沒有改變�？梢�,一輪牛市的轉折點出現會有很多反復,而一旦趨勢被扭轉,新的趨勢又不會被輕易改變。

    回顧了股市一次大轉勢,再回頭來看看目前房地產市場正在經歷的轉勢。

    眾多政策難驚醒夢中人

    股票價格和房產價格一樣,都是人們心理預期的表現,所以兩個市場價格的轉勢有非常類似的共通之處。最近,房地產市場出臺一系列新的政策,這些政策與當年股票市場的政策很類似,而且房地產市場的表現與當年股市的表現也非常相似,不妨讓我們一一對比來看吧。

    2004年3月31日由國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》；2004年4月29日,國務院辦公廳下發了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》；這些土地政策不僅沒有引起房價下跌,反而被認為土地成本抬高,會提升房價。

    針對房地產市場的金融政策也層出不窮:2004年4月30日,三部委聯合發布《關于進一步加強產業政策和信貸政策協調配合控制信貸風險有關問題的通知》；2004年9月2日,中國銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,這被認為是規范市場,長遠利多的舉措。隨后出現的兩次貸款利率調整也沒有引起市場的波瀾:2004年10月29日,央行調整了人民幣存貸款利率,個人住房公積金貸款利率和商業貸款利率都上調,但對買房人影響有限。以50萬元商業貸款購房供20年期限為例,每月僅需多還75.17元,該政策出臺后,房價仍在上漲；2005年3月17日,央行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策,這次影響稍微大點,貸款50萬元的買房人,每月增加還款230.85元,但相對房價上漲的差價而言,這點增加額根本不在人們眼里,房價依然小幅盤升。

    上述種種政策的出臺都沒有引起房地產投資者的重視,與2000年年底至2001年年初的股市在層層利空政策打擊下繼續上漲如出一轍。

    2005年4月27日,國務院推出八項措施引導和調控房地產市場穩定房價,5月11日國務院七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》,其中提到的禁止期房轉讓,制止炒地行為等已有不小的抑制房價作用,但稅收政策的調整是殺傷力最大的。個人購買住房不足兩年轉手交易的,銷售時按售房收入全額征收營業稅,這一下子大幅提高了房產炒作的成本,市場人氣出現了變化。各地房地產二手市場價格雖然跌幅不算大,但拋盤洶涌,買盤稀少,房產價格開始呈現疲軟態勢。

    預期改變 市場已見拐點

    由于目前投資房產的大部分是非自用者,房價依靠買房人對后市看漲的預期而推動,這一點與股票價格依靠投資者對后市看漲而推動買入是一樣的,新政出臺好比當初國有股以市價減持在股市中正式實施一樣,將改變投資者對后市的預期。資本市場的價格就是靠預期決定的,當預期改變的時候,供求關系就會發生變化,市場走勢的拐點就到來了。

    就像股市趨勢改變需要時間一樣,房市的趨勢改變也會有很多反復。種種跡象表明,房市重復2001年6月以后的股票市場走勢的概率正在加大。