每10元房地產投資中就有近1.3元來自境外逐利資金，每10個買房人中就有2個買主是境外或外地人士。中國人民銀行最新公布的上海市2004年金融運行報告，令“海外熱錢攪局樓市”的懸疑水落石出。

    境外逐利資金究竟是如何來、又將如何去？會對房地產市場產生怎樣的影響？

    究竟有多少境外資金進入樓市？

    央行在報告中稱，2004年前11個月，涌入上海房地產市場的境外資金總量超過222億元。其中約150億元用于房地產開發，占當年上海房地產開發總投資的12.7％；約70億元用于購房，境外、外地人士已占到上海購房者的近20％。

    業內人士表示，央行的數據與業界關于約有兩三百萬美元的海外熱錢進入上海樓市的估計基本一致。盡管進入樓市的境外資金從數量上看不算很大，但聯系到處于高位運行的樓市的敏感性，以及境外資金逐利而來的目的，其影響仍不可小覷。

    境外資金為何選擇房地產市場作為其登陸中國“淘金”的首選場所？分析認為，一是預期上海商品房有增值潛力，二是博弈人民幣升值。2000年以來，上海商品房價格逐年增長，尤其是2003年漲幅明顯過快，在境外資金看來，上海房地產的保值增值功能明顯。具有投機性、逐利性和短期性特點的“熱錢”在匯率平穩時，獲取房地產收益；一旦匯率發生變動，“熱錢”拋售物業，結匯流出，獲取房價上漲和人民幣升值后的雙份收益。

    境外資金從哪些渠道進來？

    記者從外匯管理、房地產等相關部門獲悉，境外資金進入房地產市場的渠道主要有3條：

    第一條路是直接購買內地物業，即由境外單位和個人通過結匯（以人民幣形式支付）和現匯（以外匯直接支付）的方式購房。2004年以來，境外買家購置上海各類房屋出現了“爆炸式增長”，購買的面積高達395萬平方米，比2003年同期增長了85％，其中高價位房更是境外資金的追逐對象。一位不愿透露姓名的業內人士說，2004年10月以后，上海內環線以內的中心城區高檔房的70％以上是被境外資金買走的。房管部門統計數據也顯示，去年1到11月份，在1.1萬元以上價位的商品房中，有近100萬平方米的新建房和二手房被境外資金買走，比上年多出近兩倍。此外，外資購買辦公樓和商鋪的數量也在成倍增加。上海錦麟天地酒店式公寓和新茂大廈相繼被外資買走。統計顯示，2004年前11個月，全上海有15萬平方米的新建辦公樓、商鋪被境外資金購買，比上年增長3倍多；二手樓更多，總面積超過32萬平方米。

    第二條路是成立外資房地產企業投資房產。這是準備中、長期從中國房地產業獲利的境外資金“登陸”樓市的主要方式。2004年以來，外資房地產開發企業完成的投資額比2003年增長了65％以上。目前，上海有各類外資房地產開發企業448家、注冊資金733億元。

    第三條路是境外投資基金參與內地房地產項目運作。2004年，摩根斯坦利、萊曼兄弟、新加坡的嘉貿基金、ＧＩＣ地產基金、澳大利亞的麥格利等世界著名投資基金，紛紛進入上海房地產市場，他們或收購有穩定租戶的成熟物業以收租盈利，或收購不良資產、包裝后變現盈利。部分境外基金還以購買境內房地產公司股權的方式，取得在上海的房地產開發項目經營權。如摩根斯坦利和萊曼兄弟，在上海永業公寓項目增資過程中，以認繳注冊資本金和提供股東貸款的方式，分別出資1898萬美元，各取得項目公司25％的股權，參與開發。

    外資對樓市影響會有多大？

    專為臺灣人在上海買房服務的臺灣房地產政策研究會秘書長蔡為民分析，海外資金數量雖不算很大，但對于原本已處于高位運行的上海等熱點區域樓市的影響巨大，必須予以密切關注。

    其一是會抬高房地產市場價格。

    其二是帶動投資性、特別是投機性購房。在2004年的上海房市，境外購房總套數的13％是被購買5套以上房屋的境外單位和個人買走，其中境外單位最多累計購買房屋127套，境外個人最多累計購買房屋115套。在2004年內，就有近20％的境外購房已經轉讓，投機性購房情況日趨明顯。

    令人擔心的是，由于外資的影響力，一旦境外購房者的預期發生變動，這部分房屋如果集中拋向市場，必然會對市場供求產生影響，容易引起房價大落。

    其三是以投資、經營名義炒作房地產。在上海，境外基金利用“包銷”方式，買下整幢樓盤，加價銷售，抬高商品房價格的行為已經出現。深圳發展銀行上海分行的研究人士說，境外資金大量介入房地產項目，加大對內資的替補性，而當匯率或利率發生變化時，房地產市場難逃國際套利資本的沖擊。他認為，應該加大對投機性境外資本流入、流出的監管措施。